在经济下行压力较大的情况下，近期市场对于明年地产放松的预期越来越强。近几年房地产市场结构分化非常严重，大城市房价止涨甚至下跌、租金价格大幅上涨，小城市房价普遍飙涨，导致这种结果的根源是什么?调控政策走向何方?本文从房地产市场的结构数据出发，探讨房地产市场的风险所在，以及未来刺激的可能和空间究竟有多大。
主要内容：
1、大城市：租金涨了，是因为房价跌了!在一二线大城市，调控政策从2016年就开始收紧，带来的结果是房价止涨，甚至部分出现下跌。但一二线城市的房租价格反而出现了普遍大幅的上涨。清理群租房、中介机构垄断等因素主要集中在少数几个城市，很难解释一二线城市房租普遍的大幅度的上涨。国内房价的金融资产属性更强，容易产生泡沫，但房租归根到底是由一个城市人口数量和住房数量的供需基本面决定的，所以中国的房价和房租之间没有那么直接的关系。16年房地产政策收紧后，一二线很多城市房价和房屋销售增速均放缓，房屋竣工面积也大幅度负增长，供给减少是房租上涨的主要原因。也就是说，一二线城市的租金价格上涨不是因为房价涨了，而恰恰是因为房价跌了。
2、小城市：刺激一直未停，房价大幅上涨。而在小城市，又是另一番景象:城市越小，房价涨得越凶猛，棚改货币化是主要推手。但是和一二线城市不同，小城市长期面临人口净流出的压力，且二手房市场较小，房价偏高是非常危险的。一旦下跌，后果将非常严重:居民将过多资产配置在房地产，资产缩水短期会影响居民消费，长期甚至影响居民养老问题;房价下跌也将打压小城市的房地产销售，地方政府土地财政吃紧。在过去的两年多里，棚改货币化刺激房地产销售好转后，小城市房地产投资又维持了高增长。过去两年多时间小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和，是2015年底商品房库存的6倍还多。对于一个2014年就供给严重过剩的市场，近两年又新增了房屋供给，且飙升至高位的房价会打压需求。随着棚改刺激政策退出，小城市房价恐难维持。
3、调控结构收敛，刺激力度有限。大小城市房地产之所以出现当前这样的结果，很大程度上是因为调控政策在过去两年多的时间里都是分化的。但往前看，小城市房地产连续涨了几年后，已经越来越危险，且货币化安置政策已经在转向，政策趋于收紧。小城市房价只要不刺激，很难走平，2019年将面临房价回调的压力。从近期稳增长政策出台的节奏来看，在明年经济下行压力更大时，大城市房地产调控存在边际上放松的可能性，2019年或出台部分结构性政策，但难以回到2016年之前强刺激的模式。但整体来说一二线城市的房地产销售面积占比只有30%左右，很难支撑整个房地产市场的销售和投资。预计2019年房地产销售或负增10%以上，投资负增5%以上。依靠房地产强刺激拉动中国经济的时代已经终结。
大城市：租金涨了，是因为房价跌了!
在一二线大城市，调控政策从2016年就开始收紧，带来的结果是房价止涨，甚至部分出现下跌。北京、上海二手房价同比跌幅都在2%以上，广州、深圳房价均出现环比下跌的态势。截至10月一线城市房价整体同比涨幅仅为1%，和两年前30%以上的同比高增长不可同日而语。
二线城市房价整体涨幅也只有6.5%，相比两年前增速腰斩，其中厦门、福州房价同比出现明显下跌，南京、郑州房价涨幅不到1%，只有少数中西部城市出现了较大幅度的涨价。
与房价涨少跌多形成鲜明对比的是，近两年一二线城市的房租价格出现了大幅上涨。与两年前相比，成都的房租上涨了50%，北京、深圳、重庆上涨40%左右，海口上涨36%，南京31%，西安30%，其他绝大部分一二线城市房租上涨幅度也都在20%以上。
与房价涨少跌多形成鲜明对比的是，近两年一二线城市的房租价格出现了大幅上涨。与两年前相比，成都的房租上涨了50%，北京、深圳、重庆上涨40%左右，海口上涨36%，南京31%，西安30%，其他绝大部分一二线城市房租上涨幅度也都在20%以上。
房租价格为何大涨呢?一种观点认为清理群租房、中介机构垄断等因素推升了租金价格，但这些因素主要集中在少数几个城市，很难解释一二线城市房租普遍的大幅度的上涨。
另一种观点认为前期的房价上涨推动了租金价格的补涨。从国际经验来看，美国的房价和房租高度相关，房价领先房租三个季度左右。这是因为美国的租房市场是高度发达且市场化的，居民或者机构买房时需要考虑租金收益，这就导致房价和租金之间产生了关系：当房价上涨时，租金收益率降低，房地产投资就会减少，相当于租房市场的供给减少，租金价格上涨;当房价下跌时，租金收益率提高，房地产投资也会增加，租房市场供给增加，租金价格下跌。
