万科功守道

  田国宝

  继董事局主席郁亮在内部发表“活下去”观点不到两个月,万科却接连公布几笔收购:先是10月9日吃下华夏幸福5家项目公司大部分股权,11月7日再次以33.58亿元代价拿下嘉凯城旗下5家项目公司控股权。

  这并不是万科收并购的全部,据经济观察报记者不完全统计,截至11月13日,今年万科至少发生14起涉及项目、股权或资产的收并购,累计耗资230亿元。其中最大一笔为联合印力收购凯德20个购物中心。

  收并购之外,万科在直接拿地获取项目上也不遗余力。2018年1-10月,万科累计新增205个项目,新增权益建筑面积达到2453.74万平方米,累计耗资1338.17亿元,拿地金额和建筑面积,均仅次于碧桂园,名列行业第二。

  不少市场人士困惑于:万科一边高喊活下去,一边频频在并购市场发起挑战。万科方面回复称,两者并不冲突,“活下去”言论为郁亮内部讲话,主要是为了增强区域和一线公司的忧患意识,而并购则出于成本和盈利考量。

  万科方面进一步表示,与直接拿地相比,收并购成本相对更低,盈利空间更大;另外,对于一线公司在具体项目上的收并购行为,万科总部没有统一部署和具体干涉,所以万科收并购行为和与郁亮讲话并无直接关联。

  早在2012年郁亮就提出了房地产进入白银时代的观点,万科也开始向城市服务配套商转型,并开始探索和尝试一些地产相关的新兴业务。2017年针对房地产行业及市场新变化,万科将自身定位更新为城乡建设与生活服务商。

  接棒王石成为万科新掌门人后,郁亮在万科提出战略、文化、机制、组织和人的五位一体变革,同时加大多元化进程。万科方面表示,万科多元化主要围绕自身定位进行,收并购行为只是新战略下具体表现。

  万科收购季

  11月10日,嘉凯城发布公告称,万科控制下的杭州锦蓝置业参与竞拍嘉凯城5个项目公司股权,其中收购杭州滨虹、名城博园、诸暨和重庆4个项目公司100%股权,收购张家港项目公司75%股权。

  收购分为两部分,其中股权部分对价为3.55亿元,另外万科需要代为偿还5家项目公司共计30.03亿元股东借款,总代价为33.58亿元。这是短短一个月内万科对房地产项目发起的第二起收购。

  五个项目可售建筑面积为71.06万平方米,合计负债达89.21亿元,净资产仅为4.34亿元。今年1-8月份,合计亏损为1.4亿元。在本次出售前,项目已经全部打上恒大的前缀,比如名城博园项目,其推广名称为恒大名城博园。

  5个项目中,有三个项目位于二线城市,剩余两个项目也位于长三角都市圈内,其综合楼面价为5300元/平方米,低于万科今年前10个月综合拿地成本。

  以杭州滨虹项目为例,综合楼面价为9458.9元/平方米,而该项目曾经售价在3.3万元/平方米左右。名城博园综合楼面价为1.06万元/平方米,目前该项目一期二手房销售均价约为2.4万元/平方米。

  诸暨项目、重庆项目和张家港项目综合楼面价分别为2953元/平方米、2703元/平方米和4441元/平方米。在获取成本上,通过收并购获取项目成本更低,而且这些项目比净地入市周期更短。

  一个月前的10月9日,万科以32.34亿元价格收购华夏幸福廊坊、大厂和涿州等地4个项目公司80%股权及霸州公司65%股权。

  一个月的时间里,通过两起收购,万科以65.92亿元代价增加了121.96万平方米储备。

  收购华夏幸福环京5个项目公司股权是北京万科年内最大一笔收购,北京万科人士表示,与华夏幸福收购项目的谈判在夏天就已经开始,一直持续到入冬时才最终敲定。

  目前环京普遍处于严厉限购状态,5个项目分布于4个地区,其中廊坊市场相对较好,涿州限购较为宽松,两地去化并不困难;而大厂和霸州由于限购较为严格,再加上市场空间较小,存在一定的去化风险。

  在谨慎加大环京地区筹码同时,城市更新也北京万科重点深耕领域。据万科高级副总裁、北方区域首席执行官刘肖透露,目前北京万科持有城市更新资产大约为200亿元左右。到2020年左右,将形成400亿-500亿元的持有型物业资产。

  刘肖介绍,未来三年内,北京万科每年会拿出100亿元左右资金用于城市更新项目收并购,具体收购商场、酒店、写字楼等旧的物业资产,改造成现代化写字楼对外出租,在具体操作方面,主要以万科牵头的基金为主。

