猪年伊始，中央宽货币、地方松限购双管齐下，让被压抑了一年的开发商们看到了触底反弹的希望，最关心的莫过于下一个放松调控的城市在哪里。实际上，以近两月放松调控的城市为例，都是以去库存，部分释放刚需，以及提高房屋买卖交易效率为主的微调。那么，全国商品住宅当前的真实库存情况如何?
根据世联行(002285)发布的报告显示，截至2019年初，全国商品房待售面积5.24亿㎡、同比减少11.0%，比2016年初高点 7.39亿㎡减少2.15亿㎡、下降29.1%，当前待售面积相当于2014年4月水平。
根据2018年去化速度计算，在跟踪的45个城市中，去化周期高于 18 个月的有石家庄、厦门、北京、天津、昆山，分别为56.2个月、37.8 个月、35.5个月、18.6个月、20.5个月;即石家庄现有库存去化需要4.68年。
北京、天津主要是由于全年供应量大增的缘故，2018年可售面积同比分别增长41.1%、53.3%;石家庄、厦门是因为在调控下，2018年去化速度大降。
从可售面积看，可售大于1000万㎡的有沈阳、天津、北京、青岛、郑州、西安、长沙、成都、昆明及惠州，但除北京去化周期高达35.5个月外，其余城市去化周期均低于18个月，处于合理区间。合肥、中山虽因为政策微调今年成交量大涨，去化速度加快，目前库存量依然与去年同期水平相当。
从城市群库存来看，库存分布不均仍然持续，北方地区库存大大高于南方。东三省、京津冀、内蒙、山西库存高企，去化周期都在 5 年以上，尤其是内蒙古，去化需要7.4年，全国最高;东三省则需6.5年以上;京津冀需5.5年。
实际上，自2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。到了2018年，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势，尤其是9月份库存规模明显增长，10-12月份继续保持增长态势。
业内认为，2018年第四季度形成了相对多的住宅库存，因此2019年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要工作去抓。若是资金压力大，那么相关房企依然会采取以价换量的策略，即定价方面不会太强势。
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