揭秘“中梁速度”：从百亿到千亿为何仅用了两年多
11月13日晚，中梁控股集团（以下简称中梁）正式向港交所提交IPO申请，这距离其今年销售额突破千亿元尚不到半个月。
据数据显示，截至2018年10月，中梁实现销售额1150亿元，由此成为新的“千亿房企俱乐部”成员。
千亿元，这个数字如果放在2015年，对于正站稳浙江、销售额168亿元的中梁来说，或许还不敢想。但在一年后，中梁将总部搬迁到了上海，开始走出浙江、布局全国。或许在那时，中梁地产集团董事长兼总裁杨剑心中已经有了千亿野心。
2015年~2017年的3年间，中梁的销售额分别为168亿元、337亿元、758亿元，以几乎每年翻一番的速度，从100亿元的量级，冲到了2018年千亿元的量级。也就是说，从百亿到千亿，中梁仅用了两年多时间。
杨剑也在2017年11月登上胡润富豪排行榜，以185亿元排名第24位，是新上榜10人中最年轻的一位。对于杨剑和中梁来说，突破千亿将其推到了第一个高点，而上市则在中梁内部被视为第二个里程碑式的拐点。
对外界而言，IPO则似乎是看清这家被称为“黑马企业”真相的契机。随着中梁的财报、结构和发展数据曝光在镁光灯下，“黑马速度”的生成方式，极速扩张的危与机，也受到业界热议。
合作拿地“快攻”三四线
“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。”杨剑曾这样形象地描述中梁的扩张策略。
《每日经济新闻》记者注意到，自2016年中梁正式走出浙江省后，主要辐射的就是长三角范围内的三四线城市，如徐州、芜湖、赣州等地。2017年，中梁依然沿着三四线路径在布局，向内陆扩张进入了豪州、景德镇、九江等城市。
而杨剑口中的“机会”则是这群三四线城市棚改和去库存的大环境。2016年底以来，在“分城分策”的差别化楼市调控政策背景下，诸多三四线城市由于“去库存”需要，调控环境相较一二线城市宽裕；与此同时，数据显示，棚改拆迁货币化安置在三四线城市比例普遍在60%~80%，3年间三四线城市定向投放PSL（抵押补充贷款）规模达到2万亿元，市场需求被显著拉升。
趁热打铁，中梁2016年~2017年在上述三四线城市攻城略地。据悉，中梁在2016年基本是以平均每周拿一块地的速度，共拿下了近70块地；2017年平均以每3天拿一块地的速度，共拿下了100余块地；至2018年，中梁的拿地速度基本为平均2天拿一宗地。
不过有分析指出，中梁拿地的主要方式是合作，规模的快速增长也建立于合作规模的剧增。
招股说明书显示，在总共316个项目中，中梁及其附属公司所拥有的土地数为231块，合营及联营公司开发了85个项目。
不过相较“千亿”的成色，更让人关注的是，顺风的中梁极速奔到了这个数值，之后呢？
58安居客房产研究院首席分析师张波就直言，部分三四线依然存在棚改利好因素，或者存在去库存过度引发新房供应不足的情况，因此以上两类三四线城市房价还有上涨的余温，但也基本上是上演最后的疯狂。
《每日经济新闻》记者近期在安徽、江苏、浙江、江西等二三线城市实地采访和调查时发现，不少城市已经处于库存消化难、降价难出货、因降价导致维权的状况。这说明，趁着房地产传统的“金九银十”旺季，龙头房企纷纷变相促销，这其实也是个典型的信号。
有券商告诉《每日经济新闻》记者，其行内对2019年的三四线城市很悲观，因为目前很多城市购房需求已经在过去两年被透支，很难缓过来。政策层面，中央对棚改和货币化安置的政策方向也在发生变化。
实际上，数据层面，今年9~10月三四线城市销售面积增长已经为负。在三四线土储多的房企，未来发展空间多受质疑。
苏宁金融研究院分析指出，三四线城市的销售繁荣正在接近尾声。暂且不讨论人口净流入、产业竞争力等长期因素，近期国开行的棚改政策调整和三四线城市房价过高等因素，均预示着后期三四线城市的购房需求还将持续回落。
回到中梁，从其当前的投资布局来看，截至2018年8月31日，中梁已入驻22个省及直辖市的110座城市，遍布长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角五大战略性经济区，但城市主要以三四线城市为主。
这说明，房企正在不惜牺牲规模和利润，开启“早销、多销、快销”的回款策略，这也给楼市蒙上一层“过冬”的阴影。
