暴跌22%！宁损失数十万也要违约，香港楼市10年牛市终结，明年更悲观
原创： 倪伟
据媒体14日报道，房地产服务机构仲量联行发布最新报告指出，香港长达10年的楼市上升周期正式结束。预计至2019年底，香港住宅楼价将至少下跌15%；如果宏观经济面趋弱、股市持续下滑，跌幅可能扩大至25%。
仲量联行已不是第一家唱空香港楼市的机构。
逾20%跌幅已经出现
上一轮经济危机，香港房价大幅下滑，跌幅高达70%，崩盘之痛仍然历历在目。
此轮降价事实上已经开启，而25%的跌幅，目前来看或许仅仅是保守预期。因为从目前楼盘的实际成交价的降价幅度来看，香港楼价要达到25%跌幅，可能已经等不到2019年末。
数据显示，近期已经有蓝筹盘出现了高达22%的跌幅。
被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄，其房价日前大幅下跌。据中原地产10月发布的报告显示，在截至10月初的12周内，嘉湖山庄房价已大跌15%。而近日，嘉湖山庄的一套实用面积为442平方英尺的两房，以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价，降价幅度已经超过22%。
降价逾20%的嘉湖山庄并非个例。
根据中原地产最新数据显示，最近两个月来，降价楼盘最多、降价幅度最大的区域，是新界东；唯一一个楼盘房价全线下跌的区域，也是新界东。此外，在截至10月初的12周内，新界西私人住宅价格也下滑了2.5%，而新界东和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一周的数据中，一个月降价幅度超过10%的楼盘，并非少数。
香港的豪宅市场，近期也出现式微迹象。
10月16日，香港地政署公布，香港山顶文辉道12号豪宅地皮因出价未达要求，宣布流标。这是香港山顶昂贵地段少数大型官地，尽管地段优质以及地皮质量尚好，但由于近期楼市降温，市场对于地皮估值的分歧也较大。
此外，豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。
10月22日，沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交，卖家持有该房产将近四年，此时成交账面亏损6万港元，但算上税款及佣金支出，亏损约68万港元，为区内首宗“流血”出售案例。据悉，去年12月，卖家以1820万港元的价格挂牌出售， 1300万港元成交价格较最初挂牌价已降低520万港元，降幅接近30%。
买家违约激增
10月中旬，香港研究协会（Hong Kong Research Association）的调查结果显示，目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计房价将下跌。多家机构也对香港房价发出预警。加上蓝筹盘跌超两成，豪宅的吸引力大幅减弱，随之而来的则是买家违约激增。
数据显示，从今年初到10月底，香港新房交易中，已发生36起个人买家违约案例， 而2007年全年仅有9起，数量增长了3倍。
香港的新房交易，需要支付5%的定金。今年年内违约楼盘的成交价，从490万港币到3980万港币不等，这意味着选择违约的购房者，需要交纳25万至200万港元的违约金。
富人开始犹豫和退缩，刚需人群则开始恐慌和焦虑，上世纪末房价6年间从高位重挫70%的惨状仍然历历在目，在损失数十万港元定金和房子变成负资产之间，香港人选择了前者。
五大迹象显示楼市回调
摩通亚太研究团队日前指出，目前有五大迹象显示香港楼价正在回调。
一是按揭贷款申请宗数大幅减少。金管局最新数据显示，9月新申请按揭贷款宗数，按月减少55.6%至7977份。摩通引述中原地产数据称，香港9月按揭申请数量按月降幅创20年来最大。
二是豪宅销售急剧下滑。数据显示，香港9月豪宅项目成交量是自2005年以来同期最少。
三是地产代理放假。香港主要代理行之一的美联物业，重启无薪假期机制，业绩最差的10%员工须离职，其后55%的员工须放无薪假期最少三个月。
四是二手市场“大跌价”。据地产代理成交数据，二手楼开始出现降价，其中九龙湾有房产降价28%成交，也有房产降价17%售出。
五是新盘销售减少。地产代理数据显示，截至10月28日，10月份新盘成交金额仅112亿港元，撇除假期因素，创16个月以来新低；10月份成交量录得1130宗，较9月下降近一半。
机构一致看空
在一路下滑的数据面前，机构一致看空香港楼市走势。
里昂证券此前发布研报表示，经历了多年上涨后，随着市场人气的急剧下降，香港楼价将大幅下跌。香港房地产市场目前正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。
瑞银此前也发表研究报告称，香港楼价与宏观经济高度相关，过往楼价下跌主要由经济冲击引发，该行预期贸易摩擦将令香港GDP增长中期下跌0.5-0.8个百分点。相信香港经济转差将令楼市表现脆弱。
野村香港房地产股票分析师则认为，虽然下半年就会看到香港楼价回调，但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。
耀才证券甚至预期，未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。
加息为楼市“雪上加霜”
截至今年7月底，香港楼价已连涨27个月，仅上半年的涨幅就达到13%，香港也因此连续八年稳坐“全球房价最难负担的城市”之首。
但今年8月以来，香港银行业开始加息，香港楼市开始出现降温迹象。11月5日，香港金管局总裁陈德霖公开表示，香港楼价由8月开始回落，近月成交量明显减少，一手及二手成交量合计共跌48%，反映出市场气氛的冷淡。
随着年内美国的两次加息，香港银行业也开始上调存贷款利率。
今年9月，香港金管局再度跟随美联储加息，上调贴现窗基本利率25个基点至2.50%，这是银行经贴现窗口向金管局借取隔夜港元流动资金的基准利率。而在香港金管局加息仅数小时之后，香港四大行——汇丰银行、恒生银行、中银香港及渣打银行齐齐上调港元最优惠贷款利率，此举为2006年以来的首次，意味着香港超低息环境的终结，也直接导致房地产抵押借贷成本上升，置业人士的供楼负担将会加重，给香港房地产销售市场带来巨大的压力。
多年来快速上行的房价已经使购房者不堪重负，此轮加息则成为压倒骆驼的“最后一根稻草”。
市场人士表示，促使买家退缩的原因，不仅有难以负担的房价，还有对经济的担忧。美联储将继续推行货币政策正常化，即以继续加息来收缩过去十余年释放的流动性，香港大概率将跟随美联储进一步升息。这意味着香港楼市面临的压力还将加磅，本地经济也将受到影响。
目前来看，房价的下行通道刚刚开启，已经出现了许多跌幅超过20%的成交案例；虽然预期市场并不会出现上一轮经济危机时高达70%的断崖式下跌，但未来一年跌幅25%，应该也是一个相对乐观且保守的预期。
