深圳、苏州楼市,传出了一些微妙的信号

当全社会还沉浸在全民炒股的热潮里的时候,楼市也随之异军突起。一线城市里,深圳放量大涨,关外地区拍出地王;二线城市中,苏州忽然爆发,房价呈阶梯式上涨,各区同样频出地王。

我说的不是今时今日的情况,而是2015年的情形。

太阳底下没有新鲜事。近期的楼市,似乎又走出了一个轮回。

6月24日,深圳史诗级土拍,80家房企参拍、130余轮竞价、保证金超过1000亿元,5宗宅地均触及限价上限成交……位于龙华民治街道的宗地楼面价超过6.5万元,成为龙华新科地王。

而就在5月份,深圳新房月度成交重回4000套,创3年新高。

不只是深圳。苏州的吴中区、工业园区等区域,在上半年纷纷诞生了新地王。4月24日,苏州也是一口气出让了5宗涉宅用地,揽金137亿元。

仿佛是一夜之间,苏州人民突然发现工业园区的二手房挂牌价已经普遍达到了4万-6万元/平方米的区间。

一位陈姓投资客在2018年3月以2.3万元/平方米的价格买了一套苏州工业园区的商品房。一年多过去,即使以4万/平方米计,房子的总价也已经升高了一百多万元。

表面看起来,这已经不是“小阳春”,而是直接入夏了。

正如我们所知道的,在上一轮楼市上行周期之中,深圳和苏州分别拉开了一线城市和二线城市。这会是历史的重演么?

01 史诗级的抢地大战,压不住的冲动

尽管不少人判断今年房地产市场整体将有所回落,但是部分城市楼市的热度,却和气温一样节节升高。

比如深圳。

我看到中原的数据说,5月深圳一手住宅成交套数达4605套,创近三年新高。成交套数相比4月上涨70.3%;成交面积44.2万平方米,环比增加超过七成。

最能反映市场真实情况的二手住宅,此前才经历两连涨,5月成交量依旧在高位震荡,成交6943套。二手均价小幅上升0.2%,为5.29万元/平。

就连久违的拍地市场,也重新登场。

6月24日深圳的这场土拍盛宴,3小时内5宗住宅地块使用权拍卖,拍获223.84亿元,相当于深圳去年全年土地总成交额的一半

位于龙华民治街道的A817-0609号宗地竞争激烈,多家知名开发商频频举牌,前后竞价近百轮。在增配人才房面积达到18000平之后,28号中海和19号龙光近30轮的连番举牌紧咬对方,将拍卖时间拉长近1小时。

拍卖结果是,算上人才房成本,此地块可售楼面价每平方米近6.5万元,刷新龙华地价记录

此情此景,不由让人想到2015年的另一场土拍。当时宝安区尖岗山片区2块宅地入市,华润、中海、招商、金地、碧桂园、龙光等28家开发商参与竞拍。泰禾与融创死磕数十个回合,最终以79907元/㎡的楼面价拿下,成为2015年全国楼面价地王。

02  似曾相识的苏州楼市

往北走,城市首字母缩写同为“SZ”的苏州也不遑多让。

截至今年5月9日,苏州土拍总成交价已达482.6亿元,比去年同期增加了305.64亿元

1月4日,在2019苏州土拍首秀当中,10宗地狂揽129亿,新力、旭辉、阳光城、中铁等大牌房企补仓苏州,青剑湖地块飚价175轮。

1月11日,苏州4宗宅地揽金78.8亿,延续了首场土拍的热度,独墅湖西地块从2018年31.5亿流拍,到竞价81轮最终40.6亿成交

4月24日,苏州主城区出让5宗宅地,其中位于吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的2宗宅地均成为板块新“地王”

