珠海楼市下半场：末班车焦虑、地王高进、豪宅挑战？

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图/高楼迷 红巴

序章：

谁出城，与天斗，与地斗，争取现金流；

谁据守，等天时，等人和，等地利再现。

如果 2016 年被称为珠海的地王年，那么，2018 年就是珠海的豪宅年。

不少在2016年下半年，甚至去年成交的高价地块，如今已透露出亮相的讯号，它们大都从5月份开始，依次轮番轰炸你的眼球。

NO. 1｜壹

上个月，千呼万唤终出来，作为珠海楼市地块之巅的格力“29120”地块，终于决定动工。

“掐指一算，这距拿地得有1年又224天了！” 凤凰楼市交流群里，不嫌事大。

据相关人士透露，目前格力地块已处于挖土阶段，也算有了实质性进展。

土地是房企生存的基础。在2016年“稍微一点就能炸”的楼市里，开发商激进拿地，而后一发不可收拾，在得争现金流和土地税压力下，纷纷将在今年入市。

全国范围内大抵如此，珠海今年的土地市场同样不亦乐乎。

据不完全统计，过去两年，珠海成交楼面价超过 1 万的涉宅用地，一共近 20 宗。在此之前皆无一面市，纷纷在今年下半年扎堆出山。

这些地块涵盖在航空新城、科创北围、横琴和白蕉等全市范围内。

许多人开始担忧，下半年会是珠海楼市的拐点吗， 今年珠海楼市还能再死灰复燃？

确实，新一轮恐慌性抢房潮，正在吞噬许多人的理智。越来越多人被裹挟其中，迷茫、焦虑、随波逐流。

恐慌何时停止？很遗憾，在我看来，短期内它并没有结束的迹象。

真要分析起原因来，估计能说上一整天。比如，楼市本来就有 “银四红五月” 的历史惯性，目前周期规律正在生效。

今年以来，旧改正在大力推进，一些手拥资金的人再出来，又加重了恐慌情绪。还有对未来房贷收紧的担忧……

但这些原因加起来，应该都比不上那个让人震颤的恐惧：现在不买房，今年买地王。

NO. 2｜贰

这个恐惧，其实可以一分为二。一方面，是低价地楼盘正在 “卖一套少一套”。

开年伊始，以珠海西区为主的各大项目，开始大打“优惠”战，似乎约定俗成一般：半年内清盘。

万科城、金地扑满花园、保利时代、龙光玖龙府、保利西海岸、中海湖畔岚庭等清盘；旭日华府、华发又一城、华发峰尚以及时代项目纷纷对正加推楼栋优惠清货。

蒸发掉的，全都是低价地项目！

而另一方面，前几年出让的高价地，马上就要踩着七彩祥云来接管市场了。

珠海很多板块，正在迎来这样的“交接时刻”。最典型的案例，就是航空新城。

目前，这里尚在售的老盘，仅剩部分货量的中海左岸岚庭、待加推的中航花园，以及围绕在板块外旭日海岸和九洲保利天和，皆在等待一个节点，少量在卖。

但是一旦这些房源消耗完，整个航空新城，能买的就只有 2016 年之后的高价地楼盘了。

近 60 万㎡的供应，楼面价基本 1.7 万元/平以上，跟老盘的面包价是一样一样的。聪明人都明白，就算抢破头，也要在前面 几 个老盘卖完前抢一套啊！

同样的 “末班车焦虑”，正在珠海多个板块传染扩散。

比如在自贸区横琴，目前还有住宅存量的楼盘仅 2 个，华发悦府和K2·荔枝湾。下一波供应入市将是三个“顶豪”，吹风价皆在4.5-6万元/平的价格。

航空新城现状

