楼市半年报|南山豪宅成交面积翻倍 公寓目光落在“小户型”_房产资讯_房天下

2019年房地产市场总结及预判

【豪宅、公寓市场】

04 豪 宅 市 场

供应量同比大幅上升

豪宅均价波动上升

南山供应集中、成交面积翻倍

华润城润府夺得销量冠军

住宅类豪宅成交占比超六成

供应量同比大幅上升
  • 2018年上半年豪宅供应不足,仅有23.6万平。2019年上半年豪宅供应量大幅回升,合计35.8万㎡,同比增加52.0%。

  • 今年上半年豪宅成交33.1万㎡,同比增加81.8%。成交量上升明显,一方面是因为2019年上半年豪宅供应量增加,另一方面是因为网签具有滞后性,2018年下半年成交的部分豪宅的网签延迟至今年上半年

  • 从开盘去化来看,去年上半年豪宅出现了多个日光盘,而今年上半年去化情况最好的项目去化率不足八成,整体开盘去化率仅为44%,豪宅成交回归理性。

豪宅均价波动上升
  • 由于春节的影响,2月豪宅成交量持续下滑。春节过后,随着豪宅项目陆续入市,3月豪宅的成交量有所回升。第二季度豪宅的成交量相对稳定。

  • 上半年豪宅均价呈现波动上升的状态。3月和4月瑞府项目备案量较为集中,因此这两个月豪宅成交均价呈上升趋势,4月豪宅均价升至一年以来的高峰,为118158元/平,随后成交均价逐步下滑。6月全市豪宅均价依然维持在107480元/平的高位。

南山供应集中、成交面积翻倍
  • 分区来看,去年上半年南山和福田均有豪宅获批,而今年的豪宅的批售集中在南山,今天上半年南山豪宅批售面积为38.5万平,是去年同期的1.1倍。此外,南山和福田均有一个现楼豪宅项目入市,分别为粤海阳光和宽玺。

  • 受供应影响,南山成交面积大增,2019年上半年南山豪宅成交24.5万㎡,成交量同比增加116.4%,占全市豪宅成交的73.9%。福田今年上半年成交7.85万㎡,成交量同比上升23.4%,占全市豪宅成交的23.7%。

备注:现楼项目不包含在批售数据中

华润城润府夺得销量冠军
  • 2019年上半年,排名前十的项目成交套数达到2444套,占总量的91.0%。其中华润城·润府以463套的成交量占据榜首。

  • 成交量前三的项目套均总价均低于1000万元。

千万豪宅成交占比上升
  • 今年上半年一千万以上豪宅成交占比为5.41%,较去年上半年增加1.52%。其中三千万以上豪宅成交占比为0.38%,同比下滑0.01%;1000万-3000万豪宅成交占比为5.02%,同比上升1.53%。另外一千万以下豪宅成交占比升至4.97%。

  • 与去年同期相比,豪宅供应量上升,因此多个价段内的豪宅的市场占比都呈现同比上升的趋势,3000万以上豪宅供应相对稳定,因此成交占比波动较小。

住宅类豪宅成交占比超六成
  • 从类型来看,今年上半年豪宅成交结构与去年下半年较为接近,较去年同期来看,住宅成交面积占比出现大幅下滑,公寓成交面积占比明显扩大。

  • 今年上半年豪宅成交仍以平层住宅为主,成交面积20.55万㎡,占总成交的62.0%,占比较2018年上半年减少了32.5%;公寓成交11.79万㎡,占总成交面积的35.6%,比2018年上半年提高增加了30.1%。

总结

  • 2019年上半年,在粤港澳大湾区政策的利好下,去年“731”新政带来的悲观情绪逐步消散,深圳楼市的关注度也有所回升。2018年上半年豪宅市场异常火爆,今年上半年新房豪宅均价与周边二手豪宅均价相比,未出现明显倒挂的现象,在限购和限售的政策下, “打新买房”短炒的想法已经无法实现,因此2019年上半年的豪宅市场趋于平稳。

  • 2019年上半年豪宅项目总供应量为35.8万㎡,同比增加52.0%。受供应增加的影响,豪宅成交量也出现明显回升,豪宅成交33.1万㎡,同比增加81.8%。豪宅的批售和成交都集中在南山,今年上半年南山豪宅批售面积为38.5万平,是去年同期的1.1倍;南山豪宅成交面积为24.5万㎡,占全市豪宅成交的73.9%。今年上半年豪宅成交仍以平层住宅为主,成交面积20.55万㎡,占总成交的62.0%。

