撰文=徐三刀
这些天各类市场报告逐渐流出，人们对于下半年的关注比过去焦虑很多。
在620限购政策之后，西安下半年究竟是变冷，还是变暖，或者不变。不少人做了分析，各种依据都有，得出的结论也是千奇百怪。
但万变不离其宗，如果政府不持续打压，如果信贷不自杀式调节，只看一个数据：土地。掌握这个供给量，就可以判断下一步究竟怎么走。
根据中原地产发布的《2019年上半年西安房地产市场运行报告》，我们从中摘取四个方面，与大家分享一下：
其一，供求量价：土地供需两旺，平均值掩盖市场狂热。
2019年上半年，西安经营性用地新增供应142 宗，折合建筑面积1430万㎡，较去年同期增长41.4%；成交1119 万㎡，较去年同期增长 55.2%；成交楼面价1854元/㎡，较去年同期下跌5.1%；土地出让金208亿元，较去年同期增长47.2%。
这是什么意思？即便2018年土地强管控，2019年上半年西安市经营性土地供应，不仅供给量大增，连土地出让金也是增幅巨大！
其二，住宅用地为供应主力，工业用地供应占比提升。
2019年上半年住宅用地供应占比为48.3%，较2018年减少4.4个百分点，为2014年以来历史最低水平；商办用地供应占比与 2018 年基本持平，占比 15.3%；工业用地供应占比为近三年以来最高水平，为31.0%，较2018年扩大8个百分点。
通俗一点来讲，2019年上半年住宅用地供给量创五年新低，面对西安市继续人口净流入，供需矛盾十分突出。
其三，供求量价：市场供需两旺，住宅楼面价刷新历史。
当然，因为起拍价很高，溢价率偏低。2019 年上半年，新住宅用地新增供应54 宗，折合建面690万㎡，较去年同期增长 10.4%；成交583万㎡，较去年同期增长43.3%；成交楼面价2537元/㎡，同比上涨38.8%；出让金148 亿元，较去年同期增长100.0%；成交溢价率15.8%，较2018年减少3.4个百分点。
通俗一点来讲，2019年上半年住宅成交楼面价高涨，溢价率偏低，起步便是高位。如果“三年清零计划”不落空，主城区拆迁安置逼高成本，楼面价还要变高。
其四，成交区域：浐灞为成交最多区域，外围区县无成交。
2019 年上半年，浐灞以117万㎡成交量领跑全市，占全市成交总量的 20.3%；莲湖区、曲江新区依次位列其后，具体来看，莲湖区主要受富力城改项目落地而大幅拉高其成交占比，曲江新区成交用地主要位于大明宫片区。
简单一点来说，经开区、新城区、长安区、未央区都存在微量供应，供应量不足，导致供不应求，只能做高端，房企追求单位溢价。
2019年西安住宅用地供给量不大，但成交均价刷新历史记录，两宗土地楼面价突破1.3万/㎡（高科、融创），但溢价率偏低，房企抢地情绪高涨，但敢于高价摘地的还是少数，反而是零星地块争夺不断，还有法拍土地唱主角。
2018年西安土地供应在第一季度有所控制，让2019年土地供应短缺，且在数据上体现并不明显。但在全省叫停供给量之后，西安土地供给短暂真空，这与限购扭转“供不应求”，稍有分歧。
目前，2017-2019年限购区域供给量最大的板块，就是浐灞区域，新房公示数量也验证了这一点，房源达到近7000套，仅次于曲江二期。如果土地市场继续收紧，浐灞还要再火一把！
西安土地供给决定下半年楼市方向，从4月份陕西省叫停新批建设用地之后，西安土地供应逐渐出现断层，法拍房逐渐成为主流，又或者为了几亩地一场争斗。
对于2019年下半年的走势，我们可以做一个简单的预判，两个方向：
第一种情况，如果下半年土地市场仍然短缺，供应不足，即便是限购门槛提升导致一大批人进不了限购区，由于新房供应不足，仍然供需紧张。
第二种情况，如果下半年土地市场大量供给，供过于求，市场一边倒向限购区碾压，新房扎堆供应，登记量肯定不足，市场看空情绪再次抬头。
这两种情况，无论是哪一种，都不是很好，不是继续涨价，就是高位横盘。对于市场的伤害要比想象中大很多。土地市场，既要对过度投机严防死守，也要对供需扭曲防微杜渐，西安新房市场供需关系失衡，很大一部分原因就在于土地供给。
此前，对于土地供给调节，资源部给出了5个档次：消化周期36个月以上，停止供地；36个月-18个月，适当减少供地；18个月-12个月，维持供地水平；12个月-6个月，增加供地；6个月以下，显著增加供地。
不管西安土地市场存量如何，在无法改变市场新增房源供应量的前提之下，都应该考虑一下，是否要增加供地，平衡住宅用地需求！
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