  据不完全统计,从1月联合旗下商业平台印力以83.65亿元价格收购凯德旗下20个购物中心至今,万科至少进行了14起收购,累计耗资230.86亿元。其中多数为地产项目相关的收购。

  这并不是万科收并购的全部金额,230.86亿元中,不包括被海航基础(5.850, 0.02, 0.34%)股东大会否决的北京海航大厦及广州富城海航广场项目、太古冷链等未公布交易金额的项目。另外旧城改造项目也未计入。

  成本之困

  2017年以来,万科在北京新增住宅项目只有4个,且全部为限竞房项目,顺义高丽营项目配套相对成熟,房山周口店、丰台王佐和房山青龙湖三个项目位置较为偏远。万科在北京其他项目全部为商办及自持项目。

  据万科公布的经营简报统计,今年1-10月,万科平均销售价格为1.5万元/平方米,平均销售单价与平均楼面价比数为2.75倍。而高丽营、周口店、王佐和青龙湖4个限竞房项目销售均价与楼面价比数分别为1.34倍、1.73倍、1.76倍和1.4倍。低于万科平均水平。

  不仅项目少,而且利润空间也有限,同时万科在北京占有一定份额的商办项目又处于严格限购状态,使得北京万科面临较大的业绩和利润压力。如何扭转这一局势,显然是北京万科需要思考的。

  在万科北方区域,北京公司可谓是一家独大。而北京房地产市场已经逐步从商品房时代转向以限竞房、共产房、租赁型住房等多主体供应格局,再加上严厉打击绑定地下室、车位等变相销售行为,开发商销售空间被进一步挤压。

  突破无非来自两方面:第一是向空间上要业绩,既然北京利润较低,那就向环京和其他市场发展。不过,北方区域中市场稍好的京津冀区域均处于严格调控状态,相对而言,环京属于其中不算最差的选择。

  其中一个主要理由是环京地区房价普遍腰斩,有一定空间。以廊坊项目为例,其楼面价约为8100元/平方米,而当前廊坊市平均销售价格为1.6万元/平方米,市场价与楼面价比数接近2倍。

  第二是培育新的业绩和利润增长极,城市更新顺势成为北京万科又一提升业绩的突破口,根据北京万科规划,未来持有型物业贡献的利润会逐步与房地产开发业务并重。

  刘肖透露,在北方区域城市更新板块中,北京项目占比在80%左右。也就是说,北京相对发达的产业经济为万科发展经营性物业提供了后盾。

  相比收购华夏幸福项目,嘉凯城项目无论是所在区域,还是综合成本,似乎更符合万科对房地产项目的成本考量。

  根据郁亮秋季例会透露的信息,2018年万科回款指标为6300亿元。前10个月销售为4856.3亿元,这个金额只是合同销售金额,通常回款金额会低于销售金额,即便按照100%回款率计算,剩下两个月,万科还需要回款1444亿元。

  国家统计局数据显示,1-10月,国内房地产销售金额持续回落,多家机构数据也显示,10月多个一二线城市呈现量价齐跌的局面。这种情况下,房企面临的业绩压力也开始凸显出来。

  聚焦

  截至10月底,今年万科累计新增项目205个,新增建筑面积为4193.4万平方米,其中权益建筑面积为2453.74万平方米,权益拿地金额为 1338.17亿元,平均楼面价为5453.59元/平方米。

  从拿地金额来看,今年1-10月,万科仅次于碧桂园的1197亿元,高于保利的888亿元,是第四名中海地产672亿元接近两倍。同期,作为销售额第二名的中国恒大拿地金额只有370亿元。

  从新增建筑面积来看,万科拿地金额与碧桂园相差不到40亿元,拿地面积只有碧桂园的不到一半;拿地金额是绿地控股(6.580, 0.30, 4.78%)的近两倍,拿地面积是绿地的2/3。这有两种可能,万科要么拿地成本高,要么土地质量高。

  从平均楼面价来看,万科没有保利、中海、龙湖、旭辉、华侨城高,但高于碧桂园、恒大、绿地等大型房企,从区域分布来看,万科新增项目多数位于一二线城市和周边卫星城。

  9月的万科秋季例会上,郁亮表示,万科做的第一件事就是战略检讨,“虽然我们所处的行业仍然有发展前景,但是我们做的事情必须要改变,必须要认识到社会的方方面面都进入转折时期。”

  如何改变?郁亮是这样表述的:在这个时期我们应该怎么做?只有四个字:“收敛”和“聚焦”。所谓收敛,即对三年还未实现盈利的创新业务,以及三年还依赖万科内部资源存活的新兴业务,原则上要停掉;所谓聚焦,主要为在区域布局上聚焦一二线城市及周边区域,业务上向自身定位和核心业务聚焦。