2021年即将结束,在往年的这个时间节点上,各大房地产企业应该已经纷纷在晒出年度成绩单了,“超额”“提前”“率先”完成各项任务成为了出现最多的主题词。
而今年,自10月开始的调控政策转向,金融层面对房地产市场的一些宽松措施出台,似乎才令房地产市场看到了一点能够“安全过冬”的期待。不过,各项销售数据的下滑已是不可避免的了。在以往的房地产调控周期中,住宅市场受到政策的严厉调控,则往往意味着商办市场、写字楼市场等会迎来较好的推售周期。但近期,很明显没有出现这样的状况。
市场监控统计数据显示,相对于去年,成都主城今年1-11月商办产品总销量少了2000余套。那么毫无疑问,在这样的市场环境下,依然能够卖得好的商办项目,其价值就是完全经得住考验的。
在11月成都主城SOHO商办类项目的销售数据中,一个一直以来较为“低调“的项目——艺尚锦江文创中心凭借单月249套的销售量,排名主城第一,逆流而上,领跑市场。而从成都主城SOHO商办类项目全年的销售数据来看,截至11月底,艺尚锦江文创中心仅销售备案金额就达4.32亿元,在成都主城120余个SOHO商办类项目中,销售额排名第7,在锦江区则位列第1,可以说是今年成都商办物业市场的超级”黑马“。
△成都商办市场11月SOHO备案成交套数前十项目榜单(数据来源:房联)
还有几个信息也有必要交代一下:
1·上表中部分项目开发商因近期遇到资金爆雷等问题,这些项目陡然上升的月度销售数据,实则为开发商为处理资产回笼资金采用的工程抵款、整体打包出售等措施在销售备案数据层面的体现;
2.商办类产品虽理论上可在银行申请商业按揭贷款,但各类银行金融机构在今年住房按揭贷款都不能确保及时完成审批、放款的情况下,其实对贷款人提出了更高的要求。如8%甚至更高的年利率,只给出5年的还款年限等,不少银行甚至要求借款申请人必须为企业法人或股东,且企业开办的年限不低于1年。因此在当前市场环境下,那种担心捏在手里的钱一步步贬值转而去承受更高的商业贷款利率购买商办产品的客户,相较于以往已经大幅减少了,商办市场门槛进一步提高。如果客户真正看中某一商办产品,且多数选择全款方式,那么产品价值及客户质量即得到双重认证。据悉,艺尚锦江文创中心今年全款客户高达90%以上,就是很好的例证;
3.商办类项目因不受住宅产品限价政策的影响,可以在销售中及时调整价格及优惠促销措施来促进销售。为了核实项目销售价格是否有调整,我们专门从备案价格的维度分析了一些商办类项目的情况。从销售均价来看,艺尚锦江约16350元/㎡的均价高于成都主城区同类产品均价,且与去年项目的备案价格相比,价格还有所上涨;
4·而基于艺尚锦江文创中心项目开发商的国企属性,在售产品的价格稳定甚至保持小幅上涨虽不符合市场行情,但以整栋、整层购买等方式去跟国企项目谈打折,绝少能够成功。回顾项目全年的营销动作也可以发现,一直依靠产品价值征服客户、全体营销人员摒弃市场上花里胡巧的营销“套路”,转而修炼“内功”打动客户,亦是艺尚锦江文创中心能够在销售上出彩的关键——一个重要的可佐证指标是,项目来访客户转化率高达30%左右。
交代清楚了上面的这些数据、背景,就不免发出疑问,究竟是如何稀缺的价值属性,才能在今年如此艰难的商办市场充满底气,脱颖而出?现在就让我们以艺尚锦江文创中心为例,一探究竟。
稀缺价值一：买不到的河岸线+金融城天际线
有一句对高端公寓类物业价值的经典描述是这么说的:全世界的高端公寓,都在售卖天际线。
