近年来，健康养老产业方兴未艾，各大房企纷纷试水。
日前，《中国经营报》记者在走访中发现，鲁商置业股份有限公司（以下简称“鲁商置业”）开发建设的临沂鲁商知春湖项目，被公司视为推进大健康产业转型的试点，以期实现健康城品牌的复制推广，但记者了解到，项目如今主推的依然是各类住宅业态，健康养老等配套设施则进展缓慢，被质疑“养老为噱头，卖房才是真”。
与此同时，记者了解到，此项目建设中或存在夸大宣传、未做环评、未批先建等问题，并因未批先建曾受过两次行政处罚。
对于上述质疑，记者多次致电致函鲁商置业，公司相关负责人回复称，该项目始终规划定位为养老地产项目，从户型设计到医养结合的功能与形态，均适于老年居住。而针对项目涉嫌存在的违规问题，其表示会进一步核实再作回应。但是，截至发稿前，记者尚未收到相关回应。
试点养老项目
临沂鲁商知春湖项目，位于临沂市河东区汤头镇。据鲁商置业官网信息显示，项目规划由五大组团园区构成，分别为旅游度假组团乐活园、汤山养生组团乐心园、健康颐养组团乐养园、艺术家村组团乐画园、生态人居组团乐慧园。
在鲁商置业年报中，鲁商知春湖被“拆分”为临沂知春湖与临沂国际健康城两个项目，投资主体分别为临沂鲁商置业有限公司（以下简称“临沂鲁商置业”）与临沂福瑞达健康投资建设有限公司（以下简称“临沂福瑞达”）。
据2017年报显示，鲁商知春湖项目经营业态为住宅、商业，项目用地面积459601平方米（约689.4亩），总投资额为64亿元。其中，临沂知春湖项目总投资额为48亿元，临沂国际健康城项目总投资额为16亿元。
在项目用地方面，亦由两公司分别拿地。记者梳理发现，临沂鲁商置业于2014年2月至2017年4月合计获得约618.4亩土地使用权，临沂福瑞达则于2017年4月至11月合计获得约71亩土地使用权。
鲁商置业上述负责人在回复记者采访时表示，上述两项目同属鲁商知春湖项目，只是在项目操作过程中，涉及养老内容选择临沂福瑞达操作，系因其更具经验及资金方面的优势。
2016年4月，鲁商置业发布对外投资公告称，为打造以养老、养生和康复为特色的房地产开发模式，公司控股下属公司拟出资1000万元设立临沂福瑞达。两个月后，鲁商置业再发公告，临沂福瑞达获得国开发展基金有限公司3100万元增资，增资的投资项目即为临沂鲁商国际健康城一期项目。
2015年1月，临沂福瑞达获得临沂鲁商国际健康城一期建设项目环境影响报告书的批复（临环东函【2015】40号）。文件显示，该项目总投资16.5亿元，规划总用地面积487.22亩，总建筑面积210513.54平方米。
“借道”养老
记者走访发现，在项目操作过程中，鲁商知春湖建设内容也并非如年报中被区分得如此清晰。
2018年6月，在山东省重大办印发的《关于公布新旧动能转换重大项目库第一批优选项目名单的通知》中，临沂鲁商国际健康城一期项目入选“医养健康”领域名单，总建筑面积21万平方米。在此之前，国际健康城一期项目还曾入选2016年山东省重点建设项目。
据了解，2015年，临沂鲁商置业以“山东鲁商国际健康城建设项目”申请立项并获批。其中，建设内容主要有543栋3层、380栋6层、183栋11层、7栋18层等多个楼层的适老住宅楼，以及19栋6层养老护理楼，1栋6层酒店，博物展览馆、艺术家工作室和艺术家交流中心。
同时，项目还配套建设50亩养老服务机构，包括1栋老年保健中心、1栋老年活动中心、1栋老年公寓楼以及1栋老年食堂等。记者对比发现，上述建设内容基本与目前鲁商知春湖项目五大组团相同，住宅产品占据主要规模。
但是，在项目营销中心，记者看到一个巨大的沙盘上，5个组团虽被悉数标注，乐养园区域内，还标有鲁商颐养中心、鲁商乐龄公寓等建筑，却并未见到“国际健康城”字样。
而对应五大组团，记者发现，临沂鲁商置业目前获取了乐活园、乐心园、乐画园3个组团的规划、施工、预售等相关行政许可证件，临沂福瑞达获得的行政许可证件则主要对应乐养园以及国际健康城两个内容。