“随着三四线城市需求体系性修复基本完成，预计2019年三四线成交将出现高位震荡。对于中梁而言，如何在三四线城市完成快速变现及战略进入更高能级城市，就显得尤为重要。”张波表示，企业后期发展到底会怎样，关键还要看布局城市的调控影响如何，如果这些三四线城市的调控依然相对较小，待开发和待售房源也可能在营销策略的拉升下实现快速变现。
24%高比例内部融资体系
局势变动不息，如果仅“乘风而行”，未免飘摇。焦虑，似乎从未从中梁身上淡去。
据悉，中梁内部对土地变现效率抓得异常紧。
中梁一共设置了12大区域集团、70多个区域公司。区域公司在大区范围内形成一个独立公司的运作体系，设有区域董事长、事业部总经理和相关职能条线。结合围绕阿米巴经营模式开展的跟投机制，中梁内部一个团队可以构建一个区域负责开发运营，无论获取土地规模如何，每一块地的城市核心团队必须要出资10%。每个项目都在前期进行了成本锁定，超出部分由员工自己贴。
据《经济观察报》披露，中梁地产项目跟投资金占比方面，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计达到了24%，其内部融资体系令人印象深刻。
通过三层管控体系，中梁一方面压缩拿地周期，速度几乎是以天计数。地块的变现速度也规定在“5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入”的周期内，资金需在半年内进入再利用。
为什么如此“赶速度”？有业内人士直言：“三四五线市场一旦有风险，冷得很快，如果不及时调整策略或出货不够快，对公司而言也是一种挑战。”
不过用中梁控股集团总裁黄春雷的话说，这是一种靠资金高效流动带来流量几何式增长的逻辑。
这也让中梁能够产生快速的销售结果，例如中梁2016年在芜湖就同时做到在售5~6个项目、甚至一天同一个区域开两个盘的情况。
不过也有业内人士指出，跟投机制也要看市场，市场上行的时候大家能够“玩命”，市场一旦下行可能会逼人“去造假”，比如这个地方亏钱用另外地方补足。
“例如今年，某头部房企从7月份开始曝出质量问题后，每月的销售额几乎减了近一半，这就能看到市场下行给这类选择城市下沉战略企业带来的重叠效应有多大。”上述人士表示。
张波则告诉《每日经济新闻》记者，中梁近两年的快速发展，主要就是抓住了三四线布局和快周转这两个突破点。中梁的规模依然在加速扩张，今年上半年拿地的规模已经超过去年全年。在国家严控房地产资金的背景下，中梁极速的规模化扩张，也会和很多房企一样面临资金的压力和挑战。
快速扩张下IPO成重要砝码
的确，按照中梁的扩张速度，必须有后续项目的资金保障，资金使用效率和筹资能力都必不可少。
当然，狂奔离不开资金的支持。公司债方面，2016年6月16日，中梁经中国证券监督管理委员会核准，以中梁旗下子公司梁商资本为主体，首次公开发行2016年公司债券，募集资金达13.5亿元人民币，为期5年，票面利率6.8%，信用级别为AA级。
不过，上述人士向《每日经济新闻》记者表示，由于此前地产股经历了好几轮震荡下行，PE普遍不高，现在这个时点都不会太好。
该人士进一步指出，在当前房企融资难的背景下，比较危险的有三种企业：第一种是大举拿高价地，布局城市受到限购、限贷影响的企业；第二种是重仓三四线的房企，这主要取决于所在城市待售货值的去化能力；第三类是正向头部房企靠拢的高成长企业，他们对融资有迫切需求，而中梁恰恰属于此类。
招股书显示，中梁用了很大篇幅披露借款来源，其中64笔信托尚在存续期的债务，截至2018年9月30日，共计47亿元。
该人士告诉《每日经济新闻》记者，类似中梁这样的企业，由于很大一部分融资都是来自于信托资金。而高周转做的是短期融资，有时候在年度财务报表中看不到，因此隐藏了许多短期偿债风险。
净资产收益率（ROE）方面，根据净资产收益率计算公式：净利润*2/（2018H1净资产+2017年末净资产）得出，中梁的ROE为12.8%，和包括碧桂园、融创中国、龙光地产、中骏置业等房企趋于一致，说明这类企业普遍通过增加净利润、提高资产周转效率的经营杠杆提升ROE。
而另一个重要数据，即中梁的土地获取成本以及总货值是多少，中梁尚未披露。
情况正在发生改变。目前，中梁重点布局的三四线市场正面临着与其他大型房企的激烈竞争。
