琶洲凭什么成为顶级流量？数据显示，2019年底琶洲即将以占比16.8%的甲级写字楼存量，成为广州第二大商务区；从2018年底至今，仅用了半年时间，琶洲凭借强劲的吸纳力，将区域内甲级写字楼市场空置率从约20%拉低至5.7%。在经济下行压力加大的环境下，琶洲甲级写字楼市场仍维持着活跃的成交，平均租金增幅更跑赢全市，俨然写字楼市场的“中流砥柱”。对此，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行进行了深入解读，同时分析了2019年上半年房地产市场表现，并对未来走势进行了预判和展望。
先进制造业表现亮眼
2019年广州经济发展开局良好，GDP增速7.1%。上半年固定资产投资增速高达24.8%；进出口总值为4561亿元，增速由负转正至1.2%。大湾区发展全面提速及利好政策的加持下，新兴产业、高技术制造业、先进制造业表现亮眼，成为经济发展的新增长点。三大重点产业，医药，电气机械，计算机、通信及电子设备产业增加值增速均超过10%，带领广州产业转型升级再提速。
写字楼市场：琶洲成未来“中流砥柱”
上半年，甲级写字楼市场无新增供应入市，存量维持在485.9万平方米，空置率处于4.3%低位。经济下行压力加大，全市租金增速放缓，二季度全市平均租金同比微升0.8%，达人民币193.8元/平方米/月。琶洲租金增速抢眼，以6.4%领跑全市。
▲全市及主要商务区平均租金走势，数据来源：戴德梁行研究部
在新增供应缺位及市场宏观环境影响下，上半年甲级写字楼市场净吸纳量同比下降54.6%至6.2万平方米。按租赁成交面积来看，琶洲以约50%占比拿下半壁江山。随着配套设施和营商环境的完善，琶洲租赁成交活跃，带动空置率进一步下降至5.7%。预计2019年下半年，全市甲级写字楼未来新增供应为24.5万平方米，琶洲商务区存量占比将一跃超过体育中心，成为继珠江新城之后的第二大商务区。
▲2019年上半年各商务区租赁成交面积占比，数据来源：戴德梁行研究部
第三产业全面提速发展，TMT企业成甲级写字楼市场租赁主力。2019年上半年，TMT企业主导的写字楼租赁成交占到上半年租赁成交面积的33.8%。其次为金融、贸易及专业服务。因市面上较少可大面积租赁的优质项目，近年呈爆发式增长的联合办公品牌扩张速度明显放缓，专业服务租赁占比大幅下降。
戴德梁行华中区研究部主管袁雪玲预测，短期内写字楼市场空置率会小幅上升，租金水平保持稳定。2019年下半年至2023年，琶洲在新增供应中以占比逾六成一枝独秀。至2023年末，全市甲级写字楼存量将达811.5万平方米，较2019年二季度末存量增加67%。
零售市场：商场妙计齐出，差异化运营引爆流量
上半年共有4个优质零售项目开业，包括天河万科广场、新塘万达广场、荔胜广场和保利广场，为市场带来约27.9万平方米新增供应。截至二季度，全市优质零售存量录得454万平方米，体育中心以19%占比拔得头筹，珠江新城、白云商圈紧随其后。全市购物中心空置率为7.3%，首层平均租金为759元/平方米/月。
▲2019上半年全市购物中心空置率、各商圈首层平均租金，数据来源：戴德梁行研究部
市场竞争白热化，购物中心纷纷出招，加强差异化运营吸引客流。如香奈儿、CLOT相继通过主题快闪店引爆人流和热度。购物中心还通过跨界展览、开设首店、明星效应等多种举措吸引年轻消费者眼球。
零售和餐饮业态保持强劲的扩张势头，分别占到上半年新进品牌业态的44.1%和33.9%。服装零售依然是零售业的“佼佼者”，扩张态势最积极；生活家居、化妆品、珠宝首饰等品类也在加快脚步。餐饮业态中，火锅、湘菜步伐迈得最快，以湊湊、蛙小侠为代表的连锁品牌快马加鞭布局零售版图。
展望零售市场，袁雪玲表示，未来3年新开业的优质零售项目主要集中在外围商圈，其中白云、番禺将陆续迎来供应高峰，广州商业版图将进一步外扩。预计到2021年，外围商圈的零售面积占比将超六成。
土地市场：量增价跌，成交金额再创新高
上半年，受工业用地集中出让影响，全市土地供应同比增加59.6%，带动成交面积同比增加46.5%至576.8万平方米，全市楼面地价大幅走低37%至3406元/平方米。而土地成交金额高达583.3亿元，为历年同期之最。其中，工业用地占各类型土地供应面积的71%，仅上半年的成交量就超过2018年全年，在土地成交市场独占鳌头。
▲广州历年土地成交情况，数据来源：中国指数研究院，戴德梁行研究部整理
从区域来看，上半年外围区域土地成交面积占比进一步提高，达93.5%，番禺、南沙和黄埔区成主力军。作为“广州副中心”，南沙在湾区红利下对人才、资金的吸引力不断加强。上半年，南沙区的土地成交量仅次于番禺，土地类型涵盖住宅、工业和办公用地，均衡的供地政策为后续发展积蓄力量。
上半年中心城区恢复供地，且成交面积占比达30%，推动全市住宅用地楼面价快速上涨至14,861元/平方米，同比增幅达45.3%。与住宅相反，商办用地外围区域的成交面积占比升至91.9%，中心五区的占比由50.8%下降至8.1%，使得地价走低37.3%。
袁雪玲总结，国家为防控房地产金融风险，将收紧房企融资，加之近年来偿债期的持续，发展商资金链更加紧绷。预计下半年，宅地市场有望更加平稳和理性，整体的溢价率或稳中有降，“地王”难再现。
住宅市场：新房成交迎来小阳春，均价上扬
上半年广州新房成交整体回暖，销售面积上升7.5%达469万平方米；销售均价同比大幅增长44.9%至25008元/平方米。销售均价的稳步上扬来源于中心城区销售面积上涨推高了全市成交均价，以及广州对限价进行优化，缩小了网签与市场实际成交价格的差距。
▲广州一手商品住宅销售表现，数据来源：中国指数研究院、戴德梁行研究部
外围区域新房供应显著回落，平均跌幅达14.9%，除黄埔和花都，外围四区供应均同比下降20%以上；增城依然是外围供应主力，占据了全市新房供应逾三成。不仅是新房供应主力，外围区域凭逾八成销售面积占比，成一手商品住宅成交大头。其中，南沙区销售面积同比增长23%，涨幅领先外围六区。
二手住宅市场观望情绪浓厚。延续2018年成交面积下降趋势，上半年二手商品住宅成交面积为355万平方米，同比下降20.8%。除天河区外，其余10区成交面积均呈下降趋势。
袁雪玲分析，今年7月新政出台，商办存量用房可申请改造为租赁住房；且7月19日，广州入围住房租赁市场发展试点城市，每年可获得8亿元资金用于支持发展租赁住房。在利好政策驱动下，市场基本面向好，调控基调趋稳。预计下半年市场成交量升价稳，外围区域交通及基建的完善将带动市场价值提升。受益于大湾区相关规划落地的南沙，热度持续攀升，将成市场焦点。