这话放在成都同样合适,曾经的银泰华悦居、麓湖麒麟荟,近年的D10天府等项目,无不是如此。只不过,在成都,高端的公寓还可以加上半句变成:
不止在售卖天际线,更有河岸线。
一直以上海陆家嘴作为对标对象的成都金融城,如今已不缺鳞次栉比的高楼,但没有大江大河的成都,始终难以找出一处充分映衬建筑与城市之美的河岸线。而伴随着成都锦江码头群规划的出炉与锦城绿道、公园城市的建设,艺尚锦江所依傍的这一段锦江河岸线,则是岸线弧线最优美、城市景观与建筑呈现度最高、水面最宽的一段,说它是锦江最壮美的一段河岸线,毫不为过。
在锦江东侧,率先完整打造呈现的艺尚锦江文创中心,不仅延续了金融城一二期(锦江西侧区域)多座高颜值现代摩天建筑构建起来的雄壮天际线,更为锦江东侧金融城三期未来的整体呈现,开了一个更为艺术化、国际范儿却又不失温婉柔美的建筑风格之先。
这样的金融城天际线与锦江河岸线,一直是这座城市里的稀缺品。艺尚锦江文创中心,正是当前这个市场时段中,称得上唯一占据锦江河岸线与金融城天际线双重稀缺价值的项目。
稀缺价值二:难得一遇的金融城东价值“原始股”
2018—2020年间,关于金融城三期土地资源开闸放量的期盼与传闻,不止在市场上发酵过一两轮。但这期间我们看到的却只有金融城三期规划范围内的控规优化调整、部分临锦江的道路系统规划调整、交子公园的建设推进、跨锦江新增三座桥梁的规划公布与施工进展,始终不见土地放出。
直至今年年初,锦江区白鹭湾新经济总部区规划出炉,深创投正式入局区域城市公建打造与产业导入,这一片“关闸”很久的宝地,终于让人看到了价值爆发期的到来。
另一方面, 2020年初,为推进金融城交子公园商圈的建设,在金融城一期、二期发展成熟的情况下,专门设立了交子公园商圈建设推进机构,统一协调锦江区、高新区在金融城板块各项公建配套、商业运营、产业导入等方面的工作,横跨锦江区和高新区,规划面积约3.6平方公里的金融城三期各项城市配套加速完善,正进入快速发展阶段。今年7月,《成都市中优“十四五”规划》重磅发布,金融城被定性为成都2大城市主中心之一,成为比肩天府广场的新兴城市”心脏“。
作为成都城市主中心,金融城不仅能辐射带动周边区域发展,亦是四川省西部金融中心战略最重要的承载地,聚集着传统金融业、新兴金融业、大型企业总部、高端配套服务业等高端金融业态。截至今年4月,金融城区域内累计入驻企业2700余家,包括400余家国内外大型企业总部及区域总部,数量在中西部位居第一。
Q:而金融城三期,则关乎成都金融城这块金字招牌,未来还将有多么亮眼。
回答这个问题的,是今年新晋成为成都58个市级产业功能区之一、被纳入成都人工智能产业生态圈的白鹭湾新经济总部功能区。该功能区以人工智能、数字生活、金融安全等为主导产业,目前已引进新经济500强企业137家 ,产业载体楼宇呈现迅速。今年7月,占地面积共计3650亩的白鹭湾新经济小镇项目开工建设。
A:位于两个高能级产业题材交叠处的艺尚锦江,一方面占据着“桥头堡”的优势区位,率先打造完成,成为区域发展的引领者。另一方面,自然而然也就成为了当前金融城东的价值“原始股”,备受瞩目。 对眼光犀利的人群而言,当下自然是抢占这种稀缺价值“原始股”的绝佳时间点。
稀缺价值三:近乎无价的城市级建筑艺术品与收藏品
对商办类产品的一个重要的价值判断标准是,它是否称得上是城市核心地段的优质不动产。
这是因为商办类产品与住宅产品有着截然不同的投资价值兑现规则——你只有把商办类产品视为长期持有的城市优质不动产,才能享受到在城市价值成长周期中,它带给你的最充分的价值增值,而不是尽快地通过售卖来变现和攫取溢价。
