三季度房企去化未达预期 偿债潮下密集发债“自救”
翁榕涛，童海华
今年三季度以来，随着国家调控力度保持高压，市场的观望情绪持续蔓延，房企的去化不及预期，销售业绩增速开始回落，据CREIS中指数据显示，第三季度20家品牌房企销售金额1.2万亿元，同比增长35.2%，增幅较二季度收窄4.6%。
克而瑞地产研究中心数据显示，在其监测的全国29个重点城市中，10月份商品住宅供应量为2028万平方米，环比下降43%，成交量为2302万平方米，环比下降6%，总体而言“银十”成色不足。
在整体房市呈下行状态的同时，行业的偿债潮正逐渐到来。据Wind近期统计数据显示，截至10月12日，房地产企业发债（信用债）规模达4843.81亿元，远超去年全年3747.74亿元规模。有业内人士向《中国经营报》记者分析指出，房企的偿债高峰期将集中在明年上半年，目前多数房企应回笼资金度过“寒冬”。
楼市降温房企遇去化难题
截至目前，在已经公布了第三季度业绩的86家A股上市房企中，1~9月销售额虽然仍有增长，但增速相比1~3月和1~6月明显放缓，多家房企主动考虑去库存或者采取以价换量的策略。
克而瑞地产研究分析指出，今年上半年商铺的折扣力度一度低至6~7折，而到了9月份，普通住宅的折扣力度也进一步加大，特价房出现从6.4~8.5折不等的折扣优惠。预计随着行业整体推盘量加大，会有更多的房企推出指定房源，以更低折扣吸引购房者。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉本报记者，今年第三季度房企去化率下降实际上是政府调控政策的效果逐步显现，自2016年9月各地发布限购政策，直接影响了整个房地产市场，以两年一个周期来看，这个周期的分界点正好在2018年第三季度，因此房企去化率下降是必然的。
Wind数据显示，第三季度龙头房企总体呈现业绩下滑局面，其中排名前三的房企表现尤为明显。第三季度碧桂园、万科以及恒大总体销售规模约4100亿元，相比前两个季度下降约两成。此外，首创置业、光明地产(3.980,0.12, 3.11%)、越秀地产以及保利地产(13.000, 0.23, 1.80%)的销售速度下滑十分明显，其中首创置业三季度销售金额较二季度环比下降78%，光明地产环比下降60%，越秀地产环比下降57%，保利地产环比下降31%。
以越秀地产为例，今年的销售进度并不乐观，今年1~9月销售357.71亿元，仅完成65%全年目标，其中在“金九”时期，越秀地产合同销售金额约23.82亿元，同比下降约47%。
国际资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，“目前除了政府限购限售政策以外，还有银行贷款政策的影响，9月份的银根收紧也让市场形势不太明朗，许多潜在的买家还持观望态度，对去化率有一定影响。”
此外本报记者注意到，许多房企设置了一定规模的存货跌价准备。以万科为例，今年前三季度，万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元，而中期报告时仅为15.37亿元；而绿地集团2018年中期报告时存货跌价准备余额为26.26亿元，期初为19.79亿元。
同策研究院院长助理张宏伟受访时表示，目前入市的楼盘有不少都是房企在前两年拿的高价地，提高存货跌价准备余额说明房企对销售价格预期有所降低，也由于能够释放的业绩空间不大，是对市场价格走势的一个信号。
借道“长租公寓”发债受阻
目前多数房企面临着双面夹击。一方面是在一二线城市的调控政策下，整体房市成下行状态，多数购房者持观望态度，销售增长减弱；另一方面在融资环境收紧下，房企在2015年、2016年曾大量发债，如今正面临着一个偿债高峰期，资金紧张的情况尤为突出。
据Wind近期统计数据显示，截至10月12日，房地产企业发债（信用债）规模达4843.81亿元，远超去年全年3747.74亿元规模，2019~2021年逐年提高，年偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。
