今早（5月23日）9点，桥北老盘北外滩水城报名结束，就在9点35分，项目置业顾问在朋友圈也宣布报名通道结束，将摇号开盘。
据掌柜君了解，目前报名人数已超800组，本次北外滩水城加推十九街区16号楼，建筑面积约89、111、114㎡，毛坯均价18600元/㎡，共272套房源。
1.86万/㎡、主城谷底价、272套房，从价格和推货量来看，都是属于比较可观的。但也有购房者表示，土地已经缩水17年、小区体量太大，后期升值空间有限、转手难度较大，不值得买入。
那么，1.86万/㎡的北外滩水城到底值不值得买？今天，掌柜君就跟大家一起来探讨下。
一、时隔半年多，北外滩水城精装改毛坯，降价2000元/㎡上市提到北外滩水城，可能很多买房人会以为是纯新盘，但熟悉楼市的人都知道，北外滩水城就是桥北老盘威尼斯水城，只不过是改了个名字，可以说是南京楼市的“骨灰级”楼盘，卖了十几年还没卖完。
项目上一次开盘是去年11月，当时领取9、13号楼272套房源销许，精装均价20600元/㎡，平推直到今年年后才卖完。
时隔半年多，项目于5月20日再领16号楼272套房源销许，建筑面积约89、111、114㎡，毛坯均价18600元/㎡，在精装改毛坯的背景下，等于项目间接降价2000元/㎡上市。
在南京楼市多家楼盘毛坯改精装，以便提高价格的背景下，为何北外滩水城却精装改毛坯，变相降价加推呢？掌柜君也从项目置业顾问了解到：北外滩水城还剩3栋楼，也算尾盘，加上之前精装房源有部分买房人觉得标准性价比不高，反而价格贵，希望毛坯交付，自己可以根据喜好来装修，所以选择了毛坯上市，定价在1.86万/㎡。
本次加推的是十九街区16号楼，毛坯均价1.86万/㎡，这已经是整个南京主城少有的“谷底价”。算下来，最低总价仅160万起，首付3成约51万起，这个首付和总价是真的对刚需很友好，也是少有的刚需上车机会。
16号楼位于项目东北角，具体楼栋分布图如下：
本次加推的建筑面积约89、111、114㎡，整体来看，户型设计均不方正，但部分户型做到三开间朝南，南北通透，但89㎡做两室，111和114㎡做3室，功能性不是很好。
加推户型图：
在目前的南京楼市，有句话：一个楼盘的报名人数，在一定程度上取决于该楼盘一二手房价格倒挂多少。倒挂越多、报名人数越多；反之亦然。
但目前所谓的限价盘已经所剩无几，北外滩水城报名人数已超800组，并不能说明其价格倒挂很多。对于该楼盘，很多买房人都在考虑：均价1.86万/㎡可以说是性价比不错，但这个项目的优缺点分别有哪些？
1优点1、购房门槛低、还贷压力相对小，适合刚需人群上车北外滩水城毛坯均价1.86万/㎡，总价169万起，首付51万起，这个在目前南京主城已经算是很便宜，龙潭新城都卖到1.75万/㎡，比较适合刚需人群上车，若按照利率上浮15%来算，每个月还款约6800元，这个对于年轻小夫妻来说，压力还是能接受。
2、加推套数多，中签率超30%，买到可能性较大
本次推出272套毛坯房源，这个开盘量说多不多，但说少也不少，且多以小户型为主，总体来看对刚需比较友好。目前报名人数超800组，中签率约30%以上，等于3个人买一套房，肯定会有人不买，相比下来，刚需能买到的可能性还是比较大的。
3、距离主城较近，已有地铁3号线、规划地铁11号线
目前来看，项目周边已有地铁3号线柳州东路站，虽然距离地铁站有一定距离，但有公交往来地铁站与小区，周边还有规划的地铁11号线，预计今年开工，以及规划中的和燕路过江通道，出行相对方便。
4、周边配套相对完善，生活氛围浓厚
北外滩水城周边各项配套相对齐全，如弘阳广场、大洋百货、沃尔玛、天悦城、南京医科大学第四附属医院，以及菜场、水果店、药店等各种生活配套。另外，社区内规划了琅小分校、二十九中分校等丰富的教育资源，可以说项目周边是目前整个江北新区配套最成熟的板块。
从网上房地产的北外滩水城预售许可证显示，项目拿地时间是2002年10月29日，也就是说至今已经过去近17年，按照预计今年年底交付，等于房子拿到手，只有53年的使用权，年限可谓大大缩水。
2、虽然有地铁3号线，但距离地铁站较远
虽然北外滩水城周边有地铁3号线柳州东路，但这次加推的十九街区距离地铁站约2.2公里，还是有一定距离，导航显示走路要近半小时。而且柳州东路地铁站每天早晚高峰，非常拥挤，出行会有一定不便。
