在南京，有这么一个区域：与主城隔江相望，距离新街口直线10KM左右，有地铁、商业、学校等生活配套，却是个不折不扣的刚需板块。
这个区域就是位于柳州东路的桥北，近日土拍火热、弘阳再次拿地，区域二手房最高成交价达到3.2万/㎡，但新房市场却表现平平，最低不到2万/㎡，甚至还去化不是很理想。
就是这样的板块却让买房人有很多疑问：为何离主城这么近，房价却是价格洼地？为何新房楼盘去化都不是很理想？为何这么小的地方，能聚集几十万的人口？为何每天上下班早高峰的柳州东路，会非常拥挤？今天，掌柜君就来跟大家聊聊这个板块。
01
桥北老盘精装减配，涨价千元/㎡开盘
区域有盘精装改毛坯，间接降价上市
目前整个桥北板块，新房楼盘仅有4家，分别为在售的大华锦绣时代（毛坯2.2万/㎡）、中建国熙公馆（精装2.85万/㎡），已领销许还未开盘的是金象朗诗红树林（精装28915元/㎡），待上市的北外滩新城（精装改毛坯，均价18600元/㎡），但这几家楼盘的销售情况都并不是很理想。
今天，掌柜君就重点来说下金象朗诗红树林与北外滩新城，因为这2家楼盘分别是间接涨价和间接降价，都值得说一说。
作为桥北首个精装科技住宅，金象朗诗红树林之前开盘去化良好，也让很多买房人苦等其再次加推。就在昨日（5月16日）新领1号楼销许，建筑面积约89、120、130、143㎡，精装均价28915元/㎡，共256套房源。项目报名时间为5月16日下午15时-5月17日下午15时。
不过，值得注意的是，项目本次销许价格比前期精装2.78万/㎡上涨了1000元/㎡左右，但据了解本次开盘房源在精装上做了改造，以“精装三大件”（中央空调、新风和地暖）代替了主打的朗诗科技住宅“三恒系统”。
之前，项目对外宣传主打的是“科技绿色住宅”，但这次开盘没有了朗诗的“恒温恒湿恒氧”系统，开发商这样的操作与宣传初衷背道而驰。同时，精装减配、房价却上涨1000元/㎡左右，最终能否让买房人买单也值得期待。
而区域另一老盘北外滩水城，也就是我们通常所说的威尼斯水城，其置业顾问发朋友圈称：项目即将加推16号楼，建筑面积89、111、114㎡，均价18600元/㎡，总价169万起。
但在掌柜君的印象中，该楼盘去年年底新领销许价格在2.1万/㎡左右，怎么即将开盘的只要1.86万/㎡？这到底是何原因？
随即联系了售楼处，项目工作人员表示：我们项目还剩3栋楼，也算尾盘，加上之前精装房源有部分买房人觉得标准性价比不高，反而价格贵，希望毛坯交付，自己可以根据喜好来装修，所以即将开盘的16号楼，1.86万/㎡是毛坯价格。
同时，该工作人员告诉掌柜君：项目本次开盘共272套，预计25日左右开盘，确定公证摇号，目前已经可以交购房材料等。后期还有20号地块待开发，江景房，也是毛坯交付，价格会有所上涨。
掌柜君个人觉得，北外滩水城1.86万/㎡的价格，虽然属于间接降价，但放眼整个南京，这个价格与禄口新房价格持平，对于刚需来说，非常值得考虑，毕竟桥北的各项生活配套都已经完善。
02
二手房最高成交价突破3.2万/㎡
上月成交近90套房源、但总价单价低
说完新房市场，我们来看看桥北二手房市场，就在4月25日，桥北旭日爱上城第六区成交一套建筑面积129.17㎡二手房，成交总价415万，成交单价32129元/㎡，这也是桥北成交单价最贵的二手房房源。
该房源还是不包含税的价格，加上30多万税费，这套房源成交单价约3.47万/㎡，更是让人吃惊。据了解，该小区成交单价一直属于桥北区域较高，主要跟其小区品质好、浦口外国语学校学区、周边生活配套相对完善，自住比较方便。 目前小区二手房均价25943元/㎡，成交单价多在2.5万-3.2万/㎡之间。
相比4家新房楼盘销售去化不理想的局面，桥北区域二手房市场相对火热，且成交量较多。据链家数据显示，整个4月份，桥北区域成交二手房约90套左右，多为威尼斯水城、天润城、明发滨江新城等，主力成交单价不高，多在1.7万-2.5万/㎡之间，成交总价多在150万-250万，250万以上占比不多，其实主要还是以刚需人群为主、及区域内改善换房为辅。
但需要注意的是，这只是链家1家中介的成交套数，整个桥北还有本土的类似高业、德冠等二手房公司，所以这样算下来，整个区域二手房成交量更为客观。
03
为何这个离主城很近的板块
新房二手房市场确呈现冰火两重天的局面
就目前区域具体来看，新房二手房市场呈现冰火两重天的局面。一方面，新房除了北外滩水城（前期精装2.1万/㎡）之外，其他3个楼盘均价多在2.2万-2.89万/㎡，这个价格与周边二手房相比，高出3000多元/㎡。
对于买房人来说，新房需要等1-2年交付，可能会面临因质量、精装等原因而产生纠纷，所以二手房的即买即住的性价比凸显，加上价格比新房便宜，购房成本更低。所以就造成，新房楼盘并不是很被买房人认可，销售结果也不是很理想。
（区域二手房均价情况）
反而造成区域二手房市场火热、成交量较多，但区域二手房价格差异大，如柳州东路周边均价在2.1万-2.5万/㎡，弘阳周边2.4万-2.8万/㎡，区域内部均价也因学区、配套、小区品质等因素而不同。
那么，为何作为距离主城很近的桥北，新房二手房市场却呈现冰火两重天的局面？南京资深地产评论员尹霄飞表示：桥北这个区域与其他版块相比，也有自身的特殊性，区域开发较早，目前生活配套比较完善，适合自住，但周边没有产业导入，难以吸引更多人口流入。且区域多以新南京人和刚毕业大学生为主，购房能力有限，相对来说租房市场比较火热，另外区域还有部分工厂，会有买房人比较介意。
（早高峰的柳州东路地铁站）
同时，桥北区域二手房门店齐经理也说出自己的看法：桥北开发较早，二手房房源量太多，且多以老小区为主，目前江北也在大力发展江北核心区、江浦、高新区，也会造成很多买房人分流。但从另一个角度来看，桥北之前单价较低，目前多数楼盘已经翻倍，而与主城其他区域之前价格比桥北高，但目前涨幅却不一定能跑赢桥北，这也是一种低房价的优势。
就掌柜君个人来看，桥北由于开发较早、密度较大，小区之间的品质参差不齐，也就造成其在发展过程中，会暴露很多问题，影响区域的发展。另外目前桥北发展已经较为成熟，可供开发土地较少，发展空间受限制。但长远来看，桥北作为目前房价洼地，未来会有一定补涨，但想暴涨可能性不大。
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