2018年12月底，知名房企银亿股份宣布，因短期内资金周转困难，致使2015年发行的（15银亿01）规模为3亿元的公司债券未能如期偿付，出现实质性违约。此后，银亿停发高管工资奖金、接连处理公司旗下多个公司项目资产以求断臂求生。各界不禁疑问，全国500强、位列宁波三甲、半年前分红28亿元的一家企业仅为3亿元债券就狼狈如此？未来会不会有更多中小房企步银亿的后尘？
银亿坠落
2018年全年，房企几乎都在紧缩的融资环境中挣扎。随着企业公司债偿付高峰临近，企业债务违约案也接连曝出。
2018年12月底，上市公司银亿股份宣布，因短期内资金周转困难，致使发行的银亿房地产股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期） （15银亿01）未能如期偿付应付回售款本金，出现实质性违约。据了解，15银亿01发行规模为3亿元，银亿股份未能按时足额偿付15银亿01的2018年回售的债券本金2.997亿元。
而就在半年前，这家曾列位宁波百强企业第三名的企业在发布2017年报告时还宣布高调分红28亿元，并表示“资产负债率较低，同时具备较强的盈利能力和持续稳定的现金流，分红预案实施后不会造成公司流动资金短缺”。
据悉，引发此次违约导火索之一则是投资人要求提前兑付。按照约定，此批债券发行于2015年12月24日，为期五年，按照约定兑付日为2020年底，但融资条约中标注，债券发行三年末，发行企业可选择调整利率，投资人可行使回售选择权。目前三年期已到，虽然银亿宣布将债券票面利率从7.28%上调到8.78%，但几乎所有投资人都没接受该条件。
为缓解资金压力，银亿接连披露资产处置公告，以求断臂求生。其中包括将旗下宁波地产等子公司作价3000万元，向爱建信托出售上海添泰置业60%股权，并贷款2.2亿元；公司旗下子公司宁波银恒房产向上海奥誉置业转让安吉银瑞房地产66.47%股权等一系列资产出售计划。
此外，银亿还承诺不分红、停止对外投资，并将调减甚至停发董事和高管的工资及奖金。
但银亿面临的还不仅是3亿元债券违约的困扰。目前，中诚信证已将银亿股份主体和其旗下发行债项“15银亿01”、“16银亿04”、“16银亿05”和“16银亿07”的信用等级集体下调，由BBB调至C。而且若该公司资金状况继续恶化，不排除评级进一步下降的可能。
这些被降级债项中，除了已违约的“15银亿01”外，其余几项公司债的总规模高达15亿元，调整期就集中在2019年6-9月，这意味着银亿年内还有超15亿元债务兑付压力。
融资收紧与债务到期
事实上，不仅是银亿，今年以来，随着融资渠道的持续收紧，房企债务兑付集中到期，已有多家与地产行业有关的企业出现债务违约。
2018年10月4日，五洲国际公告披露，集团目前已接获多起重大法律诉讼或申索，合共要求赔偿金额达到7.57亿元。由于该集团面临财政困难，该集团未能履行上述付款义务及责任。
2018年10月15日，华业资本发布公告称，公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息，已构成实质违约。当日，上陵实业发布公告称，公司12宁上陵/12宁夏上陵债发生违约，该期债券本息合计5.42亿元。
2018年11月22日，中弘股份公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为85.91亿元，全部为各类借款。如今，连续20个交易日收盘价低于1元的中弘股份已被勒令退市。
2018年11月27日，粤泰股份发布公告称，因卷入借款纠纷事宜，导致公司部分项目资产被查封，该部分资产在公司2018年度三季报的账面价值合计约23.6亿元。截至11月28日，粤泰股份及其下属公司银行账户被冻结总数已达11个，实际冻结金额约为442.37万元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此前房企持续融资，现在进入到兑付的高峰期。同时，当前市场下行，发行新债可能没有通过，而部分企业经营业绩也开始下滑，这都让企业面临偿债风险。
据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年上半年，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后总计仅0.9万亿元。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来四年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，从2018年下半年开始密集到期。
协纵策略管理集团创始人黄立冲分析，近两年很多房企都瞄准了千亿目标，企业在土地储备上投入了大量资金。再叠加限购、限贷为代表的宏观调控政策的影响，房企现金流越发紧张。若不积极融资则难以支撑。通过新融资偿还之前的债务也是不得已而为之。
但在融资方面，2018年房企几乎举步维艰，2018年10月以前，房企融资规模一直处在较低水平。据同策研究院监测，2018年10月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计392.65亿元，环比2018年9月的443.11亿元大幅减少11.39％。即便去年底融资闸门适当放开后，企业的融资成本也显著上涨。
中原地产首席分析师张大伟认为，融资利率水平体现了房企融资成本之高和难度之大。2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年，而且2019年依然将持续面临资金压力。
下一个是谁
如果融资持续收紧加上债务集中到期将成为高负债率房企的催命符。
以银亿为例，截至2018年三季度末，银亿股份流动负债179.45亿元，非流动负债61.4亿元，总负债达到240亿元。其母公司银亿集团作为控股股东，因债务问题已几次被动减持。最近一次是违约公告前，银亿集团转让银亿股份5.13%股权给宁波开投，以偿还超过10亿元借款。
严跃进预测，2019年房地产市场依然会有降温风险，部分项目数量偏少的企业受楼市波动影响会比较大。此外，值得注意的是，很多主营业务非地产的的企业，在债务方面依然会有违约风险。
实际上，银亿当前房地产业务仅占公司主营业务的三成，该企业的汽车零部件产业已占到超过六成。因此银亿也被认为是“半个地产企业”。资料显示，银亿在2016年投资新能源汽车领域，但其疯狂“造车”开启多元化扩张却遭遇市场寒冬。
业内人士分析，银亿的遭遇也折射出当前中小房企的困境：不转型生存空间已被大大压缩；转型则面临着技术、人才、专业领域的现实困境，盲目扩张后果不可设想。正如银亿当前地产业务的土地储备多在二三四线城市，增长乏力，而转型投资的新能源汽车也同样步履维艰。
银亿违约前，已有多家房企出现债务违约，其中中弘股份已成首家“1元退市股”。对此，分析人士表示，违约高风险企业普遍具有几个特点，业绩等财务指标下滑明显，企业回款能力有限；负债率高企，债务偿付期集中临近；企业信用大幅降低，企业再融资困难。此外，高股票质押率的企业则难以抵御股价波动风险的企业。数据显示，银亿股份质押比例达到81.36％。
专家提示，未来中小房企的生存空间逐渐被压缩。销售、融资端的不畅，会使得行业的“弱者”处于十分不利的境地。此时如果不及时通过出让股权断臂求生，很难说会不会成为下一个银亿，甚至是中弘。为此房企还需加大营销力度、加快项目周转，保证快速回笼资金。