在白蕉，2016 年 6 月之后出让的9350和1.2万元/平地块，正在排队上市；

在平沙新城，碧桂园和保利的双重搅动，已开始抛出1.3万元/平起的吹风价；

科创北围，几宗 2万 + 地块，正在挑战板块 3.5 万以上的价格线；

在唐家半岛旁，等了5年的华发地王，也马上要亮相了……

“低退高进” 的双重压力，是年中这波狂潮最重要的源头，短期无解。

不过它也同时注定，这会是最后的疯狂。即将到来的高价地时代，很可能会让一切 Game Over。

NO. 3｜叁

群雄逐鹿，短兵相接。

伴随着高价地块而来的，除了“低退高进”的恐慌，还有突破板块天花板的可能性，以及一些久久未入市或通过非招拍挂显露出来的地块，也出来短兵相接，誓要争一杯羹。

图 高楼迷/红巴

比如白蕉的格力地块、航空新城的华发国际商务中心、横琴的华发广场，以及唐家半岛的华发绿洋湾，也皆是实打实的高价项目。

接下来，我们每个板块简单说一下最新的动态。

航空新城有6个新项目值得期待。

最先迎来面市的是华发国际商务中心，一个板块以华发项目打头阵最好不过。

目前项目销售中心已成形，样板间也已开放，吹风价2.5万+，毛坯；（详情请回顾：吹风价2.5万/平！华发国际商务中心销售中心开放，户型曝光！）

其中崇峰壹号院，原来预计 5 月面市，目前有所延迟，预计 6 月有戏，将推 178、188、315 平的阔绰户型，大概率是金湾首个过3万元/平的项目；

华发碧桂园地块已处于热火朝天的动工中，预计第四季度入市，案名和效果图已出炉（滨海天际、香洲府、海湾壹号，华发+碧桂园珠海合作三项目揭开面纱！）；华发创业大厦也涵盖有一定的住宅单位，但预计不会太快入市；

此外，还有龙湖项目，地块现场也已动工，据相关人士透露，将争取在年底扩市。

白蕉也将迎来三个高价地块入市，均徘徊在1万/平的楼面价上。

一块是楼面价为9350 元 /㎡的 招商依云华府，一期可售住宅部分共 1400 套，预计于近期入市；

一块是介于华发峰尚与时代倾城一期的时代雅筑花园，楼面价12000元/平，大概率是以时代倾城系列输出；

还有一块格力于去年拿下的转让用地，总价3.6亿、楼面价约10715元/平，据目前探访，也已经动工。

其他项目包括招商依云水岸旁的保利+时代四项目和华发项目也均已规划公示。

珠海高价地块最扎堆的科创北围，已吸引了至少9家开发商12个地块进驻，据相关人士透露，今年预计会有5个项目入市。

他们分别是，龙湖、万科两项目、雅居乐、招商和华发项目。地块平均皆在2万/平左右。

其中雅居乐国际花园项目已于两个月前在扬名广场入市、万科翡翠玲珑项目将于下个月也迎来相关节点。

最大看点是入市时，在整个片区有这个地块单价六至七成的市场价值度，尚都不足以承载可能接近 4 万的项目成本的梯成时，各大品牌开发商将怎么样去打造产品。

唐家半岛尽管只有一个高价地块项目待入市，但含金量十足。

华发绿洋湾，楼面价11500 元 /㎡，占地 5.6 万㎡，总体量约 21 万㎡，项目规划有 12 栋高层、19 栋别墅、1 栋商业大楼。

其中规划有一栋 46 层超高层，主打公寓。主要户型为 主推 99-293㎡三四房，60㎡ 公寓。毛坯。预计 2018 年 6 月份入市。或将成为唐家的最高价项目。

