冰火两重天!南京这个板块新房降价开盘,二手房却高价成交...

在南京,有这么一个区域:与主城隔江相望,距离新街口直线10KM左右,有地铁、商业、学校等生活配套,却是个不折不扣的刚需板块。

这个区域就是位于柳州东路的桥北,近日土拍火热、弘阳再次拿地,区域二手房最高成交价达到3.2万/㎡,但新房市场却表现平平,最低不到2万/㎡,甚至还去化不是很理想。

就是这样的板块却让买房人有很多疑问:为何离主城这么近,房价却是价格洼地?为何新房楼盘去化都不是很理想?为何这么小的地方,能聚集几十万的人口?为何每天上下班早高峰的柳州东路,会非常拥挤?今天,掌柜君就来跟大家聊聊这个板块。

01

桥北老盘精装减配,涨价千元/㎡开盘

区域有盘精装改毛坯,间接降价上市

目前整个桥北板块,新房楼盘仅有4家,分别为在售的大华锦绣时代(毛坯2.2万/㎡)、中建国熙公馆(精装2.85万/㎡),已领销许还未开盘的是金象朗诗红树林(精装28915元/㎡),待上市的北外滩新城(精装改毛坯,均价18600元/㎡),但这几家楼盘的销售情况都并不是很理想。

今天,掌柜君就重点来说下金象朗诗红树林与北外滩新城,因为这2家楼盘分别是间接涨价和间接降价,都值得说一说。

作为桥北首个精装科技住宅,金象朗诗红树林之前开盘去化良好,也让很多买房人苦等其再次加推。就在昨日(5月16日)新领1号楼销许,建筑面积约89、120、130、143㎡,精装均价28915元/㎡,共256套房源。项目报名时间为5月16日下午15时-5月17日下午15时。

不过,值得注意的是,项目本次销许价格比前期精装2.78万/㎡上涨了1000元/㎡左右,但据了解本次开盘房源在精装上做了改造,以“精装三大件”(中央空调、新风和地暖)代替了主打的朗诗科技住宅“三恒系统”。

之前,项目对外宣传主打的是“科技绿色住宅”,但这次开盘没有了朗诗的“恒温恒湿恒氧”系统,开发商这样的操作与宣传初衷背道而驰。同时,精装减配、房价却上涨1000元/㎡左右,最终能否让买房人买单也值得期待。

而区域另一老盘北外滩水城,也就是我们通常所说的威尼斯水城,其置业顾问发朋友圈称:项目即将加推16号楼,建筑面积89、111、114㎡,均价18600元/㎡,总价169万起。

但在掌柜君的印象中,该楼盘去年年底新领销许价格在2.1万/㎡左右,怎么即将开盘的只要1.86万/㎡?这到底是何原因?

随即联系了售楼处,项目工作人员表示:我们项目还剩3栋楼,也算尾盘,加上之前精装房源有部分买房人觉得标准性价比不高,反而价格贵,希望毛坯交付,自己可以根据喜好来装修,所以即将开盘的16号楼,1.86万/㎡是毛坯价格。

同时,该工作人员告诉掌柜君:项目本次开盘共272套,预计25日左右开盘,确定公证摇号,目前已经可以交购房材料等。后期还有20号地块待开发,江景房,也是毛坯交付,价格会有所上涨。

掌柜君个人觉得,北外滩水城1.86万/㎡的价格,虽然属于间接降价,但放眼整个南京,这个价格与禄口新房价格持平,对于刚需来说,非常值得考虑,毕竟桥北的各项生活配套都已经完善。

02

二手房最高成交价突破3.2万/㎡

上月成交近90套房源、但总价单价低

说完新房市场,我们来看看桥北二手房市场,就在4月25日,桥北旭日爱上城第六区成交一套建筑面积129.17㎡二手房,成交总价415万,成交单价32129元/㎡,这也是桥北成交单价最贵的二手房房源。

该房源还是不包含税的价格,加上30多万税费,这套房源成交单价约3.47万/㎡,更是让人吃惊。据了解,该小区成交单价一直属于桥北区域较高,主要跟其小区品质好、浦口外国语学校学区、周边生活配套相对完善,自住比较方便。 目前小区二手房均价25943元/㎡,成交单价多在2.5万-3.2万/㎡之间。

相比4家新房楼盘销售去化不理想的局面,桥北区域二手房市场相对火热,且成交量较多。据链家数据显示,整个4月份,桥北区域成交二手房约90套左右,多为威尼斯水城、天润城、明发滨江新城等,主力成交单价不高,多在1.7万-2.5万/㎡之间,成交总价多在150万-250万,250万以上占比不多,其实主要还是以刚需人群为主、及区域内改善换房为辅。

但需要注意的是,这只是链家1家中介的成交套数,整个桥北还有本土的类似高业、德冠等二手房公司,所以这样算下来,整个区域二手房成交量更为客观。

03

为何这个离主城很近的板块

新房二手房市场确呈现冰火两重天的局面

就目前区域具体来看,新房二手房市场呈现冰火两重天的局面。一方面,新房除了北外滩水城(前期精装2.1万/㎡)之外,其他3个楼盘均价多在2.2万-2.89万/㎡,这个价格与周边二手房相比,高出3000多元/㎡。

对于买房人来说,新房需要等1-2年交付,可能会面临因质量、精装等原因而产生纠纷,所以二手房的即买即住的性价比凸显,加上价格比新房便宜,购房成本更低。所以就造成,新房楼盘并不是很被买房人认可,销售结果也不是很理想。

(区域二手房均价情况)

反而造成区域二手房市场火热、成交量较多,但区域二手房价格差异大,如柳州东路周边均价在2.1万-2.5万/㎡,弘阳周边2.4万-2.8万/㎡,区域内部均价也因学区、配套、小区品质等因素而不同。

那么,为何作为距离主城很近的桥北,新房二手房市场却呈现冰火两重天的局面?南京资深地产评论员尹霄飞表示:桥北这个区域与其他版块相比,也有自身的特殊性,区域开发较早,目前生活配套比较完善,适合自住,但周边没有产业导入,难以吸引更多人口流入。且区域多以新南京人和刚毕业大学生为主,购房能力有限,相对来说租房市场比较火热,另外区域还有部分工厂,会有买房人比较介意。

(早高峰的柳州东路地铁站)

同时,桥北区域二手房门店齐经理也说出自己的看法:桥北开发较早,二手房房源量太多,且多以老小区为主,目前江北也在大力发展江北核心区、江浦、高新区,也会造成很多买房人分流。但从另一个角度来看,桥北之前单价较低,目前多数楼盘已经翻倍,而与主城其他区域之前价格比桥北高,但目前涨幅却不一定能跑赢桥北,这也是一种低房价的优势。

就掌柜君个人来看,桥北由于开发较早、密度较大,小区之间的品质参差不齐,也就造成其在发展过程中,会暴露很多问题,影响区域的发展。另外目前桥北发展已经较为成熟,可供开发土地较少,发展空间受限制。但长远来看,桥北作为目前房价洼地,未来会有一定补涨,但想暴涨可能性不大。

?欢迎分享 转载注明出处

欢迎关注

有想法,欢迎关注“楼市飞说”微信号~

楼市飞说

对本文或南京楼市感兴趣的网友,欢迎添加掌柜君的个人微信哟。买房、卖房,房产纠纷,板块项目了解等问题,均可咨询掌柜君,致力于为您提供有价值的房产资讯和评论,做您置业的好参谋。