张宏伟指出，当前房企在创新的融资渠道方面基本上被关掉了，开发贷仍是房企融资的主力，除此之外还有境外融资、住房租赁专项公司债以及供应链金融ABS等，在绝对量上都相对较小。
在2017年销售额前5名的开发商中，除了恒大集团的业务中没有涉及长租公寓之外，其余4家均有所涉及。
房企在发行住房租赁专项公司债上却并不容易。据克而瑞地产研究统计，今年来合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿元小公募公司债、金融街(7.330, 0.13, 1.81%)50亿元小公募公司债等均终止。
10月23日，据上交所披露信息显示，奥园集团拟非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券被上交所中止发行，该债权计划融资规模10亿元。据《中国经营报》记者不完全统计，被叫停发债的中国奥园、富力地产以及合生创展均无实际项目涉足长租领域。
本报记者就企业发债被叫停和长租公寓业务布局问题向中国奥园、富力地产致函询问，其中富力地产相关负责人表示暂时无法对上述问题进行回复。而中国奥园则表示，被叫停原因是由于上述债权计划标的物业土地性质不符合交易所对长租公寓的定义，接下来还会继续申报。
据了解，发布住房租赁专项公司债一般会要求发债方披露债券募集资金的具体投向，包括住房租赁项目的预计开工时间，预计总投资额等资料，若资料不达要求则无法通过审批。
黄立冲表示，房企应意识到长租公寓业务目前盈利前景不明，且前期投入较大会给资金链带来压力，所以对该业务应持谨慎态度。但由于长租公寓领域受到政府支持，在当前融资困难的情况下，不排除部分房企借助住房租赁市场的绿色通道来发债为公司输血。
国泰君安(16.130, 0.24, 1.51%)在研究报告中表示，住房租赁专项公司债券约定了住房租赁项目的自持比例及期限，保证债券募集资金能够被用于住房租赁项目。但是从5月开始，陆续有房企中止发行住房租赁债券，以此来看，后期监管部门会对此类型发债进一步从严审核。
偿债潮下行业分化加剧
偿债期集中来临，意味着没有做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金链断裂的风险。在2015~2016年信贷宽松的融资环境下，房企迎来发债热潮，随着这些债券的陆续到期，预计接下来的3年里会迎来房企的偿债高峰。
亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。从短期来看，企业在下半年就将集中迈入第一个还债高峰期。
值得注意的是，房企的偿债压力已开始凸显。从第三季度的财务数据来看，不少房企的经营活动现金净流量为正数，而筹资活动现金净流量为负数，表明房企面临较大外部资金偿还压力，房地产行业整体融资偏紧的背景下，以旧还新的接力融资也变得更加困难。
相关数据指出，上半年20家品牌房企累计拿地金额6978亿元，同比小幅下降4.9%；三季度，房企谨慎投资特征凸显，20家品牌房企累计拿地5634万平方米，同比下降63.1%，累计拿地金额2556亿元，同比降幅扩大至56.5%，其中9月降幅超过70%。
面对资金压力，不少房企在拿地等投资上已明显表现出“谨慎”。张宏伟认为，偿债高峰期的集中来临，对于部分房企而言也是机遇。目前房企在二级市场、拿地方面收并购的机遇增加，土地溢价率降低，其实也是一个拿地的好时机。
在融资环境的变化下，行业发展分化加剧。相较于部分房企谨慎的投资态度，万科的逆周期拿地显得尤为突出。财报显示，今年前三季度，万科拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企拿地金额的总和。也由于当期在土地市场上动作较为频繁，万科今年第三季度经营性现金流为-257.3亿元。
黄立冲认为，现在是国有房企继续规模扩张的时机，因为它们在融资上有银行的信贷支撑。万科、保利等房企获得银行支持力度较大，在现金流方面较为充裕，仍有较强的拿地能力。而普通规模的民营房企如果没有政府和银行的支持，进行逆周期扩张则会承担很大风险，可能会出现资金上的危机。