横琴有三个高价地块入市，均价皆在4.5万/平以上。

上周末，华发广场开盘，微信摇号开盘，主推3、6栋的79-144㎡两到四房，整体均价约 4.6 万 / 平瞬间全红，令人震惊。

这个集 28.5 万㎡的纯住宅社区、40 万㎡的办公及裙带商业、6 万㎡的滨海商业等于一体，是横琴一个超大综合体。

龙光玖龙玺因备案价最高 7.5 万 / 平，成为全城热话。目前，项目在售 105 平平层以及 145 平的复式，销售均价约 5.1 万 / 平。

此外，今年还有中冶逸璟公馆入市，该项目用地面积高达 16.9 万平，总建筑面积超过 30 万平。目前已经开放销售中心。

作为横琴国际居住区首发项目，中冶逸璟公馆是中冶在珠海匠心打造的首个逸璟系高端产品。项目总体量 22.8 万㎡，共 1592 户，为约 98-209㎡三到五房。

三大盘入市，对于横琴住宅楼市起到举足轻重的作用。成交会否反弹尚有待考证。

NO. 4｜肆

高价地如何浇灭眼下的虚火呢？我们不妨来做个沙盘推演。

目前，高价地的命运主要有两种可能性。第一种，限价松动，它们顺利以高价入市。

那么，这也意味着珠海房价将再上一个台阶，必然导致一波购买力被拦在门外，抢房人数直接减少。

甚至可能因为市场无法消化新的价格体系，造成库存积压，楼市重回买方市场。

这也是让许多开发商纠结成麻花的地方。希望限价放开吧，怕行情会一落千丈；可限价不放开吧，又怕亏到只剩底裤。

图 高楼迷/红巴

那么如果限价咬定不松，高价地平价入市，疯狂还会持续吗？未必。

别忘了，现在一二手市场的热度，极大程度依赖于高价地的刺激。因为“高地价=高房价”的预设公式，才让许多楼盘的价格，显得特别便宜啊。

如果突然发现这个公式原来不成立，想象中的价差落空，抢房热情还会继续高涨吗？

要知道在珠海，已经出现因为政府批准备案价低于预期，高价地迟迟未能入市的案例。

在南京，甚至有了地王亏本开盘的先例。当地楼面价 22353 元 /㎡的京奥港未来墅，最终的开盘价格仅为 25000-27000 元 /㎡，必亏无疑。

当初被高地价冲昏头，杀进周边项目接盘的人，只能站在高岗上一脸蒙圈。

看到没有？高价地确实是 10 秒见效的春药，但也可能是让它休克的毒药啊！无论向左走还是向右走，高价地都会面临两难困境。由此带来的盘整，在所难免。

NO. 5｜伍

就这批高价地来说，拿地的开发商，基本都是全国大鳄。

珠海这座城市再特殊，在这里布局的全国性房企，也无法遗世而独立，无可避免地要被卷入中国楼市的洪流中。

眼下，就有两个变化正在产生深刻影响。

首先，一些热点城市的房价，开始显露颓势。在“房住不炒”的基调之下，今年没有放松，反而多个热点城市继续加入限售行列。

一旦其他城市销售吃紧，在财务指标压力之下，全国大房企选择牺牲珠海市场，低价抢跑回笼资金，不是不可能。

图 高楼迷/红巴

其次，金融去杠杆的深入，直接切断了很多房企的融资动脉。

在两会期间，前央行行长周小川就直言：未来低利率或将告一段落。3 月 22 日美国加息，更是让中国笼罩在加息阴影之中。

如果现金流趋紧，沉淀大量资金的高价地，或许就会成为烫手山芋。留给他们的时间，不会太多。

市场的关注焦点，总是出奇的一致。大约在前年与去年，也是这几个板块 “圈内地王” 的龙争虎斗，掀起一次次抢房高潮。

而这一次，板块内的楼盘出场阵容更为华丽。更讶异的是，这些高价地块几乎还都没有正式上市。

一般来说，“地王” 项目的产品相对具备竞争力，因此项目的开发周期会更长，有一点 “慢工出细活” 的意思；另一方面，目前正处在政策调控期的风口，或许也会对项目的营销节点产生影响。

从珠海目前的库存量来看，如果今年出让土地不能快速转化为市场供应量的话，或许也是对市场的又一种刺激。

有人认为地产价值被低估，也有人认为楼市泡沫已经显现，到底是真相如何？

接下来值得我们关注的两件事——这些 “高价地” 中率先入市项目的开盘表现，以及，即将开始的土拍。

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