几经易主，上海董家渡“地王”项目终迎新主。
2月14日晚，绿地控股(600606.SH)发布公告称，全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有(合称转让方)的中民外滩房地产开发有限公司(标的公司)50%股权及转让方对标公司的全部债权，交易价格共计121亿元。
据了解，中民投原持有50%股份的地块为董家渡13、15号地块。至此次交易落地，项目由绿地占股50%、安信信托占比45%、上海外滩投资占比5%。
绿地方面向《每日经济新闻》记者透露，项目将由绿地全面操盘。该笔交易为上海市有关部门一手促成，2月13日购买项目的第一笔资金(约52亿元)已打入中民投账上。
该笔资金或正好为解中民投的债券违约之急。
此前据多家证券媒体报道，中民投债券10天大跌56%，导火索即30亿元技术性违约。
也或由此，绿地此次接盘被不少业内人士解读为“捡漏”。从交易结果也可见，绿地121亿元的价格尚不足2014年中民投拿地时近250亿元价格的一半。
“此时拿下董家渡地块，对绿地来说的确是桩不错的买卖。”58安居客首席分析师张波指出。不过他认为，该项目历时久远且运营有一定难度，接盘方要注意平衡风险和盈利问题。
每经记者 包晶晶 摄
绿地121亿元“捡漏”董家渡
作为中民投的“镇司之宝”，董家渡地块可不一般。
2002年，上海世博会申请成功，而在世博园对面，董家渡作为上海开埠后的发源地之一，也启动了大规模旧改运动。
当年1月10日，上海宣布启动黄浦江两岸综合开发规划，对董家渡绵延数公里的棚户区进行改造。随后，旧城地块重新整理划出，泛海拿下了10、12和14号地块(住宅12万平方米)，浙江华浙集团拿下2、3和11号地块，共6.578万平方米。华润则拿下了5、9号地块，共计6.023万平方米。
但作为先行者，三家公司所拿项目都涉及不同程度的拆迁改造任务，也耗费了相当的时间、精力和成本。在黄浦第一房屋征收事务所，如今还能看见董家渡12、14号地块的征收进度公示。
相比之下，2014年11月中民投拿下的董家渡13、15号地块是净地，没有搬拆困扰，且占地面积12.67万平方米，总建筑面积119.9万平方米，更为优质。而其拿地价248.5亿元，也较当时业内的300亿元估值低了近50亿元，以至当时坊间即有评论“中民投轻松进入董家渡”。
不过随着历史的推进，绿地的进入或许又要比任何一位前人更为轻松愉快。
2月14日晚，传闻已久的绿地终于官宣，以121亿元拿下中民投的董家渡13、15号地块。其中，绿地占股50%、安信信托占比45%、上海外滩投资占比5%，而项目由绿地全面操盘。仅就价格而言，121亿元相较中民投2014年的“成本价”还要便宜。
此外，相较标的公司截至2018年12月31日的总资产453.2亿元、总负债352.98亿元，绿地的交易价，仅比标的公司净资产100.18亿元(未考虑土地增值)高出20亿元，堪称划算。
甚至若以目前的土地价值计算，记者按市场估价粗略算得，该项目土地价值不低于500亿元，中民投所占50%股权可对应超过250亿元土地价值。尚不计算这4年中民投为项目运作付出的各类成本，此次121亿元转手绿地，甚至显得略亏。
对于此次交易，中民投上海品牌相关负责人赵静向《每日经济新闻》记者确认了项目转让事宜，但“转让价格我也不清楚，具体等公告”。
首笔52亿元款项已至中民投账户
绿地为何能在此时捡漏?
项目议价空间已被做低和“火中送炭”，是其中不容忽视的两大因素。
记者留意到，董家渡项目已被中民投“卖过一次”——2017年，中民投将自己持有项目部分的36%股权，和旗下上海佳渡置业持有的9%股权(合计45%)转给安信信托，彼时项目的股权结构为，中民投和佳渡置业共持有50%，安信信托持45%。
而2017年正是中民投负债急速增长和偿债高峰来临的“转折点”。数据显示，2015～2017年，中民投融资规模分别为40亿、235亿、95亿元，债券期限大多为三年。
2018～2020年正值中民投的偿债高峰期，而2018年下半年以来，中民投也多次传出资金紧张。至2019年2月1日，上海金融法院网站信息显示，中民投所持有的董家渡金融城股权已开始处于司法冻结。更甚的是，2月11日，中民投旗下公司债“17中民G1”创上市以来*低价，两度遭遇上交所临时停牌;次日起，中民投申请暂停包含“17中民G1”在内3只公司债的竞价系统交易。而触发这次连续大跌的导火索是一只30亿元的私募债违约。
不过，2月14日，中民投持有的董家渡金融城股权，已经显示为解除冻结。同日，绿地亦正式发布公告，接盘中民投董家渡项目。
“其实2月13日第一笔钱52亿元已经打至(中民投)账上了，主要用于偿还违约债券。这次交易也得益于相关部门的一手促成。”绿地方面向《每日经济新闻》记者透露。
绿地表示，其将主导董家渡项目的开发，实现在上海市中心核心区域重大项目的关键布局，并以此为契机，进一步提升绿地在上海大本营以及长三角一体化升级发展中的市场占有率和影响力。
绿地控股董事长、总裁张玉良则表示，绿地将充分发挥在开发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势，集全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。
项目利润空间可期
或许正因为“火中送炭”，绿地才能以偏低的价格进入董家渡。
不过，张波也告诉记者，这块地足够大，有能力在短期内接盘的企业**可数，所以绿地能进入也有一定自身原因。
“在此时拿下董家渡地块，对绿地来说是桩不错的买卖，它接盘首先应该是看到发展前景。”
的确，董家渡项目位于黄浦区核心区域，距离东方明珠约3公里。项目商办57.5558万平方米，住宅12.6342万平方米。根据原有规划，除1.8万平方米中央绿地广场、历史保护建筑、滨江文化休闲空间等文化功能配套外，项目办公部分将建设4幢甲级写字楼、7幢总部办公楼，商业部分建成高端购物中心、开放式休闲商街、超高层五星级酒店，另外规划有8幢住宅楼。
早于中民投拿地的泛海、华润目前已在该区域建成泛海国际住区、华润外滩九里，另还有绿城黄浦湾，以及融创的董家渡项目(接手泛海的12、14号地块)。
房天下数据显示，华润外滩九里、泛海国际社区目前二手房均价都在11万元/平方米以上。坊间消息，2011年以来华润上海公司对外滩九里的销售金额要求就已经是16亿元。
从区域项目的销售行情和目前价格来看，“绿地121亿元的接盘成本，能创造的利润空间不小。”
不过张波也提醒道，绿地只占项目但5成股权，虽然主导开发和全面操盘，但也需考虑不具备完全决定权的客观情况。总的来说，绿地接盘后，依然要平衡风险和盈利问题，才能达到合理预期。