据介绍，乐养园系项目主要提供养老服务的组团，老年大学、膳食中心、健身中心、养生中心四大配套服务项目即为服务主体。其中，膳食中心主要提供膳食指导，配送营养套餐等；健身中心可制定健身计划，并设有各类运动场地；养生中心提供温泉体验、推拿护理等服务；老年大学则设有棋牌室、书法室、瑜伽室等各类场所。
记者发现，截至目前，四大配套项目中仅老年大学于2017年8月开业运营。而对于运营情况，项目置业顾问表示，上述设施仅面向业主开放，且目前主要有一期乐活园业主居住，整体而言人流很少。
鲁商置业上述负责人回复记者称，目前项目入住率确实不高。但老年大学并非仅对业主开放，外部人员亦可享受相关服务。可是，当记者追问为何入住率不高时，其表示不了解。
与养老配套设施建设、运营状况形成反差的，是各大组团住宅部分的销售情况。
据了解，目前除乐慧园外，余下四大组团部分区域均处于在建、在售状态，包含联排、双拼、叠拼、合院、洋房及高层等多样产品，且已房源不多。
“作为鲁商置业的转型之作，项目以养老地产的名义申请立项、开发建设，但是可以看出，项目配套服务难以跟上，无法满足养老居住的基本需求，‘养老’的成分很少。”一位养老机构研究员分析指出。
多次违规
相对于养老配套项目进展缓慢，鲁商知春湖项目中的住宅产品在建设、销售过程中则进入了“快车道”。
“我们项目总占地面积近3000亩，西自书圣路，东到夫子路，御汤街南侧都是我们项目。”面对巨大的沙盘，置业顾问如是表示。
记者依据鲁商置业披露的信息以及临沂市的土地交易信息统计，鲁商知春湖两项目公司目前所持土地面积仅有近700亩。
根据鲁商置业公布的规划布局，记者走访发现，乐养园部分区域内尚有村庄处于拆迁阶段，临街一家小超市仍在营业。一位当地村民告诉记者，此区域原为滑店子村，2018年11月才收到拆迁公告，村民正在陆续搬迁。而沙盘中所规划的乐慧园项目，目前仍未进行土地收储。
一个宣称3000亩的大盘，实际获得了多少土地使用权？记者多次向临沂市国土局河东分局以及汤头国土所求证，但未获得明确的回复。
鲁商置业相关负责人向记者表示，年报中披露的项目面积应为实际取得土地使用权的面积，而宣传中的面积则为整体规划面积，所以二者存在一定差异。此外，项目公司曾与当地政府签订框架协议，项目整体规划用地为3000亩左右，相关宣传信息即以此为准。
事实上，根据相关规定，发布房地产广告应当具有土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。对此，鲁商置业相关负责人表示，会向项目公司进一步核实，如果确实存在违规风险，将进行整改。
另一方面，记者获悉，临沂鲁商置业在项目建设过程中，于2016年4月、2017年3月两次因未办理施工许可擅自施工而遭受行政处罚。
于2017年8月正式开业运营的老年大学，时至2018年6月25日，临沂福瑞达才补办了国际健康城一期老年大学以及康复中心、老年食堂、疗养中心、5~7#住宅楼的施工许可证。
此外，记者注意到，临沂鲁商置业亦曾向临沂市环保局河东分局提交“山东鲁商国际健康城建设项目”环评报告书，文件显示，项目位于汤泉古镇东北角，东邻206国道夫子路，西邻滑店子村，南至观塘街，北邻御汤街，由北侧A区125亩地块与南侧B区257亩地块组成，规划总用地面积254580平方米。
记者对比发现，A、B两区用地即为临沂鲁商置业于2014年2月12日取得使用权的两宗地块，分别对应乐活园及乐心园部分建设内容。但是，目前在建，甚至已取得部分预售许可证的乐画园组团，却并未在此之列。
临沂市环保局河东分局一位工作人员告诉记者，截至目前，关于国际健康城抑或是知春湖项目，该局仅收到上述两份环评报告，若经过核查，确有建设内容尚未做环评批复，将依法给予行政处罚。
