“2018年新房市场供需关系得到部分缓解;经历了对2016年发布的政策‘适应期’后，二手房市场成交量开始回暖，不过房价持续下跌;租赁市场方面，2018年每月租金较2017年有所上涨。”近日，贝壳研究院上海分院发布了《2018 上海住房消费大数据报告》(以下简称《报告》)，通过对土地成交结构与用途，新房、二手房、租赁三个市场的发展轨迹及联动性等多维度研究，全面展现上海房地产现状，期望帮助用户更好地理解楼市真相。
贝壳研究院上海分院院长陈泽帅分析指出：“在稳定的政策环境下，市场结构对于市场表现具有较强的解释能力。当前，新房市场、二手房市场和租赁市场不再是孤立分割的关系，而是交互共生，理解市场要从多个市场的关联视角展开，三个市场之间影响方式与程度决定了房地产市场运行的总体量价走势。”
二手房成交量为新房3倍，改善需求拉动房产交易量价齐涨
《报告》显示，2018年上海土地供应规模延续2017的增长趋势，实现连续两年增长，受土地成本上涨、开发贷款收紧影响，成交地块以中小地块为主且住宅用地占比最高。随着新建商品住宅的增加，2018年上海销供比近四年来初次低于1，为0.75，全市整体供需关系缓和。另一边，在上海中心区域成交占比增加影响下，新房成交均价受到拉动，相比2017年上涨11.2%。
对于上海房地产市场而言，目前仍呈现典型的存量主导现状。数据表明，近五年来，上海市二手房成交量124万套，约为新房的3倍。2018年尽管上海房产交易处于低温运行，成交量16.4万套，但与新房的倍数关系依旧保持稳定。事实上，在上海市颁布限贷政策后，两年来当地二手房市场已逐渐回归理性，结束了快速上升。2018年成交量略高于2017年，不过仍处于历史低位;同年11月成交价跌回16年水平，12月微幅回升。
据贝壳研究院统计，当前市场中改善型换房客户占比达60.39%。也就是说，六成业主会卖房后再买房，这样将带动产生超过2次连环交易，导致交易量成倍增加。《报告》分析，从这个角度看，曾经上海二手房、新房交易上涨的背后是换房需求的充分释放，而当时更好的投资预期和更高的杠杆，也促使房价上涨。
陈泽帅认为，在关联视角下，新房、二手房之间的结构往往导致市场表现的差异。“2018年上海新房市场的大供应量、丰富的产品线有助于降低局部房价。购房者几乎能从上海中环到外环找到价格合适的新房产品，那么新房也将作为一个重要供给主体分散二手房置换链条的压力，缩减流通中的资金成本。”
关联视角下，租赁领域矛盾显现为楼市指出破局机会
实际上，租赁市场发育程度对买卖市场有着非常重要的影响。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择。买房的迫切度低，需求释放节奏缓慢，房价上涨的压力相对就会小。对于买卖市场而言，租赁市场亦是刚需用户的“水库”。
《报告》显示，截止2017年末，上海全市常住人口2418万，其中流动人口963万，占比39.82%，租赁需求旺盛。然而当前上海市租赁供需两端出现了一定程度的错配，租赁供给结构并不能完全满足租赁人口小面积低租金的需求。长租公寓的崛起虽有缓解“租房难”的效果，但就上海而言，长租公寓占比约为整体租赁市场的10%，市场渗透程度并不高。大多尚未形成房屋购买力的租赁人群可能因买不起也租不起而离开上海，这种趋势下，如何完善租赁市场，挽留这批具备强大刚需生长潜力和缓慢释放能力的租赁人群是楼市发展的关键之一。
“纵观2019年的上海房地产市场，相信政策依然会稳定。通过对市场的关联分析，我们认为在后调控时期，市场想要回暖，应该给予初次购房群体足够的时间积累购买力，或者放松首付和利率条件。”陈泽帅表示，对于无房的刚需客，不宜再鼓励加杠杆买房，而是应该大力发展租赁市场，特别是机构化租赁，让刚需客户理性生长平稳释放。
