导 读
长租公寓规模的急速扩张，离不开资本的支持。
◎ 文/ 房玲、易天宇、羊代红、洪宇桁
自2015年起，中央多部门出台多项政策加快培育住房租赁市场，到2017年广东初次提出“租购同权”，而后全国12城市试点住房租赁制度，长租公寓迎来长足的发展。在新的盈利点与转型需求的情况下，房地产企业、中介公司、酒店集团、创业公司等纷纷抢占长租公寓市场。如中介巨头链家2011年成立“自如”品牌，目前已成为国内最大的长租公寓品牌之一。此外还有包括华住集团的城家、布丁酒店的漫果、魔方公寓等等。房企方面，据不完全统计目前TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家，万科、龙湖、旭辉、碧桂园都已形成了一定的规模。
长租公寓规模的急速扩张，离不开资本的支持。在此背景下，政府也先后出台了一系列的支持政策，为我国的长租公寓长足发展培养了有力的融资环境。
01
长租公寓融资背景及现状
1、政策春风支撑长租公寓融资
长租公寓作为国家在房地产领域积极推动的重点发展方向，相关的红利政策早在2015年就已经开始。2015年1月6日，住建部就发布了《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
此后国务院在2016年6月3日发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，明确提出要鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持，同时也支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。除此之外，国家发改委还在2017年8月15日发布的《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》中，明确表明相关部门可以积极组织符合条件的企业发行债券专门用于发展住房租赁业务。而除了全国性的政策，截至2017年12月，共有28个省级地方政府先后发布了关于培育和发展住房租赁市场的指导文件，主要涉及的关键政策包括允许商改住、鼓励个人出租住房、提供金融支持等方面，以促进地区住房租赁市场的发展。
进入2018年，中央继续保持了支持住房租赁发展的基调，出台了多项政策确立及强化住房租赁市场的发展目标，在多方面给予支持和鼓励。在资金支持方面，政府在今年4月份发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中表达了对于房企进行住房租赁资产证券化的鼓励。此外，银保监会在6月份发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》中也允许险资进入长租市场，为市场引入更多优质资本。由此可见，作为长效机制建设的重要一环，住房租赁市场的建设在2018年继续受到了政府的高度重视，为刺激市场良性发展提供了环境上的支持。
2、股权融资为早期主要融资方式(略)
3、资产证券化、债权融资突飞猛进(略)
整体来看，长租公寓企业的融资方式形式多样，涵盖了资产证券化、债权融资、股权融资等，此外还包括有并购基金、众筹、P2P、租金贷、保理等等。
02
资产证券化：产品多样适合各类长租公寓
对于规模较大的长租公寓企业而言，由于其融资信用较高，因而可以选择风险较低的融资方式，比如发行资产证券化产品，与银行等金融机构成立并购基金。这些融资方式的共同点在于融资成本较低，但是对于发行企业的要求较高，因而适合拥有一定规模，且在稳定运营的企业。
长租公寓的资产证券化主要有ABS/ABN、CMBS以及类REITs三种形式，其操作方式和对企业的要求均有差异。其中，由于ABS/ABN的底层资产为租金收益权，其原始权益人无需拥有物业产权，故而该模式门槛较低，可以供二房东类、分散式的轻资产类长租公寓企业使用。而由于CMBS及类REITS则需要原始权益人拥有物业产权，故而仅有房企等重资产类长租公寓企业能够操作，具体区别可见下表。
1、ABS&ABN：门槛较低、适用范围最广
租金ABS提高资产利用效率
长租公寓的ABS或ABN，是房企、中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产，在市场上公开募资的一种融资方式。最早出现于2017年1月，当时魔方公寓发行了3.5亿元魔方公寓信托受益权资产支持专项计划，从而成为了中国长租公寓领域的首单ABS。长租公寓ABS的出现，解决了长租公寓市场长期以来传统融资渠道单一的问题，有效降低了融资成本，提高了融资效率。据统计，2017-2018年，市场上共发行了86.1亿元的长租公寓ABS或ABN，平均融资成本为5.6%，有力地推动了长租公寓市场的发展。
ABS无需业权门槛相对较低(略)
2、CMBS：只适合重资产运营的企业(略)
3、类REITs：政策支持未来大有可期(略)
03
债权融资：规模企业颇具优势的融资方式
1、专项债券：规模快速增长、资金用途是监管重点
专项债券未来发行规模可期
发改委于2017年8月15日发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》中，明确表明相关部门可以积极组织符合条件的企业发行债券专门用于发展住房租赁业务，住房租赁专项债券开始步入房企融资的舞台。专项债券发行方式分为面向合格投资者公开发行与非公开发行两种。从上交所审核意见看，专项债券是否批准发行根据两个交易所的反馈，监管层的关注点集中在募集资金用途、是否存在重复融资、租赁住房性质三个主要方面。
2017年12月28日，龙湖获批发行50亿元租赁住房公司债，为国内首单住房租赁专项债券，实现了国内住房租赁融资方面的新突破。截至2018年年底，据不完全统计，共有7家房企发行了住房租赁专项债券，金额共计135.28亿元。与此同时，有意向发行住房租赁专项债券的房企也不在少数。根据上交所公开信息以及其他交易所部分消息，截至2018年底，除了已发行专项债券的房企外，还有10家房企的住房租赁专项债券获得了交易所批准，若加上2019年1月部分获批发行的债券，未发行的住房租赁专项债券起码达到484.12亿元。
长租公寓暴雷后资金用途遭严格审查(略)
2、中期票据：多次小额方式更为灵活(略)
3、银行贷款：更青睐开发商及政府背景企业(略)
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其他中小长租企业融资方式
1、风投、私募股权融资：初创公司的主要融资方式(略)
2、理财产品：众筹、P2P为项目输资造血(略)
3、租金贷：租金贷乱象更是信用问题(略)
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总结：形成良性循环才是明智之举
从2015年至今，我国长租公寓在政策的支持下，从野蛮生长到乱象丛生，从自检自查再到综合治理，长租公寓的融资环境也发生了较大的变化：资产证券化继续受到政策支持;长租专项债券监管趋严;网贷及租金贷乱象接连整治等等。
对于规模较大的长租公寓品牌而言，长租公寓的融资渠道无疑更为广阔，方式包括有资产证券化、专项债券、中期票据等等。但对于规模较小，甚至是初创的长租品牌而言，则能通过股权融资、众筹、P2P、租金贷等方式进行。事实上不管是债权融资也好，网络贷款也罢，不变的是提高企业的资金使用效率，支持企业的进一步发展。长租公寓企业在加大杠杆的同时，也切记不可图快图大，一味将融到的钱用于扩大规模，可以将部分的资金用于房租偿还及现有项目的装修改造，提升租客租住体验，并使股东权益得到增长才是明智之举。此外长租公寓企业也更应从运营着手，增加物业附加价值，提升利润空间，从而让长租公寓企业更快地走上良性循环的轨道。