4月29日,中海以3.03万元/平方米的楼面价拿下园区湖东板块一处宅地,宣告苏州园区诞生首宗楼面价“破3”土地的同时,打破了绿城保持了十年的工业园区单价地王纪录

5月9日,河北房企荣盛首入苏州,以68%的溢价率拿下了吴中区新地王

在疯狂的开发商面前,“面粉”仿佛不要钱似的。难怪有人戏称,苏州是梦回2016。

2016年是地产商的狂欢年,也是地王诞生最多的一年。有数据显示,这一年全国诞生了约350个地王项目。

也是这一年,苏州诞生了1个总价地王(106.28亿)和6个区域单价地王,几乎“逢土拍必出新地王” ,不少地块的楼面单价几乎接近旁边在售房源的价格。

在2016年5月24日,苏州15宗地13宗成交,共收金约241亿元,其中39号和41号2宗地块未成交,是因为超过“限价”标准被迫流拍。

而在新房市场和二手市场,“抢房模式”似乎又在蠢蠢欲动。

苏州楼市的躁动在2018年底早有端倪。2018年10月、11月园区出现了一波小热潮,楼盘开盘当天基本就可以去化完毕。

很多人没想到的是,2019年的苏州楼市快速跳过了回暖的阶段,直接发起了“高烧”。

3月18日,苏州吴江三千邑项目350套房源,216套高层在1分钟售罄

3月25日,姑苏区仁恒公园世纪项目,836个家庭单位争抢196套房

3月30日,吴中区南山维拉项目开售,2000人深夜排队抢房

4月6日,吴江万科翡翠公园千人抢408套房源,开盘不到2分钟售罄

克尔瑞数据说,三月份苏州市区13个住宅或类住宅楼盘开盘,整体认购率达到84%,创最近半年来新高,多个楼盘开盘日光

二手房同样火爆。3月苏州市区二手房成交了5888套,同比2018年的3092套增长43%。

到了4月份,量价齐升势头延续。根据贝壳研究院的统计,今年4月,苏州二手房成交均价为2.83万元/平方米,环比上涨5.4%,同比上涨17.4%。

按5月的数据来看,工业园区白塘、玲珑一带,二手房交易均价分别达到5.3万元/平方米和6.5万元/平方米,比去年下半年上涨了近万元

链家的价格走势显示,2019年5月苏州园区的玲珑片区二手房挂牌均价达到6.71万元/平,较去年6月的4.68万元/平上升了2.03万元/平!几乎相当于涨出了相城区或是吴江区的一套房!

2018年1月,白塘壹号一套4室2厅的141平米的房子以2.94万元/平的价格成交,总价415万元。

到了2019年,一个同户型的以625万元成交,单价4.43万元/平,直接多了210万元。

03  岁岁年年人不同:普涨时代难再

复盘2014年开始的那一轮全国性房价上涨周期,深圳率先领涨,北上广随即跟上,随后板块轮动效应传递到苏州、杭州等二线城市,最后才形成普涨的局面

2015年的330之后,深圳楼市直接坐上火箭飞上了天,住宅新房成交均价同比大幅增长39.4%,新增供应也环比上涨28%。

全年二手住宅成交量达到了1063.8万平方米,为2014年的两倍之多。有些人或许还记得,疯狂的深圳楼市之下,众筹买房、联合炒房都是常态。

当一线城市涨完之后,则是以苏州、合肥、南京、厦门为代表的房价四小龙拉开了二线城市的大幕。

2016年春节过后苏州楼市忽然爆发。在当年的“小阳春”里,工业园区湖东几块土地拍卖价格飙升。此后,苏州工业园区房价突然开始暴涨,带动苏州其他区域一起上涨。

一位购房者在2015年夏天在苏州工业园区榭雨街附近买了一套140平方米的大房子,当时的房价为1万元出头,3个季度之后房价已经接近3万元。

2016年年初,一位企业家要为自己的儿子买房置业,初步选定了苏州金鸡湖畔的绿城御园小区,这里最便宜的也要上千万一套,但到售楼处一打听才知道早已全部售罄。

一直到2016年末,这股热潮才被多项调控政策抑制下去。

那么,当前苏州、深圳的楼市走向会是未来全国楼市的一个先行指示灯吗?是否又意味着又一个楼市上行周期的来临?

答案可能是否定的。

从苏州的情况来看,楼市一抬头,限售等调控立马跟上,而且不留转圜余地——全年房价涨幅必须控制在5%以内

按照传递出来的信息,如果7月前苏州楼市的几大指标仍未得到控制,苏州将从扩大限售范围,提高外地人购房需要的社保门槛等方面再度加码调控

从某种程度上说,楼市是个政策市。反应灵敏的政策等若抽掉了支撑房价上行的底板,堵上了暴涨的可能性。

从全国范围来看,来自中原地产研究中心的数据显示,5月全国房地产调控高达41次,年内突破205次,较2018年同期上涨30%。

5月17日,银保监会官网发布了银保监发1〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,全面收紧房企融资

一系列的收紧政策使得楼市风向迅速转变,情绪有所降温,不少二线城市均走向下滑通道。

再者,深圳苏州等城市的楼市情况并不具备普适性

拿深圳来说,早已密集出台政策限购限售限贷,在投机性需求得到抑制的情况下,支撑楼市的实则以刚需为主,外溢效应不明显

4月份,北京深圳广州新建商品住宅成交量都在上涨,到了5月份,北上广深商品房成交面积环比仅深圳上涨一枝独秀,上海、广州、北京成交面积环比均下跌。

二手房更能说明问题。5月广州二手住房成交4025套,较2018年5月的8846套,下滑54%,直接腰斩。

苏州的情况和深圳类似,刚需释放比较猛烈,撑起了半边天。

有分析认为,苏州城市基本面好且气候环境佳,吸引青年人才持续流入,商品住宅市场需求相对旺盛,近几年土地供应体量较少,市场持续处于供不应求局面,这对苏州房价的韧性提供了支撑。

再加上,受限价限签等政策影响,打新优势突出,大家都喜欢买新房。随着比较高端的改善项目得以顺利入市,苏州囤积近两年的改善需求正常释放,才导致房价出现一定幅度的上涨。

也就是说,在调控之下,投机需求退场,更多是内生动力。这就决定了非理性情绪不会过度蔓延。

最后想说的是,在诸多房地产宽松周期中,房价上涨部分是一种货币现象。2015年,央行共进行了5次降息、4次降准,宽松的货币政策为房价上涨提供最“坚实”的基础。

从当前的政策基调和金融环境来看,房价再次大幅度上涨的可能性不高。当然,跌的可能性也不高。

值得注意的是,6月13日,银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛致辞中表示,靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实都很不划算。他还说,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价