房地产马太效应愈加凸显，具有品牌、规模、融资优势的头部强者恒强，处于第二梯队阵营的房企危机感越来越强，对于规模的诉求也更加强烈。在2019年中报发布季，第二梯队房企表现如何？他们呈现哪些特征？又面临哪些压力与挑战？ 详见B10-B11·封面报道
前后“夹击”，拿地更快更猛
房地产行业虽然进入调整周期，但是大型房企对于市场的占有率越来越高，中小房企的市场份额越来越小。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，当一个行业渐渐出现高不可攀、遥不可及的头部企业和领先企业的时候，也表明这个行业渐渐地进入了兼并、收购、退出整合之后的成熟阶段。“前十房企中，单个一家的市占率，无论是销售金额和土地收储金额都是3%左右，预期未来5年，行业前10会占据半壁江山。”
克而瑞发布的数据显示，大房企的集中度越来越高，2019年上半年，TOP3房企权益销售金额占比10.5%，比去年同期增长0.8个百分点，TOP4-10房企为12.2%，增长0.7个百分点。
那么处于TOP10-30的第二梯队房企，其市场占有情况如何？数据显示，TOP11-20房企权益销售金额占比8.5%，增长0.4个百分点,TOP21-30房企为5.8%，增长0.1个百分点，其集中度同比增速低于第一梯队房企。
前有猛虎、后有追兵，第二梯队房企的日子并不好过，对于规模的诉求越来越强烈，千亿房企阵营从10家增至30家甚至更多，就是最好的说明。
而在土地储备上，第二梯队房企的动作更快更猛。俗话说，兵马未动，粮草先行。克而瑞统计数据显示，2019年1-7月份，纵观各梯队的拿地销售比，TOP10企业拿地态度相对最为谨慎，拿地销售比为0.38，20强房企拿地销售比也达到0.39。整体来看，越往后，各梯队拿地销售比越高，房企拿地态度也相对更积极。
诸如金科股份，上半年新增土地投资项目94个，计容建筑面积1530万平方米，拿地数量远超去年同期。荣盛发展新增63 宗土地，新增规划建面654.2万平方米，是2018年新增土储建面的86%。美的置业新增46宗地块，新增土地储备总建筑面积达966万平方米。
风险管控是当务之急
2019年以来，房地产调控政策、融资政策再度收紧，房企又迎来集中兑付高峰，偿债压力增大，风险管控成为重要课题，加速去化与回款、增厚现金流成为重要任务。
亿翰智库董事长陈啸天表示，2019年大房企将面临系统性风险，在业务多元转型方面，规模型房企率先开展转型，但是新业务尚处于培育阶段，未来不确定性较高；品牌风险方面，规模越大的企业，受到政府的关注度就越高，企业就需要时刻注意自身举动。而中型企业面临经营性风险，这类企业在融资、投资、人才和组织管理、产品、风险管控等经营方面存在风险，对企业的影响更大，甚至会造成致命性影响。
因此，对第二梯队房企来说，在风险抵抗方面，面临的压力与挑战更大，特别是在城市布局上存在“偏好”的房企，更易受到调控政策的影响，前有雅居乐深陷海南市场，后有华夏幸福受环京政策严控影响而卖股预予平安，泰禾资金链出现问题，转让多个项目。
纵观已经发布财报的各大第二梯队房企，不少企业负债高企，诸如美的置业资产负债率约为87.1%；中国奥园资产负债率约为84.79%；远洋集团净借贷比率约为86%，较去年底的73%，上升13个百分点；阳光城的净负债率虽然有所下降，仍高达145.13%；根据亿翰智库计算，2019年上半年金科股份净负债率高达156.02％。
因此，对第二梯队的房企来说，在规模扩张的道路上，有前车之鉴，更需注意风险管控。记者观察到，之前拿地较为凶猛的阳光城、旭辉、融信中国等，今年上半年放缓脚步，拿地规模降速。
华夏幸福 降销售增营收
销售额 645.31亿元 同比减少19.84%
营业收入 387.3亿元 同比增长10.74%
归母净利润 84.8亿元 同比增长约22.44%
资产负债率 88.12%
评分：★★★★
尽管销售额不敌去年同期，但营业收入、毛利润、净利润等指标均有增长，说明华夏幸福在业务多元化及产业新城建设方面均有进展。在战略升级的同时，资产负债率依旧呈增长态势。如何进一步加强规模发展与财务稳健的平衡，是华夏幸福需要考量的问题。
