粤港澳大湾区建设驶入快车道，广州、深圳作为湾区核心城市，凭借成熟的经济体系及众多优质物业投资项目，成为海内外房地产投资者关注的热土。全球领先的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布《机遇与潜力：大湾区房地产投资趋势》报告，通过广深两地活跃的房地产投资市场表现、写字楼及零售物业投资潜力及重点投资区域分析，进行了深入的解读。
火热的广深房地产投资市场：2018年大宗交易总额超500亿元
大湾区发展蓝图的铺开，使广深两地的房地产投资市场异常火热。数据显示，从2016年至2018年，两地房地产投资市场的大宗交易总额从约175亿元“狂奔”到约545亿元，实现了2.1倍的增长。投资者更倾向于选择广深核心地区的物业项目。在2018年两地交易金额超过人民币1亿元的53个物业项目中，约51%位于核心地区。
▲图1 2009年至今广深房地产大宗交易数据
近年来，外资在广深房地产大宗交易市场中“崛起”。数据显示，自2014年以来，海外投资者主导的大宗物业投资，交易额从22亿元激增到2018年的52亿元。仅2019年1季度，这个数字已达到75亿元，超出了2018年全年的外资大宗物业投资交易额。
▲图2 2009年至今广深房地产大宗交易内资与外资比例数据
与深圳相比，广州可交易的优质物业项目较多，因此成为海外投资者的“心头好”。2009-2014年，广深两地大宗物业投资（交易额超过1亿元人民币）的23项交易中，广州占比逾8成。即使是2015年后，海外投资者目光逐渐转移到深圳，广州依然以2017、2018年交易占比逾6成成为当之无愧的佼佼者。
▲图3 2009年至今广深房地产大宗交易中广州、深圳的占比数据
写字楼、零售物业受追捧
在各类资产中，写字楼及零售物业是海外投资者最看好的物业类型，过去10年分别占到外资交易总数量的40%及25%。近年来，深圳写字楼市场需求高企，净吸纳量在2017及2018年分别增至767,500平方米及455,700平方米，远高于近十年历史平均水平263,200平方米。与此同时，电信、媒体和科技行业租户及联合办公运营商强劲的扩展需求，将广州甲级写字楼市场的空置率推至近十年新低，2019年1季度仅为4.1%，在一线城市中处于最低位。
零售物业方面，投资者对具有重新定位或增值潜力的物业相当看好。投资者如机构基金，通过运用资产管理专业知识将表现不佳的资产转型，获取高回报。在最近一宗收购案中，获华平投资支持的凯龙瑞向越秀房托基金买进广州越秀区新都会大厦，交易额为11.8亿元。凯龙瑞在资产升级后，拟向一家联合办公空间运营商出租该大厦。
尽管广深物业大受海外投资者垂青，但内资买家仍占据绝对的主导地位。2018年内资在广深大宗交易金额中分别占比78%及98%。
▲图4 2009年至今广州房地产大宗交易内资、外资交易金额数据
▲图5 2009年至今深圳房地产大宗交易内资、外资交易金额数据
内资开发商积极参与投资的同时，香港开发商亦频频。例如新鸿基地产分别在2018年5月及2019年2月透过政府公开招标，拿下庆盛高铁站附近的两宗地块，交易金额分别为2.64亿元、11.9亿元。嘉里建设也在2018年12月投得前海一宗商业地块，总金额26.3亿元。这是嘉里建设在前海买进的第三宗地块，并计划建设一项包含写字楼、酒店、零售及住宅的混合发展项目。
掘金广深物业投资市场？非核心区域潜力无限！
戴德梁行认为，投资者可根据不同的投资策略，来寻找合适的物业项目。追求核心型/核心增益型资产的投资者可重点关注成熟商圈的优质商用物业，预计市场对这些物业的需求有较大机会在中长期内保持强劲。写字楼方面，投资者可在广州天河体育中心、珠江新城及深圳福田区、南山区寻找合适的投资机会。国内及跨国企业，尤其是银行及金融、专业服务及电信、媒体和科技行业，对于以上四个区域的甲级写字楼需求仍居高不下，且因优越的地理位置及相对充足的写字楼租赁面积供应，预计这些区域的写字楼需求还会持续上升。零售物业方面，除上述成熟商圈，可重点关注位于地铁、高铁站及大型住宅附近的购物中心。
▲图6 广深投资机会分布
持增值型投资策略的投资者，将重点关注表现不佳的物业是否具有升级或重新定位的灵活性。海外机构基金可通过升级、重新定位物业，并改进租户组合，来改善资产的租金表现。广州越秀区作为传统商圈，有较多老旧写字楼及零售项目，自2017年以来，越来越多海外机构基金收购相关物业，如香港基汇资本2017年以5.6亿元交易额买入大马站商业中心，而后将零售楼层改为写字楼出租予联合办公巨头WeWork。另一案例则是基汇资本以40.7亿元，将荔湾区大型零售商场西城都荟出售给领展房地产投资信托基金，售出前进行了商场升级与租户组合调整。
寻求高回报机会的投资者可考虑在广深非核心地区掘金，如广州琶洲、金融城、广州南站及深圳宝安区。这些区域为投资者及开发商提供高回报机会，通过新项目投资，从物业升值中获得更高的回报额。戴德梁行预计位于高铁及地铁站上盖或附近的物业项目，将有较大的升值潜力。随着大湾区建设的发力，一个完善贯通的交通网络将初见雏形。广深两地有多条地铁线路投入建设，并计划未来五年将各自地铁网络总长度增加约一倍，届时广州地铁总长度将达到574公里，深圳则达到562公里。交通网络的完善将激发市场对写字楼、零售物业的需求，助推重要交通枢纽及节点上新商业体的落成。新世界发展在2018年11月同意以总金额47.8亿元，买入广州地铁集团有限公司旗下的一家全资附属公司65%的股权，该公司持有汉溪长隆地铁上盖的地块，并计划发展为包含住宅在内的混合用途发展项目。此外，新鸿基地产将投资60亿元发展庆盛高铁站TOD项目，其总建筑面积高达约32万平方米，含有写字楼、商业等业态。
提到广州地产投资市场的未来机遇，戴德梁行华中区资本市场部执行董事及主管苏俭婷分享，广州近年在产业转型升级及经济增长上卯足了劲，其写字楼及零售市场受益于湾区红利“叫好又叫座”，引众多投资者积极布局湾区版图。未来广州核心区域商业物业将凭借强力的市场需求及地理优势持续受到关注，而非核心区域也会在交通基础设施的发力下，成为机会型投资者角逐的掘金热土。
戴德梁行大中华区资本市场总裁及中国资本市场主管叶国平先生表示：“广州及深圳作为大湾区核心城市，拥有雄厚的经济基础及邻近香港的绝佳地理位置，未来预计会有更多海外房地产私募基金举旗进军两地投资市场。外资及内资均看好商业物业，在争夺投资机遇上很可能引发激烈竞争。”
