行业严冬袭来？ 地产企业表现分化加剧
卢志坤
随着政策面不断调整，地产类相关企业面临的压力日渐明显。
各地频繁出台的限制措施不仅加剧了企业所面临的销售压力，金融去杠杆背景下，负债端的资金收缩导致部分企业的融资门槛正在提高。
据不安全统计，仅10月份，就有多家企业的多项融资计划中止或终止审查，累计融资受阻额度接近300亿元。今年以来，地产类企业融资受阻数额累计近1000亿元。部分融资受阻企业，已经开始转战高成本的信托融资渠道或发行高收益类债券。
资金渠道受限的影响很快传导至企业投资领域。据行业研究机构数据显示，10月份以来，地产行业土地新增投资愈发向头部企业倾斜，头部企业的投资比例提高，而未拿地企业则多集中在行业50强之后的企业。
业内人士认为，随着政策不断收紧，行业面临的压力增大，企业间的竞争将更加激烈，也将导致行业间的分化加剧，优势资源不断向头部企业集中。
部分企业融资受阻
近日，某房企发起的一笔购房尾款资产支持专项计划再度处于中止状态，这已经是该笔计划发行的信用债第二次处于中止状态。让外界对地产行业融资难度不断加大的担忧情绪上升。
在此之前，在整体信用债发行愈发受限之际，资产支持证券一度是众多企业赖以维持的有限资金渠道之一。
同策咨询最新数据显示，今年10月，40家典型上市地产企业融资总额为392.65亿元，2018年以来首次跌破400亿元大关，更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。
自今年5月以来，地产企业融资情况一直不太乐观，虽然七八月份小幅回温，但融资额与前4个月相比差距甚远。而自9月融资再度下降后，10月融资总额环比降幅更超一成，为今年以来融资额新低点。
从分类融资来看，10月债权融资额为391.46亿元，占地产企业融资总量的99.7%，环比下降11.27%。其中，公司债融资194.61亿元，占比49.56%；其他债权融资78.9亿元，占比20.09%；境内银行贷款52.59亿元，占比13.39%；信托贷款45.35亿元，占比11.55%；中期票据20亿元，占比5.09%。
从融资渠道来看，10月除信托贷款和中期票据外，其余融资方式融资金额均有所下降。具体来看，公司债融资环比下降9.77%，其他债权融资环比减少39.33%，境内银行贷款环比减少6.79%，而信托贷款则环比增加了16.2%。
业内认为，其他融资渠道收缩推动了部分企业寻求高成本的信托贷款作为公司日常营运的资金来源。从近三个月（8月、9月、10月）的集合地产信托融资数据来看，融资类地产项目占比高达70%。
与之相应的则是高额的信托融资成本。据业内人士介绍，部分地产企业去年发行的信托成本在8.5%左右，今年发行的成本有的已经超过了13.5%，规模更小一些的成本已经在15%以上。
据同策咨询数据显示，目前中小型房企的平均融资成本已高达12%至15%。
这不仅体现在信托资金高昂的融资成本上，部分地产企业近期发行的信用债成本同样高企。以某房企近期发行的美元信用债为例，其票面利率甚至高达13.75%，而18亿美元的发债规模中，其实际控制人甚至认购了其中的10亿美元，彰显出部分企业融资的难度。
分析人士认为，投资者对信用债的定价离不开企业自身的信用风险，如果企业的债务规模极大或是市场信心较弱，发债企业将承担更高的融资成本，从近期多家地产企业发行的美元债来看，成本多在12%~13%之间。
相反，如果企业自身的债务规模较小，且企业运营风格较为稳健，则企业就有可能享受市场给予的较低风险溢价。
以近期同样发行美元债券的华夏幸福(23.580, -0.10, -0.42%)基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）为例，其发行的一笔规模为1亿美元的3年期无抵押信用债券，票面年利率为9%，与在近期发行美元债券的几家企业相比，成本明显降低。
据了解，这笔1亿美元的债券是华夏幸福总计规模在20亿美元债券发行计划的一部分。今年4月，华夏幸福通过了相关主管部门的外债发行登记。截至目前，华夏幸福已经发行了9亿美元债券。