3、整个威尼斯水城体量巨大，出手周期长，且居住人员杂乱
整个威尼斯水城小区体量巨大，目前已经开发到十九街区，后面还有部分地块还未开发，南京网上房地产显示已经入网达到35054套，也就造成小区居住人数非常多，且居住人员较为杂乱。
入网套数非常多，也就导致出售二手房套数较多，且存在价格竞争关系，后期出手周期较长，加上限售因素，短期获益性小。
4、二手房正在出售巨多，一二手房价格倒挂不明显
根据链家显示，目前威尼斯水城正在出售1136套房，出售房源巨多，对后期出手会有很大影响。另一方面，目前整个小区多个街区在售均价在2.1万-2.5万/㎡不等，但距离十九街区较近的仅2.1万/㎡左右，一二手房价格倒挂并不明显。
看完项目的优缺点，掌柜君再跟大家来探讨下，1.86万/㎡的北外滩水城到底值不值得买？
首先，来分析下这个项目的购房群体是哪些？掌柜君觉得：北外滩水城的购房群体只有2种。一是南京的刚需群体、二是部分投资客，特别是资金并不充足的投资群体，可能前者居多。
1刚需群体具体来看，刚需群体就不用过多解释，也就是在南京工作，目前没房，或者刚毕业的大学生想留在南京的，这些购房者普遍以年龄不大、首付不多、还贷能力不是很强，买房以自住为首要目的。
当然，对于他们来说，北外滩水城的低总价、低首付、还款压力相对小，是一个不错的上车机会。在现在南京主城普遍2.5万/㎡以上的背景下，这也是一个值得出手上车的楼盘，所以，这部分购房者应该是占比最多。
而就自住购房群体来看，主要吸引的是在桥北、高新等地及长江以南3号线沿线工作的刚需人群，或者是周边有换房需求的改善人群。因为受地缘因素影响，这些群体对区域的认同会较高。
2投资群体对于投资客来说，他们主要考虑的是房子后期变现的问题，也就最主要是房子未来的价格。投资群体来看，主要是桥北和江北部分区域、及江南部分资金有限的投资客，链家最新数据显示，北外滩水城目前二手房均价在2.1万-2.5万/㎡，但掌柜君觉得这个价格只能用来看看，不具有实际意义，主要还是看实际成交价。
可以很直接的看出，成交多数在2万-2.4万/㎡，值得注意的是，10街区之前的多数在2.3万/㎡左右，而街区较新的多数成交在1.9万-2.2万/㎡，当然具体还是要看街区、装修、楼层等因素。所以，对于投资客来说是需要谨慎的。
下面，简单来算一笔账，以89㎡户型为例，总价169万左右，首付约51万，每个月贷款6800元左右。而项目预计今年年底交付，算上办证时间，预计2020年3月左右办完证。加上限售3年，预计2023年3月才可以交易，也就是说买到手，要还4年的房贷。
以每个月6800元房贷来算，一年大概8.2万左右，四年房贷约32.6万左右。若4年后，小区均价2.5万/㎡来算，总价在222万左右，减去首付和房贷，预计可实得53万左右，再减去四年房贷实得20.4万左右，平均每年5.1万左右，算下来每个月大概4250元左右。
这个收益算下来，不是很多，还要面临很多二手房出售的竞争情况。
就1.86万/㎡的北外滩水城值不值得出手？掌柜君也采访了桥北中介门店负责人王经理，他表示：
首先，桥北作为南京主城开发较早的区域，如威尼斯水城、天润城等老盘，也就存在二手房体量太大，出售有难度，也就有很多人选择出租，吃租金等待房价上涨，也因为历史原因，整个区域居住人群比较杂。
但1.86万/㎡的新房，南京主城已经没有了，这个价格和地段，加上周边生活配套是可以考虑自住的，所以自住和刚需是可以考虑买的。投资的话要用购房资格和贷款资格，还有后期的限售，是需要认真考虑的。
但掌柜君觉得值得注意的是，虽然目前北外滩水城存在一定价格倒挂，但整个小区体量巨大，后期难免会有更多刚需换房、投资客变现的情况，未来上市的二手房更多，或将出现大量抛售，买房人能更多选择和可谈价的余地，也就造成买卖周期拉长，甚至有人降价抛售。
综合来看，北外滩水城的总价和首付都比较低，周边各项生活配套相对完善，比较适合刚需上车自住。但对于投资客来说，二手房出售太多，且会占用购房资格和贷款资格，投资回报率不高，需要慎重考虑。
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