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2019年以来，苏州地市和房市的热度持续走高，引起全国关注，市政府也多次进行调控加码。从近期的开盘情况来看，目前苏州的成交与需求依然较为活跃。5月24日，市政府座谈会上曾强调几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等，这一系列因素让2019年的苏州楼市发展具有更多的不确定性。2019年上半年苏州楼市到底如何呢，下面就让我们用数据来看苏州上半年房地产市场的表现，并对下半年市场进行展望。
苏州政策▌“因区施策”针对性精准调整市场，稳地价、稳房价、稳预期
2019年上半年，在围绕“房住不炒”的主基调下，苏州“因区施策”针对性精准调整市场，决心坚定“稳地价、稳房价、稳预期”。土地调控方面，调整土地出让报价规则，土地超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可，土地竞价超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。住宅调控方面，对园区和新区重点区域实施限售政策。随着新政调控不断加码，苏州房贷利率再收紧，普遍上浮22%。
图：2019年上半年苏州楼市重大政策
数据来源：中指院收集整理
土地市场▌出让规划建面同比下降近3成，成交楼面均价及溢价率明显回升
2019年上半年，苏州土地市场成交同比呈量缩价涨态势。涉宅用地总成交建面342.89万方，同比减少29.55%；成交楼面均价和溢价率在优质地块集中出让的带动下有明显的上升，成交楼面均价15516元/㎡，同比上涨26%，创近4年新高；溢价率为26.13%，同比增加11个百分点，房企拿地热情较高。
图：苏州市住宅用地成交量走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：苏州市住宅用地成交楼面价及溢价率走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
▌吴中为供地大户，园区土地稀缺，房企竞拍激烈
上半年，吴中区为供地大户，共出让11宗涉宅用地，成交建面为125.86万方，占总成交建面的37%。其次为新区和相城区，占比为18%左右；其他区域土地出让规模相对较小。从溢价率来看，园区、吴江和吴中区整体溢价率均超过30%；相城区溢价率为各区域下游。
图：2019年上半年苏州住宅用地成交分布
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
新房市场▌整体市场：受地市热度传导等因素影响，成交量价高位运行
2019年上半年苏州市区商品住宅市场整体呈现供不应求态势，供求比为0.6。新增供应316.44万㎡，较去年同期基本持平；成交511.71万㎡，月均成交85万㎡，创近3年成交新高；成交均价21616元/㎡，同比上涨11%。
从月度成交数据上，受春节假期的影响，2019年1-2月成交量处于低位，3月份起成交量开始回升，4月份达到近三年的新高，5、6月份受调控收紧影响，成交量略有下降，但仍处于高位运行。
图：苏州市区商品住宅成交走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
▌区域市场：吴江供需遥遥领先其他区域，相城区房价同比涨幅最大
2019年上半年苏州各区域均呈供不应求态势，吴江区供求遥遥领先于其他区域，成交占比高达40%；其次为吴中区，占比为18.6%。从成交均价来看，园区、姑苏成交均价位居高位，相城成交均价涨幅高于其他区域，同比涨幅高达28%。
图：2019年上半年度苏州各区域住宅成交
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
▌成交结构：刚改产品为市场成交主力，均价及总价呈结构性上移
从面积段来看，苏州市商品住宅市场成交面积段主要集中在90-120㎡之间,占总成交套数的45%，较18年同期扩大8个百分点；其次是120-144㎡改善型产品，占总成交套数的28%，但同比减少6个百分点。
图：成交面积结构
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从单价段来看，苏州市商品住宅市场成交均价以1.5~2万/㎡为主，均价在2万/㎡以上的占比有扩大趋势。随着低地价楼盘售罄、高地价楼盘入市，品质成重要敏感因子，推动房价出现结构性上涨。
图：成交单价结构
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从总价段来看，总价150万以下成交占比收窄明显，较18年同期减小8个百分点。总价150万以上不同总价段成交套数占比较去年同期均有所上升，其中总价300-400万产品占比增幅最为明显，较去年同期扩大4个百分点。
图：成交总价结构
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
▌出清周期：库存及出清周期呈下行趋势，出清周期仅6.26个月
上半年苏州市商品住宅供不应求，库存量及出清周期节节下滑，为近3年低位水平。截止至6月底，苏州市商品住宅可售量为37016套/531.33万方，可售面积同比减少16.22%；去化周期仅为6.26个月，较去年同期减少2.7个月。按区域来看，库存量主要集中在吴江区，其次是吴中区，而姑苏、园区库存依然较为短缺。
图：苏州商品住宅存量及去化周期变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
二手房市场▌上半年成交套数同比增长50%，创近年成交新高
如果我们把目光移向二手房市场，则会发现苏州的二手房市场在2019年表现火热，尤其是4月份，成交量迅速攀升，并维持高位运行。上半年苏州市区二手房成交套数为52648套,同比2018年增长50%，创近年成交新高位。
图：苏州市区二手房（住宅）成交走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
上半年苏州二手房成交套数与新房成交套数的比值为1.25倍，5月、6月更高达1.3倍以上。苏州二手房与新房的成交剪刀差有逐步扩大的趋势。
图：苏州市新房与二手房成交对比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
品牌房企▌已进驻房企加大补仓力度，外来房企拿地意愿强烈
2019年上半年，旭辉、招商等已进驻房企积极补仓，深耕苏州；首创、大华、融信、新力、上海同济和荣盛等新房企，进入意愿强烈，经过多轮激烈竞拍，首次在苏州摘地，多宗地块均需封顶销售。
整体来看，上半年房企拿地积极性虽然普遍增加，但不失理性，多宗地块均为“现房前一手”地块。同时，由于信贷监管从严，行业资金面紧张，招商、首开、龙湖、新城、苏高新等企业纷纷加强合作拿地力度。
2019年上半年苏州首进品牌房企拿地明细
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
趋势展望土地市场：苏州主城区（不含吴江区）2019年供地计划6000亩，主城区在上半年供应量仅完成31.6%。下半年预计将有较为密集的供地节奏。吴江区上半年商品住宅用地供应规模较小，预计下半年也会陆续加大供应量。在土地供应结构方面，政府将适度增加人才公寓和公租房等政策性住房用地。
住宅市场：上半年，受土地市场热度影响，提升了购房者的预期，大批量限价楼盘推新发力，激发大量的投资需求及自住需求提前入市。5.11调控新政落地后，购房者预期虽有所转变，但整体市场热度依然较高。
目前，苏州主流需求分布在刚改阶层而土地市场供应趋向高端化，市场存在供求错配风险。预计下半年，随着低地价楼盘售罄、高地价楼盘陆续入场，房价将出现结构性上涨，未来楼市竞争加大，市场回归营销本质。
品牌房企：下半年楼市调控持续高压，融资监管保持收紧，对于房企精准拿地及营销能力的要求也将越来越高，共同拿地，合作开发的情况将成为趋势。随着调控政策持续发酵，楼市量价瓶颈的呈现，相似面积段、相似地块条件，差异化的创新产品和品质型产品才能实现竞争突围。
2019年上半年苏州成交榜单2019年上半年苏州商品住宅成交金额TOP10项目
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2019年上半年苏州商品住宅成交套数TOP10项目
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2019年上半年苏州土拍地块成交总价TOP10
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2019年上半年苏州土拍地块成交楼面价TOP10
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
