融360大数据研究院日前发布监测报告显示，2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，连续两个月下降;与去年1月首套房贷款平均利率5.43%相比，同比上升4.24%。
房贷利率连续两月下行 批贷、放款流程提速
融360监测报告显示，2019年1月在全国35个城市533家银行中，有16家银行分(支)行首套房贷款利率上升，占比3.00%，较上月新增8家银行分(支)行;有34家银行分(支)行回调利率，占比6.38%，较上月减少20家;有479家银行分(支)行首套房贷款利率较上月持平，占比89.87%。
首套房贷款执行基准利率上浮10%仍是主流。全国533家银行分(支)行中，有132家银行首套房贷款执行基准利率上浮10%，较上月增加1家;153家银行首套房贷款执行基准利率上浮15%，较上月减少8家;126家银行首套房贷款执行基准利率上浮20%，较上月持平;38家银行首套房贷款执行基准利率上浮25%，较上月减少1家;20家银行首套房贷款执行基准利率上浮30%，较上月减少3家。
首付情况方面，首套房首付三成的银行占比近八成。记者注意到，2019年伊始随着各地差异化信贷政策深入，区域政策性住房开始出现首付松动。本地一名大型房屋中介房贷人士告诉记者，“不同银行网点和客户资信具体有所差别。去年二手房贷利率都在基准利率基础上上浮了20%，最高达到40%。但从这周开始，二手房初次贷款客户，首付最低仅需两成，利率上浮15%，预计对刚需购房者的购房积极性有很大影响。”
此外，由于降准以及“定向降息”等原因叠加，银行流动性较为充裕。“近期批贷、放款流程加快，不少申请组合贷的客户都在半个月左右就能走完流程，纯公积金贷款或者纯商业贷款会更快一些。”一名股份行房贷人士向记者表示。
多地因城施策缓解供需压力 利好刚需趋势明显
1月以来，多地对房地产政策进行了调整，主要涉及公积金贷款、限购、加快租赁市场建设等方面。对此，业内人士表示，因城施策在各地政策内容中得到很好体现。
长沙、内蒙古等地公积金贷款政策标准趋于严格。例如，长沙申请公积金贷款条件中将住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”，提高了公积金贷款申请的门槛，同时还将公积金贷款额度与缴存余额和贷款占房款比值挂钩。内蒙古要求职工申请住房公积金贷款必须连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，且账户处于正常缴存状态，不得以补缴、趸缴等形式代替连续缴存，调整后的政策同样将贷款额度与缴存余额挂钩。
业内人士表示，各地规范商业贷款与公积金贷款可以有效预防加杠杆投资、投机等行为再度扰乱市场，但同时部分刚需群体的贷款额度以及申请资格将会受到影响，预计未来将会有更多城市将结合自身现状对公积金贷款政策作进一步的细化调整，确保有效促进当地房屋贷款市场的规范和完善。
在部分地区公积金管控趋严同时，也有部分限购、限售政策出现地区性缓和调整。青岛高新区取消限购，大连市印发《大连市户籍管理若干规定》，取消了“参与积分落户的房屋办理落户后，3年内不得抵押、转让”“落户新市区满5年可迁主城区”等限制，并对其他条件进行了相应的难度降低。
此外，提速建设住房租赁市场成为多城市新趋势。深圳初次实行住房租赁在线登记。郑州实现房屋租赁行业信用信息网上查询。杭州首宗集体建设用地建设租赁住房开工。合肥有望率先建立租金月报制度，通过第三方机构开展市场租金分析和监测。
整体而言，从各地区政策的新动向来看，建设住房租赁市场的脚步已经加快。建设住房租赁市场所需要的软硬件条件各地已开始积极落实。
融360大数据研究院分析师李唯一表示，从刚需角度来看，未来整体利好趋势明显。“首先，房屋居住权获取渠道拓宽，随着市场中针对居住需求的供给，通过购房才能解决居住需求的压力得到缓解;其次，政策性住房如共有产权房的试点成功到推广普及，为刚需购房解决居住需求降低了门槛和资金支出;最后，随着市场中房贷利率下行以及银行资金流动性的好转，租房以及购房支出的利息成本也将降低。”李唯一说。
房贷利率或将继续回落
今年房价上涨空间不大
对于未来楼市走势，中央经济工作会议定调“因城施策”，提法也从“分类调控”改成“分类指导”。地方“两会”上，强调完善住房保障体系成为重点工作之一。
融360分析师李唯一认为，未来整体利率继续回落的可能性较大。从目前市场资金情况以及央行的定向调整政策来看，未来银行的资金将会保持良好的流动性。预计受银行流动性利好影响，后期房贷利率有望继续下行，具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异，总体而言未来刚需在购房贷款成本上将会有所下降。
中原地产首席分析师张大伟认为，春节前后，银行的资金面并未完全宽松，因此预计短期内银行下调房贷利率的可能性不大。中国银行国际金融研究所研究员李赫预计，尽管房贷利率下降确实会使得购房者的购房成本降低，在理论上将为房价上涨提供一定的支撑，但由于现阶段市场中的购房需求较弱，叠加今年一、二线城市长租房等大量入市，预计今年房价上涨空间不大。