在离岸市场相继获投资者青睐之际，华夏幸福的境内发债计划也未落下。近期，华夏幸福已获境内市场相关主管部门核准，获准发行总规模不超过80亿元的公司债券。与此同时，华夏幸福正在筹划发行规模约为25亿元的资产支持证券。今年，华夏幸福更是引进了平安集团，成为公司第二大股东。
业内人士认为，在融资市场不断收缩的背景下，华夏幸福依然能够多次获准发行大手笔债券，正是公司基本面的体现，行业的分化将更加明显。
中小企业停止拿地
受限的融资渠道，很快传导到了企业的投资市场。
四季度伊始，多地加大土地供应量，但核心城市低溢价、流拍地块数量依然不减，土地市场延续了三季度以来“转冷降温”的信号。政策严、销售难、资金紧等多方面因素导致企业拿地更趋谨慎，多数房企1~10月的拿地销售比较1~9月下滑较为明显。
根据中指院数据，前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长29.9%，其中住宅用地7.9亿平方米，同比增长31.4%。而在成交方面，各类用地共成交13.6亿平方米，同比增长23.8%，其中住宅用地6.4亿平方米，同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长，但增幅持续收窄。
在地价方面，楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢价率18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。
土地竞拍环节，不仅零溢价成交地块增多，流拍地块也明显增加。前三季度全国共流拍住宅用地446宗，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率达到9.3%，创下近年来的最高值。同时，第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%，较第二季度提升6个百分点，土地市场渐趋冷静。
业内认为，在政策调控常态化、融资渠道收紧等多方面因素影响下，地产企业投资态度更趋谨慎，“促回款、稳现金”成为共识。三季度以来，多数地产企业的拿地销售比下滑较为明显，百强企业整体投资力度放缓。特别是在10月的新增货值榜TOP100地产企业中，有近三成未投资拿地，且主要集中在50强之后的企业，个别地产企业自三季度以来就未有新增地块入账。
行业人士认为，虽然多数地产企业新增土地投资明显减速，但融资的收紧和市场的降温也加速了土地资源流向规模企业，行业回归资源主导。
统计分析显示，TOP10地产企业虽然土地投资增速有所放缓，但拿地总规模还是占到了百强房企中的较大比例。2018年1~10月，销售TOP10地产企业新增土地投资货值占到了百强企业的52%。
其中，碧桂园、恒大、万科三家龙头企业1~10月的新增土地储备规模就占到百强企业的四分之一。
而华夏幸福的数据显示，该公司10月以来仍相继斩获多个项目。如位于河北大厂回族自治县项目、浙江省嘉善项目、四川省浦江项目，土地类型涵盖工业、商业、住宅等业态。近日，华夏幸福又成为浙江省杭州市萧山区河上产业新城PPP（政府和社会资本合作）项目的成交社会资本。
而在9月，华夏幸福则分别获取了位于河北秦皇岛项目、邯郸项目。今年前三季度，华夏幸福新签PPP项目合作协议项目共17个，包括14个产业新城项目和 3个产业小镇项目，其中有13个位于非京津冀区域。
观察人士认为，上述土地使用权竞买表明华夏幸福始终聚焦核心都市圈，持续推进异地复制战略，符合公司的土地储备策略，有助于进一步提升公司未来的经营业绩，保障公司产业新城业务及园区配套住宅开发业务实现可持续发展。随着华夏幸福在全国的产业新城复制落地，该部分投资带来的产业发展服务收入将持续高增长，将直接大幅增厚公司未来利润，同时提升公司利润率。
业内人士认为，规模效应下，这部分企业一方面通过新增项目保障了未来规模增长的空间，另一方面，在目前货值充裕的情况下，未来随着市场的不断降温可以适当放缓投资节奏有效防范风险。