在向两千亿阵营迈进的途中，华夏幸福先后经历了“水逆”、换帅、战略升级、引入平安等一系列事件。8月19日，华夏幸福提交了2019年中期业绩答卷。
根据财报，华夏幸福于今年上半年实现营业收入约387.3亿元，同比增长约10.74%；营业利润约为120.89亿元，同比增长约27.29%；净利润约为85.78亿元，同比增长约23.59%；归属于上市公司股东净利润约84.8亿元，同比增长约22.44%；基本每股收益2.78元，同比增长约23.56%。
在增收增利的同时，华夏幸福的销售额却出现了同比下滑。报告期内，华夏幸福实现销售总额约645.31亿元，同比减少约19.84%；其中，园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元，产业新城业务园区结算收入额约143.83亿元，其他业务(物业、酒店)销售额22.31亿元。
总体来看，虽然销售总额不敌去年同期，但产业新城业务园区结算收入及其他业务销售额占比均获提升。由此可见，多元化战略在一定程度上对冲了市场变化带来的风险，保证了营收及利润的增长。
除了“多元化”之外，“异地复制”也是华夏幸福上半年的关键词，早前在环北京以外区域布局的项目逐渐开始进入市场。今年上半年，华夏幸福在环北京以外区域的销售额约为375.64亿元，同比增长约16.82%，占公司销售总额比例由去年同期的39.94%提升至58.21%。对于长期根植环京区域的华夏幸福来说，“走出去”势必将会为其带来新的收入增长点。
在规模扩张的同时，企业的负债水平和资金流动性往往也会引起关注。截至今年6月30日，华夏幸福资产负债率约为88.12%，较去年底提升1.47%；流动比率约为1.52，速动比率约为0.51。
相较于传统的地产开发，产业新城业务模式开发周期较长，对企业的现金流及负债结构都会有影响。记者注意到，华夏幸福的短期借款这一项指标，就由2018年12月31日的41.82亿元大幅上升至今年年中的233.96亿元，短期偿债压力加大。 新京报记者 赵昱
平衡者
远洋 增规模增利润
销售额 600.8亿元 同比增长约33%
营业收入 约164.74亿元 同比增长约7%
净利润 25.33亿元 同比减少6.86%
净负债率 86%
评分：★★★★
与持续走高的销售额相比，今年上半年远洋集团在土地市场的动作并不多，仅获得6宗土地和1个成熟项目。与此同时，其毛利率下滑，财务杠杆短期有所上升。
在2018年首次跨进千亿阵营基础上，今年上半年，远洋集团销售额突破600亿元，比去年同期上涨约33%，完成年度目标超四成。不过，与持续走高的销售额相比，今年上半年远洋集团在土地市场的动作并不多，仅获得6宗土地和1个成熟项目。与此同时，其毛利率下滑，财务杠杆短期有所上升。
远洋集团在今年定下了1400亿元的销售目标。据此，上半年，完成销售目标约42.91%。
新京报记者了解到，远洋集团计划下半年推出多个项目，预期可售资源达1600亿元，同比增长23%。按新旧资源划分，新增资源占比达76%，存货资源占比达24%，并以快周转的适销产品为主，住宅类占比达86%。
值得注意的是，今年上半年，远洋集团均未进入克而瑞发布的新增货值、新增土地价值及新增土地建面百强榜单。财报显示，在土地获取方面，今年上半年，远洋集团新获得6宗土地和1个成熟项目，总楼面面积及应占权益面积分别约为102.6万平方米和58.1万平方米。其中，新购入土地的平均购买成本约为5500元/平方米。
今年上半年，远洋集团的土地储备为3925万平方米，较去年末下降约3%。而土地储备应占权益部分则由去年底的2176.1万平方米下降至今年上半年的2076.4万平方米。
公告显示，截至今年上半年，远洋集团在五大城市群及核心二线城市共布局47个城市，总土地储备逾5330万平方米，其中二级开发土地储备逾3925万平方米，深圳旧改401万平方米，一级开发1004万平方米。
上半年，远洋集团毛利约33.59亿元，同比下降7%。毛利率为20.4%，较去年同期下降3.1%。