但在中国，房价和房租之间并没有那么直接的关系。美国居民买房更多会考虑赚取租金收益(相当于赚利息)，但中国居民买房更多是为了赚取涨价带来的资本利得。这一方面是因为国内房价上涨预期一直很强，且租房和买房享受的公共资源是不同的，所以房价到租金价格的传导无法打通;另一方面，中国没有广泛的房产税，房屋资产的持有成本很低，所以购房者在乎的是房子涨不涨价，而不是房子能够产生多少租金。
归根到底是因为，国内房价的金融资产属性更强，容易产生泡沫，但房租归根到底是由一个城市人口数量和住房数量的供需基本面决定的。从现实数据来看，中国的房价和房租之间也没有那么直接的关系。
从基本面的角度考虑，租金价格和房屋竣工面积是相关的。因为一个城市房屋竣工面积的增减会影响租房市场的潜在供给。从16年房地产政策收紧以来，一二线很多城市房价和房屋销售增速均放缓，房屋竣工面积也大幅度负增长。但一二线城市是长期人口净流入的方向，租房市场供给受到限制、需求却在增加下，房租价格的上涨就成了一二线城市的普遍现象了。
也就是说，一二线城市的租金价格上涨不是因为房价涨了，而恰恰是因为房价跌了。
小城市：刺激一直未停，房价大幅上涨
而在小城市，又是另一番景象:城市越小，房价涨得越凶猛。从10月份各线城市房价的同比涨幅来看，二线城市明显高于一线，三四线城市又高于二线。考虑到新建房子距离中心城区越来越远，实际小城市的房价涨幅要大于统计出来的数据。
小城市房价飙涨的一个主要推手是棚改货币化的政策刺激，而房价的上涨又进一步刺激居民加杠杆买房。但是大城市最近两年的房地产政策都在严控，所以大小城市的房地产销售、投资都出现明显分化。截至9月份，一二线大城市房地产销售面积累计增速已经降至-0.6%，但其他小城市依然维持在4.6%;一二线大城市房地产投资累计增速降至5.1%，而小城市则维持在接近15%的高位。
但是和一二线城市不同，小城市的房价偏高是非常危险的。一方面，随着城镇化的推进，小城市将面临人口净流出的压力，需求缺乏支撑;另一方面，小城市一手房几乎无限量供给，二手房市场相对较小，一旦价格转向，需求端或将直线滑落。
而一旦小城市房价下跌，后果也将是严重的。第一，居民将过多资产配置在房地产，资产缩水短期会影响居民消费，长期甚至影响居民养老问题。第二，房价下跌也将打压小城市的房地产销售，地方政府土地财政吃紧，将面临较大的财政压力。从国际经验来看，房价涨得越多，下跌过程中的危害也就越大。
2016年开始的去库存政策主要是为了解决小城市房地产库存过高、供给过剩的问题，房地产库存近两年确实在下降，但是卖出去的库存并没有凭空消失，仍是房地产市场的潜在供给。而且在过去的两年多里，棚改货币化刺激房地产销售好转后，小城市房地产投资又维持了高增长。根据我们的测算，过去两年多时间小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和，是2015年底商品房库存的6倍还多。对于一个2014年就供给严重过剩的市场，近两年又新增了房屋供给，且飙升至高位的房价会打压需求。事实上，今年以来小城市棚改货币化的政策已经在收紧，对于房地产库存较低、房价涨幅过大的城市正在取消货币化安置。随着刺激政策退出，小城市房价恐难维持。
调控结构收敛，刺激力度有限
大小城市房地产之所以出现当前这样的结果，很大程度上是因为调控政策在过去两年多的时间里都是分化的。大城市严控房地产市场，住房供给受到压制，租金价格上涨;而小城市最近几年一直在强刺激，房价飙升至高位，居民杠杆也加了起来。
但往前看，小城市房地产连续涨了几年后，已经越来越危险，且货币化安置政策已经在转向，政策趋于收紧。小城市房价只要不刺激，很难走平，2019年将面临房价回调的压力。从近期稳增长政策出台的节奏来看，在明年经济下行压力更大时，大城市房地产调控存在边际上放松的可能性，2019年或出台部分结构性政策，但难以回到2016年之前强刺激的模式。
但整体来说一二线城市的房地产销售面积占比只有30%左右，很难支撑整个房地产市场的销售和投资。预计2019年房地产销售或负增10%以上，投资负增5%以上。依靠房地产强刺激拉动中国经济的时代已经终结。
