2月20日，多家媒体报道了一条这样的新闻——国家税务总局发布了《关于2019年开展“便民办税春风行动”的意见》，其中有下面一段话比较醒目：
强化与房地产管理部门协作，积极推进房地产交易合同网签备案信息、不动产登记信息共享，整合房地产交易、办税、办证业务流程，推动实施跨部门业务联办。
这条新闻引起了广泛的关注和猜测，很多读者给我留言询问：这是不是意味着房地产税即将开征?
下面是我的看法：
第一，这份文件发布的目的，是为了“便民办税”、提高税务部门工作效率、改善营商环境。表面上看，跟开征房地产税无关。
这从文件的名称、前言就可以看出来。所以，暂时看不出“房地产税”提速的迹象。
但需要指出的是，这种跨部门的信息互通，一定有利于未来开征房地产税，也有利于税务部门“模拟开征房地产税”。
第二，房地产税开征，必须立法先行，也就是所谓的“税收法定”。而立法需要漫长的时间。
以前开征一个新税种，国务院发布一个条例就完事了，但这跟“建设法治国家”的目标不符。毕竟，征税是跟人民切身利益关系最大的事情，应该通过人大讨论并立法。
所谓“税收法定”就是说：如果没有法律为依据，政府则不能征税，公民也没有纳税的义务。这个重要原则，被写入了十八届三中全会通过的“深化改革60条”里。随即，被写入了修订版的“立法法”。
根据“立法法”，有11种重大事务必须通过人大立法才能施行，其中包括：
国家主权的事项;
各级人民代表大会、人民政府、人民法院和人民检察院的产生、组织和职权;
民族区域自治制度、特别行政区制度、基层群众自治制度;
犯罪和刑罚;
对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚;
税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度;
对非国有财产的征收、征用等。
所以如果开征“房地产税”，就必须通过人大立法，并在立法里明确税率。至于之前开征的一些“没有立法的税种”，也需要立法，以满足“税收法定”的原则。
而且“立法法”还规定：“列入常务委员会会议议程的法律案，一般应当经三次常务委员会会议审议后再交付表决。”这也就是所谓的“立法三读”，也是一种国际惯例。第五届全国人大以前，对法律案的审议只有一次，从第六届全国人大起改为两审。《立法法》通过后，全国人大常委会审议法律案一般实行“三审”制。
因此“房地产税”的立法，必须经过“三读(审)”，这就需要一个漫长的流程。之所以要这样，就是为了给全社会一个时间，让大家达成共识、堵塞漏洞。至于“一读”、“二读”、“三读”之间需要多长时间，其实也没有一定之规，有些法律的立法或者修订可能在“一读”或“二读”之后就被搁置了，时间长短不一。
从立法程序上看，“房地产税法”在两年内正式通过，难度是非常大的。也就是说，2020年底之前比较难通过。至于全面实施，就会更晚。
第三，房地产税会“走绿色通道”提前诞生吗?我的看法是：“税收法定”写入“立法法”才3年多就“开启绿色通道”，而且涉及绝大多数人的利益，估计不会这样做。
“税收法定”写入“立法法”的同时，还是给国务院开了一个“绿色通道”——授权模式。
“立法法”规定：
本法第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规。
授权决定应当明确授权的目的、事项、范围、期限以及被授权机关实施授权决定应当遵循的原则等。授权的期限不得超过五年，但是授权决定另有规定的除外。
比如注册制改革、农村土地制度改革试点，人大都给了国务院授权。所以，如果有必要，房地产税也可能通过“授权”方式，在局部试点甚至全国施行。但这种可能性似乎不大。
“房地产税”从本质上看是一种地方税，中国是一个超级大国，人口众多、地域广阔，各地情况千差万别。所以“房地产税”一定是两级立法，甚至三级立法。也就是说，在国家层面立法之后，还需要“省”和“市县”两级人大再制定实施细则，并确定具体税率(国家法律应该是给出税率范围)、免征条件等。
目前全球都在减税，中国也不例外。为了化解经济下行压力，国家甚至在社保基金未来缺口巨大的情况下，降低社保费率。
由此可见，在减税降费大环境下，出台“房地税”显然不是时候。
更何况，楼市已经趋冷。房地产税一旦开征，会让更多人陷入观望，对经济也将非常不利。
我的判断是：
房地产税立法在2019年或许会正常推进，但最多到“二读”。2020年会不会“三读”很难讲。至于全面开征，恐怕是2021年底，甚至2022年以后的事情了。但一线城市和部分强二线城市，或许会在立法之后先行试点。
顺便说一句：在美国，平均每套房每年的房地产税低于房子每年产生的水电费;(见下图)在香港，房地产税一般不到小区管理费的一半。基本上没有哪个国家和地区，会通过房地产税来“惩罚购房者”。
上图:美国主要区域养房成本一览，费用为1年时间的平均费用。转自“ZILLOW”.
原因很简单：让人民可以负担，是税收的基本原则和底线;鼓励消费，而不是打击消费，也是税收的基本原则。
来源： 楼市参考微信号