展望

  • 当前市场上对高端住宅的购买需求依然存在,但当前宏观经济依然承压,在限售的背景下,购房客需要长期持有豪宅产品,高总价的豪宅产品资金占用量较高,因而购房客显得更为理性。预计未来豪宅市场需求分化加剧,优质的顶级豪宅和总价较低的小户型豪宅依然会受到市场的欢迎。

05 公 寓 市 场

上半年供应量大幅增加

南山供应大幅上升

成交均价升至6.68万元/平

南山、宝安和龙岗为成交主力

45㎡以下户型成交超四成

300万以下公寓成交占比近7成

上半年供应量大幅增加
  • 2019年上半年,商务公寓批售项目14个,总供应面积41.85万㎡ ,同比增加75.6%。上半年供应量为去年供应量的29.85%。

龙岗供应继续领先 南山供应大幅上升
  • 2019年上半年商务公寓供应面积41.9万平万㎡,其中龙岗总供应14.3万㎡,同比增加62.3%,占全市供应的34.1%,为全市供应量最大的区域。南山供应面积12.3万㎡ ,同比增加367.4%,占总供应面积的29.3%。罗湖、盐田、光明无供应。

成交均价升至6.68万元/平
  • 2019年上半年商务公寓成交49.63万㎡,同比下滑3.30%。受瑞府等项目的影响,公寓均价上扬明显,上半年公寓均价为66753元/ ㎡,同比上升11.94%。

南山、宝安和龙岗为成交主力
  • 从成交面积来看,2019年上半年商务公寓的成交主要集中在南山、宝安和龙岗三个区域。2019年上半年南山成交套数为1142套,由于成交主力为大户型的豪宅公寓,其成交面积居全市首位,为13.85万平,占全市成交面积的27.90%。宝安上半年成交套数为2579套,成交面积12.54万平,宝安成交套数居全市首位,占全市成交套数的31.46%。从成交面积变动幅度来看,龙华区成交面积同比下滑81.40%至4.74万平,跌幅最大。

  • 从成交均价来看,南山受豪宅项目影响,成交均价达112855元/平,为全市最贵的区域。从均价变动幅度来看,以2019年上半年仅南山、福田和罗湖成交均价同比上升,其他区域成交均价普遍下滑。

公寓占比波动上升
  • 2019年上半年公寓成交套数占比为31.68%。2019年上半年公寓成交占比呈现出波动上升的趋势。5月新房住宅成交激增至4605套,故公寓成交占比下滑,跌至24.1%,但6月又回升至41.6%。

45平米以下户型成交超四成

  • 从面积段来看,2019年上半年的成交结构和2018年基本一致,公寓各面积段成交占比浮动范围均在1%以内。

  • 小户型依然是最受欢迎的公寓产品,45㎡以下的小户型公寓产品成交套数占比为42.99%。

300万以下公寓成交占比近七成

  • 从成交价段来看,2019年上半年公寓的成交进一步集中在300万以下价段,同时1000万以上公寓成交占比也有所提升。

  • 300万以下公寓成交占比上升4.88%至67.64%。其中100万以下公寓成交占比较2018年下滑2.33%至0.78%,100万-300万价段内公寓成交占比上升7.21%至66.86%。

  • 1000万以上公寓成交占比上升1.42%至4.7%。总价在300万-1000万的公寓占比下跌6.16%至27.68%

会展湾中港获成交量榜首

  • 2019年上半年商务公寓成交套数榜首为宝安的会展湾中港,成交套数为1149套。

  • 成交前十,宝安和龙岗各占三席。

总结

  • 2019年上半年商务公寓成交49.63万㎡,占去年总成交的46.47%。受豪宅公寓项目的影响,公寓均价上扬明显,上半年公寓均价为66753元/ ㎡,比2018年成交均价高出11.70%。从成交面积来看,2019年上半年商务公寓的成交主要集中在南山、宝安和龙岗三个区域。2019年上半年南山成交成交面积居全市首位,为13.85万平,占全市成交面积的27.90%。宝安上半年成交套数居全市首位,为2579套。从成交特点来看,低总价小面积的公寓是成交主力,45㎡以下户型成交超四成,300万以下公寓成交占比近七成。

展望

  • 在粤港澳大湾区政策的利好下,深圳楼市再次获得了市场的关注,不限购不限贷的公寓也受到了投资客的青睐。在当前政策下,公寓产品5年限售,购买者需要长期持有。但公寓市场上存在低总价的小户型产品,购房客承担的资金压力较小,预计未来低总价小面积物业仍会是市场成交主力。

温 馨 提 示

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