这就是为什么商办类产品被赋予的品牌价值、设计价值、审美价值、圈层价值越充分,就越能在实际销售中实现溢价。
而在1245亩的交子公园之侧、锦江之畔的艺尚锦江文创中心,以其无可争议的城市地标性建筑立面品质,和大师手笔的产品设计,成为了矗立在金融城东的城市级建筑艺术品与收藏品。
总占地约50亩 的艺尚锦江文创中心项目,由全球顶级设计公司AECOM担纲设计。1座城市博物馆、6栋院落式独栋商业、2栋办公特色楼宇及2栋揽江平层,共同组成了成都首个城市文创艺术综合体极具辨识度的建筑整体造型。
项目中的城市博物馆近看如银白钻石雕刻而成,远观则似一朵绽放的“芙蓉花”;4栋高层楼宇建筑均采用玻璃幕墙,辅以起伏的竖向银色线条,白天在不同光线的折射下,仿若银河坠入锦江,这也是项目的核心创意之一。
今年,艺尚锦江连续获得“美尚奖-地产人居类金奖” 和“CREDAWARD地产设计大奖” 优秀奖两大奖项,鉴于这两大奖项的评选,均是全球视野下,对建筑设计价值、审美价值的评判,几乎不涉及项目销售业绩等因素,因此可以肯定的是,艺尚锦江文创中心项目的社会价值、人文价值等受到了行业中权威且客观中立的评审机构的肯定。
当然,奔着这样高的城市建筑艺术品价值定位而去的初衷,也绝不是为了将来呈现出的商办产品能够好卖,而是项目的投资与开发方特殊的身份背景使然——
艺尚锦江作为成都市重点项目, 是由省属国企四川省能源投资集团所属企业西部印象文化旅游股份有限公司投资打造,亦是四川能投&西部文旅在成都主城区打造的首个旗舰级文创地产项目。
显然,这样的项目,就必须把它之于城市板块发展的价值、之于公园城市建设的价值,首先考虑进去。
在艺尚锦江文创中心规划建设之时,也正是成都城市文化建设中提出“点亮锦江”的发展主题之时。在此之后的两三年时间里,望江楼、合江亭、水井坊等特色文化场景成为了锦江“幸福河湖”的成都样本,而矗立在锦江之畔的艺尚锦江文创中心,一经建成即成为成都金融城“点亮锦江”的文化艺术新地标,它的呈现与这座城市文化发展一脉相承。
近期,已全面呈现的艺尚锦江文创中心获评“2021幸福生活·宜居成都‘城市新地标’”,项目作为城市级建筑艺术品与收藏品的价值进一步得到了肯定与加持。
从产品业态来看,艺尚锦江文创中心项目率先呈现的是城市博物馆,并以此为依托,持续导入文创艺术资源。后期城市博物馆将作为文化收藏、特色展览、文创体验的重要载体,向公众开放。另外,项目还打造了2-3层的院落式商业街,将传承成都闲适、悠然的文化,形成集文创商业、餐饮市井、生态观景多元化的消费场景,营造出老成都的“烟火气”。这样的公共艺术场域属性,更增添了项目的整体文化地标感。
据了解,在如此销售势头之下,艺尚锦江目前在售的38-104㎡的江景公馆已进入清盘倒计时;199-270㎡的揽江平层,仅有69套,虽该类产品从未推售,但目前余量也已不多。
过去多年里,这座城市的财智塔尖人群想买却买不到的金融城城市天际线与锦江江岸线,如今艺尚锦江文创中心给他们提供了机会,且这种机会还叠加了“金融城东价值爆发期原始股”的“天时地利”,这样的城市建筑艺术品与收藏品,在当前的成都商办市场,真找不出第二个了。
至于艺尚锦江文创中心的两栋特色办公楼宇,之前已经传出有多个大宗买家在紧密接洽,在项目价值已随着竣工交付越来越近而更加凸显,并且一直保持着低调热销的势头下,不知道在今年12月所剩不多的时间里,最终会不会给寒冬里的成都商办市场带来更大的惊喜?
