楼市半年报|刚需发力二手拉低回暖 商办市场供需皆回升

2019年房地产市场总结及预判

【二手、商办市场】

06  二 手 市 场

上半年二手回暖

需求释放 市场成交先升后降

核心区域成交占比下滑 低价区域受到市场青睐

小户型占比下滑

价格平稳刚需发力 高价段成交占比下滑

长租公寓发展放缓 租金稳定回报率小幅下滑

上半年二手回暖

需求释放 市场成交先升后降

核心区域成交占比下滑 低价区域受到市场青睐

小户型占比下滑

价格平稳刚需发力 高价段成交占比下滑

深户购房占比持续提升

投资占比上升

长租公寓发展放缓 租金稳定回报率小幅下滑

低租金区域更受青睐 龙岗租赁占比超3成

上半年全市租赁热点楼盘

总结

展望

07  商 办 市 场

一手商业供需皆回升

宝安一手商业成交占比超七成

一手办公室宝安区供应近六成

福田和罗湖为二手办公成交主力

一手商业供需皆回升

宝安一手商业成交占比超七成

观禧花园成交最为活跃

二手商业成交为近九年来新低

二手商业投资占比超八成

宝安区供应近六成

南山成交占比近五成

福田和罗湖为二手办公成交主力

总结

展望

【大佬论市】

Alan点评

上半年市场波动大,可以分为三个阶段。1-2月春节前,由于今年春节比往年早一点,开发商完成年度任务,购房者过节心态浓厚,市场也更快进入假期的冰冷状态,今年算是近几年春节因素影响最大的一年。

3-4月,可以说是金三银四,成交的绝对值并不是说特别的高,但是相对于一二月,相对于去年下半年整体二手成交来说,反弹力度大,近半年压抑的购买力得到释放。粤港澳大湾区规划纲要在2月节后出台,在大方向上确立了大湾区建设方向,确定了深圳核心城市地位,虽然细则未公布,但预示着大湾区建设加速,大湾区经济、生活大融合也在加速,深圳前景被广泛看好,长期投资价值凸显。两会期间未提及房地产,对深圳市场来说,没有消息就是好消息。加上全国范围内多城不同程度的放宽调控,市场对政策预期向松。开发商年初虽然业绩压力不大,但是资金周转压力大,节后推盘节奏依然较快,且优惠力度大,也带动了市场氛围。多重利好因素叠加,市场升温,购房者入市意愿明显增强,市场成交大幅提升

5-6月,在投资市场被称为五穷六绝,大家对这两月普遍不太看好。楼市看,相对金三银四,5、6月可以说是五铜六铁,成交量逐步回落,市场回归理性。一方面,3、4月全国一二线城市楼市上升过快,地王频出,投资热情高涨,与稳地价、稳房价、稳预期的调控目标相违背。二季度开始,多城出台政策调控加码,控制地价、房价,以稳定房地产市场,政策调控向严的预期加深,市场氛围转冷。同时外围经济环境恶化,中美贸易争端加剧,华为事件让中美关系降至冰点,谈判停止,新一轮加征关税开启,各行各业都受到影响。不利因素影响,加之3、4月需求大量释放,市场成交下滑,上半年整体呈现先升后降走势。

六月,深圳5宗住宅地块集中拍卖,全国八十多家发展商参与,共举牌三百多轮,拍地热情高。土地价格是风向标,影响了发展商定价,而定价影响整体房价。发展商普遍看好,说明深圳房产被低估,给市场打了强心剂。但对市场来说,影响没有想象中那么大。

展望下半年深圳楼市,必然是一个多变而胶着的市场。中美贸易战打打停停,争端不断;政策面上有利好,也会有不利因素。多重消息汇聚下,市场上不去,也跌不下去,保持平稳走势。

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