在偿债能力及资金流动性方面，截至今年上半年，远洋集团资产总额增加2%至2555.93亿元，负债总额约为1905.26亿元。现金资源（包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款）共计319.23亿元，净借贷比率约为86%，较去年底的73%，上升13个百分点，财务杠杆短期有所上升。远洋集团表示，下半年将加强回款，严格控制有息负债规模，提升财务稳健度。
优化者
雅居乐 增厚利润有术
销售额 582亿元 同比增长25.03%
营业收入 271.14亿元 同比增长12%
净利润 58.94亿元 同比增长37.7%
资产负债率 74%
评分：★★★
众所周知，雅居乐深受海南市场的影响，但是这两年他们也在积极调整战略，销售额、营收、盈利都取得增长，毛利率虽然下降，但是仍然在30%，处于行业前列水平，负债率也处于安全线；但是毛利下降以及净利润增长的背后有更深层次的原因。
8月21日，雅居乐发布的2019年上半年财报显示，实现营业收入271.14亿元，较去年同期增加12%。不过，其毛利同比下降31.6%至82.2亿元，净利润却同比增长37.7%至58.94亿元。
对于毛利以及毛利率下降的原因，从财报直观的数据来看，雅居乐上半年的营业收入仅同比增长12%，但销售成本却增长了55%。
在同一天召开的业绩发布会上，雅居乐副总裁潘智勇表示，毛利下降的原因很明显，一是高毛利的收入少了，具体来说是海南的项目，毛利率达58%，占营业收入的40%。去年同期收入为90亿元，今年上半年入账只有10亿元。二是同期的土地成本增加，非海南板块去年同期的成本是7500元/平方米，今年上半年的成本为8960元/平方米，同比增加19%。不过，潘智勇指出，过去一年来已经消化了海南市场对于雅居乐的不利影响，30%的毛利率是一个不错的数字。
毛利下降，净利增加，这背后的原因又是什么？新京报记者分析财报发现，主要有三大因素间接或直接增厚了雅居乐的净利润。
一是提效控成本，在“三项费用”中，雅居乐今年上半年的销售及营销成本同比微降，财务费用则以收益的形式呈现，净额约为9.26亿元。财报显示，上半年，雅居乐的利息开支约为33.35亿元，同比大增59%。
二是其他收益净额的大幅增长，今年上半年高达47.22亿元，较2018年同期的3.14亿元上升14倍。新京报记者查询财报发现，增幅上涨的主要原因是，包括出售一间附属公司，实现收益29.89亿元；按公允值计入损益的金融资产公允值收益8.83亿元，去年同期亏损约3605万；出售时同比增加155%。
因为上述两个因素的影响，被销售成本拖后腿的毛利降幅，被追了回来，雅居乐除所得税前利润为102亿元，同比增长5.5%。此外，报告期内所得税开支大幅下降，从2018年上半年的53.89亿元降至2019年上半年的43.07亿元。最终，雅居乐除税后的净利润为58.94亿元，同比增幅为37.7%。
追赶者
首创置业 二次冲击800亿
销售额 582亿元 同比增长25.03%
营业收入 104.76亿元 同比增长47%
归母净利润 11.87亿元 同比增长61%
净负债率 154.3%
评分：★★★
销售规模尚未突破千亿元，今年二次冲击800亿元有望成功。营收和利润增长迅速，但是，净负债率仍然高攀，加之土地储备集中于北京地区，全国化进程有待加速。
2019年上半年，首创置业的营业收入约为104.76亿元，较去年同期增加约47%；归属于母公司股东的净利润约为11.87亿元，较去年同期增长约61%；营业税后毛利率为38%，同比提升4%。
2019年上半年，首创置业各项目实现签约面积162.7万平方米，同比增长19.4%；签约金额405.4亿元，同比增长12.4%。按照全年800亿元的销售目标，首创置业刚好完成全年销售目标的一半。
事实上，早在2018年，首创置业就提出800亿元的销售目标，但是，去年首创置业未达到该目标，今年，首创置业重提800亿元目标，这是其第二次冲刺。
作为老牌房企，首创置业至今还没过千亿销售额的门槛，反而被许多中小型房企超越。目前，在克而瑞房企销售额排名榜单上，排名第40名。
