特约撰稿毛中楠本报记者刘颂辉上海报道
“金九银十”成色不足，部分房地产项目去化承压，上海楼市似乎提前入冬。
随着年底回笼资金压力增大，部分房企在项目营销上使出“浑身解数”。继此前雍和府打响“购房送宝马”降价促销第一枪之后，近日，上海宝山区一楼盘又推出“购房送奔驰”的优惠活动。
卖家“讨好”买家的花式促销现象的热闹，难掩背后楼市的“冷清”。连日来，《中国经营报》记者走访大发融悦四季、首创天阅滨江、绿洲康城金邸和晶耀名邸等近期开盘推新的项目发现，多数认筹情况不佳，有楼盘的认筹率甚至不足7%，一些楼盘为此只得贴楼面价、“减配”入市。
多份研究报告显示，10月份，热点城市楼市呈下滑态势，库存总量环比上升4.6%。其中，上海成交套数为9754套，成交面积102.38万平方米，成交面积环比下降18.57%。可售套数42875套，可售面积环比上升3.36%，截至11月4日，库存量环比仍在上升。业内人士表示，上海楼市表现出供过于求的状态，购房者持币观望情绪浓，房企不得不在产品营销上做足文章。
对于认筹率低的问题，首创置业上海公司则回应称，每家公司有不同的策略，由于收到通知，避免像晶耀名邸等楼盘一样认筹过于火爆的局面，提高了购房门槛，才导致认筹量较低。记者对此致电致函大发地产方面，截至发稿，未收到回应。
“冰火两重天”多项目趋冷
“上海楼市出现‘冰火两重天’的现象是一种正常现象，主要原因在于各个楼盘的地段不同，而上海又是一个‘多中心城市’，不同地段的楼盘受欢迎的程度不同。”
刚刚过去的“金九银十”传统销售旺季，上海楼市的表现并不尽如人意。
记者在走访中了解到，9月至10月期间，上海共有36个项目认筹并摇号开盘，大多数楼盘认筹率较低，售楼处冷清无人看房。个别楼盘的认筹率却高达327%，开盘当天售罄，异常火爆。
对此，苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示：“上海楼市出现‘冰火两重天’的现象是一种正常现象，主要原因在于各个楼盘的地段不同，而上海又是一个‘多中心城市’，不同地段的楼盘受欢迎的程度不同。”
杨浦区东外滩项目首创天阅滨江于近日首次开盘，推出231套房源，均价为9.5万元/平方米，精装修交付。据上海东方公证网数据显示，只有138组客户前来认筹。
日前，记者来到杨浦区榆林路景星路口的首创天阅滨江项目，售楼部门庭冷落，前来看房的人稀少。一名置业顾问介绍，由于首次开盘没有过多推广和宣传，项目还剩下少量房源。
上海网上房地产显示，截至11月7日，首创天阅滨江住宅总套数231套，可售住宅总套数为107套。对此，首创置业上海公司相关负责人解释称，受到前滩晶耀名邸抢房事件的影响，政府要求公司在该项目认筹期间不过于火爆，以免引起人流量激增。
据了解，前滩晶耀名邸二期项目出现了“千人抢房”的局面，三期认筹依然火爆。
而在青浦区秀泽路515弄的大发融悦四季项目，原来的售楼处空空如也，新设置的售楼处也没有销售人员前来接待。一位销售人员告诉记者，大发融悦项目仅剩少数房源，包含一套样板间和两套复式，以及一套存在纠纷的房源。大发融悦四季所剩房源也不多。
记者在走访中注意到，浦东新区康桥路1388号的绿洲康桥金邸项目加推将近200余套房源，仅有44组客户参与认筹。尽管拿地时间较早，小区承诺的配套设施至今还未见动工的痕迹，住宅项目也有所“减配”。知情人士告诉记者，前几期交房的房源是精装修交付，但由于限价政策，全部改为了毛坯交付。
记者从上海东方公证处注意到，9月1日，位于上海浦东新区闵行芦恒路378弄的一品漫城尚郡项目，加推五期的364套房源，而实际认筹只有58组客户。9月22日，上海奉贤南奉公路3111弄宝华帝华园项目二期加推792套房源，实际认筹只有54组，认筹率低至6.82%。
花式促销送“奔驰”遭监管
位于上海市宝山区的招商主城项目举行促销活动，凡是买房顺利完成签约，赠送一辆奔驰smart和A级轿车。
上海易居房地产研究院发布的住宅成交报告显示，10月份，一、二、三线城市成交面积均出现不同程度的下滑，其中，一线城市成交面积环比减少38%。在调控不会放松的背景下，预计到年底楼市还将逐渐降温，成交逐渐下滑。
据中国 指数 研究院的数据报告，11月1日~4日，上海楼市成交量为2574套，成交面积27.74万平方米，环比上升2.13%，呈现轻微上扬。不过，截至11月4日，全市可售面积624.91万平方米，环比上升2.21%。需求端下滑，库存总量在继续爬升。
以豪宅东航云锦东方为例，该项目由东方航空集团旗下的上海东航置业有限公司开发建设，一期于2014年全部售罄并交付。项目二期总建面25万平方米，全新规划约406~474平方米住宅。此前，云锦东方因推出480平方米超级豪华大平层，堪比上海滩知名豪宅项目汤臣一品。
根据上海公证网的数据，8月29日，东航云锦东方加推82套房源，户型为365~474平方米不等，均价8万~14万元/平方米，认筹客户为89组。来自上海网上房地产的数据显示，截至11月7日，该项目住宅项目共340套，可售住宅套数为89套。与此前市场火爆状况相比，加推至今两个多月，项目去化缓慢。
供求关系的失衡，让传统销售旺季的上海楼市趋冷。上海东航置业有限公司销售总监马艳梅表示，由于签约量受到一定限制，近期楼盘成交数据会有所滞后，但购房者持币观望情绪浓厚是认筹量低的主要原因。
在这样的背景之下，位于上海市宝山区的招商主城项目举行促销活动，凡是买房顺利完成签约，赠送一辆奔驰smart和A级轿车。
据了解，这是招商地产第二次“购房送车”活动，约一个月前，招商地产一处名为雍和府的项目开展了“买房送宝马”的活动。在售楼处，记者注意到，不少购房者对买房送奔驰较为关心，但最终鲜有成交。一位购房者表示，自己只是听说送奔驰，比较感兴趣，但是考虑到交通等因素还是不打算购买。
销售人员告诉记者，“买房送奔驰”是因为公司冲业绩，赠送的奔驰轿车也可以抵扣到房款中，但是具体抵扣金额需要与经理协商。不过，据知情人士介绍，“购房送奔驰”的促销活动已被监管部门叫停。
对此，招商蛇口上海公司相关负责人表示，公司的雍和府、主城项目在与前期客户的访谈中，挖掘出对于新上海人客群的交通自由实现需求，所以与品牌方合作，提出解决方案满足客户生活需求。
“被叫停的原因主要是监管层为了避免其他楼盘跟风，”在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，接近年底，楼盘优惠活动会越来越多，力度也可能增大，房企就算不冲业绩也会为明年的风向转变作准备。购买欲望在缩减，需求在减少，在“鱼”不多的情况下，各房企的“价格白刃战”会愈演愈烈。
上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿指出，开发商面临资金链和营销任务问题，外环外的项目采取促销手段，不能反映市场出现较大波动，属于局部现象。
