本文转自“魔都财观”公众号，转载已获授权
因为做房产自媒体的关系，我每天都要看好几十篇房产文章。
我发现几乎所有公号都在聊买房，不太有人讲如何卖房和租房。
其实很多人不知道的是，中国20年来卖了138亿平米的商品房，当前的套户比已经达到1.13套。也就是说全国每个家庭平均有超过1套以上的房子。
对于住在大城市里的朋友来说，大部分人当下买房之路的起点，往往是从卖掉或者出租掉老房子开始的。
在某种意义上，学会如何卖房和出租，才是买房的第一课。会买的是徒弟，会卖的才是师父。这句话用在这里还挺应景的。
所以今天我打算借大家一点时间，聊聊怎么租和售。
01
在回答这个问题之前，我想先给大家纠正一个买房上的思维误区。
因为我每周在上海都有茶话会，所以自己平时一直和想买房的朋友交流。
到目前为止我为被问到最多的是，哪里的房子涨得快，或者是我要买的这个房子涨的会快吗？
房子的涨幅，永远是大部分人最关心的。
说实话，我觉得大家有点过于进取了。
对于自住的朋友来说，通勤便利、自己看得顺眼才是最重要的，涨幅是次要考虑的。
对于投资客，涨幅固然重要，但涨幅是后来才知道的，往往不太好确定。
投资在当下更应该关心的是，房子能够可租，可售，可贷。
一个房子只有租的出去才能产生收入，卖得出去才能够变现，借到贷款才能放大收益。只有在这样的情况，涨幅才是有价值的。
就好比这轮牛市，很多三四线城市实现了房价翻倍，大家都很高兴。可实际情况是，这些房子是涨了，但是卖不掉，租不掉，有价无市，然后空关在那里。
这样又有什么意义呢。
02
好，大家明白了租售的重要性之后，我们再来看看有哪些事要做在前面。
从去年开始，楼市总体是静淡的。除了那些限价房，大部分的房子都是挺难卖的。
售楼处里常见的场景是，不管房企态度如何殷勤，客户就是不愿意买单。大家在买房的时候，结结实实地做了一回大爷。
不过，不知道大家有没有想过，买房时能这么爽，也就意味着我们在买完房，变成了房东之后，就彻底沦为了乙方。
一套房子，好不好租，好不好卖，主要是看区位、总价这些因素，而这些全部是在买房前决定的。
很多时候，大家在踏入售楼处前都会把自己想象成一个懂行的专家，但到了售楼处之后看到金碧辉煌的仪式感和紧张逼定的销控表，立马陷入摇摆。
一定要记得的是，在签字下定之前，所有的事情你都是可以掌控的。多想想这个地方的接盘侠在哪里，总是没错的。一旦过了这关之后，租售主动权全部在对方手上。
我这么些年买房经验里，感受最深的一条就是：
卖房租房时的各种虐，都是自己当年买房时埋下的坑。
03
好，我们来继续回答标题的问题。
决定好租和好卖的，最关键还在于价格。
目前上海市场上，卖的最好的房子依然还是300万以下的房子，300到600万也不错。再往上成交就开始慢了，1200万以上的房子至少要挂牌6个月以上。
这里面一部分是因为大城市房价的确很贵了，刚性的总价购买力限制放在那里，只有低价的房子，接盘侠才买的动。另一部分也是因为认房认贷，二套贷款7成首付的严格要求，让改善客户远离这个市场。
我们再来看看租金，这方面我没数据，就拿自己租出去的几套房子来说说。
在上海，主城区月租金5000以下的一房和两房，只要出来就是秒掉的。房租超过5000块是一个坎，已经突破了很多人租房的心理账户预期，就不太好租了。房租如果过了10000，那基本上要空关几个月才能租掉。
所以不管市场对房子的口味怎么变化，唯一不变的是人们只会住他们住的起的房子。
一线城市的房子，要让更多接盘侠喜欢的话，总价应该是控制在600万以下，月租金务必控制在10000以下。二线城市打个6折。
04
接下来要告诉大家的是，在人们能负担得起的情况下，接盘侠喜欢的还是地段好的房子。
我一直给大家讲，房价里有60%是区位。20%是资源，主要是周边商业、医院、学校的配套。另外20%是产品，包括小区内绿化带、房子的外立面、内部装修家电等。
所以如果要想房子好租或者好卖，一定要把有限的资金花在地段上。注意我们这里说的是潜力地段，不一定是市中心，也可以是近郊新区的。
我们来说个真实的故事，不是段子。
大家都知道我们团队特别喜欢上海的大虹桥，去年上半年我和助理阿闪分别在那里买了房子。总价也差不多，都是600多万的房子。
大家可以看下图。阿闪的房子位置略好一些，距离国家会展中心和地铁站1.7公里，步行15分钟左右，还算是地铁房。我的房子距离国家会展中心和地铁都超过了3公里，必须开车了。
下图就是阿闪的房子，房龄大概在2010年左右，外立面还挺好看的，品相也是不错。
下图是我的房子，虽然位置更远，但胜在房龄新，产品力更棒。干挂石材、会所和人车完全分流，是周边品质最好的房子之一了。
大概去年底，我和阿闪先后都把房子挂牌出租，悲剧也就是从那个时候开始的。
05
说实话，我对自己的房子还是挺有信心的。心想等我先租出去之后，要给阿闪多支几招。
结果是几天后，阿闪就笑嘻嘻地跑过来和我说，观观老师，房子租掉啦，租金还不错，问我出租的情况。
那个时候我的房子已经空关了一个多月还没见到租客。
我当时心里咯噔一下，但面不改色故作镇静地说，租客...很多，我还要选一下。
阿闪说，别选啦，先借出去再说，将来可以再换租客的嘛。
我只能对着她勉强苦笑，嘴里不停地嗯嗯嗯...
