中新经纬9月24日电 题：《丁祖昱：投资持续分化，下半年中小房企发展承压》
作者 丁祖昱（易居企业集团首席执行官）
近期，从各家上市房企在中期业绩会的表态可以看出，不同房企在面临政策收紧、市场下行时，投资态度出现了分化。
整体来看，在“双集中”供地政策背景下，土地资源愈发向头部房企、国资背景企业集中。尤其是在拿地销售比不得超过0.4的红线之下，未来销售不佳的中小规模房企或将很难在市场中“突围”。
市场表现两极分化
据克而瑞发布的《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》显示，上半年百强房企平均拿地销售比为0.3，上市房企上半年拿地销售比为0.34，两者均高出行业平均水平，但仍低于监管要求的0.4这一数值，这表明大多数企业的投资积极性仍维持在一个相对理性的区间。
市场出现一个对比现象：在2021年上半年，拿地销售比高、投资积极性较强的企业多是规模型的头部房企，而部分中小型上市房企的投资节奏几乎停滞，不仅拿地销售比低，且投资金额小。值得警惕的是，如果此类房企持续没有土储入账，未来将有业务收缩的风险。
我们认为，区域深耕型房企以及可通过旧改等方式降低拿地成本的房企，在未来有发展优势。而一旦新增土地成本达到售价的50%以上，房企就需要高度警惕利润率走低的问题。
可以说，调控政策的最终目标是通过投资端与销售端联动管控，促进企业最终实现经营方式的转变。过去，房企走的是囤地升值或高周转发展的老路，而这种旧模式下房企的“投资先行”是造成行业过去出现“抢地潮”的主要原因之一。当前，随着政策驱动，房企向“以销定投”模式转变，更多的地产企业发展节奏已经由“快”转向“稳”。
同时，在未来，单个项目的去化效率将成为众多房企关注的重点，这些将对房企的综合营销能力提出更大挑战。
七成房企表示下半年将谨慎投资
第二轮集中供地时间的大范围延期以及规则的不断调整，正在给房地产企业注入发展信心。部分企业认为，政策调整显现出一个新的投资窗口期。随着土地溢价率受到控制，企业拿地安全性也得以保证。有头部企业表示，将为下半年预留较多投资额度，也更有底气参加土拍。
在公开业绩发布会的40余家房企中，针对下半年的市场预期及投资策略，近三成左右的房企呈现较为积极的态度，余下七成房企表示将保持谨慎投资态度，并表示要坚守“以销定投”原则，将开发投资与销售情况牢牢挂钩。
总之，在拿地销售比不得超过0.4的行业红线下，房企首要任务是促进销售与资金回款。它不仅为企业拿地赢得更多腾挪空间，也在提升企业的整体财务稳健性。对于现阶段的房企投资而言，“安全”“稳健”成为两大关键词。（中新经纬APP）
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