后面我又换了一次租客，情况还是一样艰难。
而阿闪的房子，简单装修了一下之后，放出去之后，受欢迎程度，简直可以用哄抢来形容。
现在，她房子的月租金比我的高70%左右，而两个房子的总价差不太多的...
我承认阿闪的确更有出租运营的天赋。
但我事后仔细思考了一下，认定起到关键作用的，还是她的房子更靠近地铁和国家会展中心，毕竟那里是区域的产业中心。
这样她的房子能做民宿，给到来参加会展的人短租，租金一下就起飞了。
经过这件事，让我记住了一个道理，即便是配套不成熟的近郊新区，一样也能打出高价，关键是靠近产业园区里高薪人群。
06
好，聊到这里，我知道一定会有人问，你说的我都知道了，但我的房子已经买好了，那该怎么做，才能吸引到接盘侠呢？
方法还是有的。
第一就是适度的做个简单装修，绝对可以大幅提升租金，更快卖出房子。
这个过程有点类似于凤姐变冰冰，放张图给大家看看阿闪操盘的凤变冰，租金大概提高了70%，大家可以猜猜花了多少钱。
只花了5万块，还包括了全套家电和家具。其实装修部分就是刷个墙，换了窗帘和灯具。细节的话，你可以联系她的微信moducaiguan3，来我们线下茶话会坐坐，她会告诉你的。
这里面要注意的是，一定要控制装修成本。水电不能动，墙体不能动，最好地板也不变，这样就能把钱省下来。而大部分人都是视觉动物，看到漂亮的房子，心里一喜欢就愿意付高价了。
要记住，能卖的出价格的永远是场景，而不是功能。
第二就是广泛挂牌。不管是出租还是卖房，我都建议到房子周围5公里的范围内所有中介那里都去挂牌。
历史经验告诉我，就是这种中距离的范围，反而容易出高价。因为一是距离上接盘侠也够得着，另一个更关键的是他对你这边的价格体系不熟悉。
我那个房子最后租给的都是住在其他板块的租客，也算是辛苦中介小哥了。
挂牌的时候，配足50把钥匙给到能碰到的所有中介，这样方便他们24小时带看。有条件的可以搞把远程可以换密码的锁，带看之前把密码微信他就行了，顺便许诺成交后额外的奖励。
其实每个行业都是这样：
所有好卖的东西背后，都会有一帮卖力加推的销售。
第三就是如果找到了有诚意的接盘侠，回报以必要的诚意。
比如租客租我的房子，一般多少是要砍点租金的，我通常都会答应下来。
但我签租金合同的时候也会坚持一年一签。
在这一年里面，我对我的租客都挺好的。比如要换啥家具和修什么东西，只要不是超过1000块的，我都让他们直接在京东和周边找，给我收据直接抵扣房费即可。
有了这层互信之后，基本上每年，租客们大多会续租，我顺口提涨价时，他们也都能接受。不过也要记得，别和租客走得太近，变成朋友了反而难开口提涨价。
一个职业化的房东对待接盘侠，应该保持一份“礼貌以上，友情未满”的尺度感。
房子对房东来说它是一个资产，但对更多人来说，它更是一个未来的家。这是房子区别其他商品最有魅力的地方。
所以当你想要有更好的资产回报时，你应该站在那些把房子当做家的人的角度上，思考如何帮助他们能实现更好的生活。
毕竟为品质生活付费，没有人会拒绝。
以上是正文。
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