对于千亿目标的达成，首创置业执行董事及总裁钟北辰在香港的业绩发布会上表示：“首创置业今年的目标是800亿元，随着投资的增强，包括市场团队的操盘能力不断提升，达到千亿指标指日可待。但是你让我预测哪一年，还真的不太特别清楚。”
今年上半年，财报数据显示，首创置业总负债约1532.36亿元，同比增长约59.3%；资产负债率约78%，较去年末期提升1个百分点。同时，首创置业有息负债1023.72亿元，净负债率为154.3%，较2018年末有所下降，但仍处行业较高水平。
值得注意的是，在高负债的背景下，从去年年中至今，首创置业频频出售旗下资产回笼现金。首创置业频频出售资产的做法轻易地让外界联想到卖资产回笼现金。对于卖资产是否是因为资金紧张的质疑，钟北辰表示：“ 我们本身就是一家房地产公司，除了住宅销售之外，有些其他物业的销售也是正常的。”
展望2019年下半年，总裁钟北辰提出：“下半年首创置业的销售要达到400亿元以上，全年销售目标800亿元以上，下半年可售货源811亿元，实现49%的去化率，公司有信心完成签约目标。”
激进者
中国奥园 激进扩张冲千亿
合同销售额 536.3亿元 同比增长33%
营业收入 236.7亿元 同比增长73%
净利润 28亿元 同比增长90%
资产负债率 84.79%
评分：★★★★
今年上半年，中国奥园营业额、归母净利润和销售额均出现高于同类企业的增速，不过，在激进扩张后，带来了高负债的问题。在业内人士看来，中国奥园在后续发展时，应注重自身的借贷规模和现金流状况，防止资金链过于紧张。
中国奥园在今年上半年保持较高的销售增速。今年上半年，中国奥园完成合同销售总额达536.3亿元，同比增长33%。在今年中期业绩发布会上，中国奥园董事会主席兼执行董事郭梓文介绍，“今年下半年，中国奥园可售货量达到1300多亿元，新推出的项目有40多个，加上二次、三次的开盘，总体来看，新货占比较高，对完成全年销售任务比较有信心。”
在中期业绩发布会上，中国奥园副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬公布最新的土地布局策略：今年，中国奥园将深耕重点区域与一二线城市及强三线城市。同时，实现“30×40”战略，即培养30个城市公司，每家公司完成年销售额40亿元或以上，即最少1200亿元的销售额。
土地储备上，今年上半年，中国奥园共新增34个项目，新增可开发建筑面积约726万平方米，新增可售货值逾800亿元。
实际上，中国奥园近年来积极推进城市更新项目，实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，由此带来额外的土储补充。
从土储的城市分布上可看出，尽管中国奥园近年来加大全国化布局力度，不过，其业务布局仍较偏重粤港澳大湾区。在业内人士看来，过多集中在粤港澳大湾区，短期可以获得土地增值等机会，但中长期容易失去对全国各市场新的投资机会。粤港澳大湾区发展过程中，预计各类炒地和炒房现象会增加，这时候各类新的调控会增加，这也是中国奥园需注意的地方。
盈利指标方面，财报显示，今年上半年，中国奥园营业额为236.7亿元，同比增长73%。
随着规模的快速增长，中国奥园负债指标有所上升。财报显示，截至今年上半年，中国奥园负债总额约为1972亿元，较2018年底的1581.24亿元，增加了390.76亿元。资产负债率方面，近年来亦有所上升，截至今年6月底，资产负债率升至84.79%。
此外，2018年底，中国奥园净负债率为58.9%，较2017年56.49%略有上升。而到了今年上半年，中国奥园的净负债率上升至64.2%。
潜行者
美的置业 扩张土储奠基础
销售额 472亿元 同比增长17%
营业收入 141.95亿元 同比增长33%
净利润 18.89亿元 同比增长28%
资产负债率 87.1%
评分：★★★
美的置业5251万平方米的土地储备，超过销售规模位于其前列的多家房企，这些土地多分布在二线城市和强三线城市，为其未来增长奠定基础。
相比过去三年超过95%的复合增长率、2018年56%的同比增速，今年上半年，美的置业的销售规模显然增长慢了些。8月19日晚，美的置业发布2019年上半年业绩报告，实现合约销售金额约为472亿元，较2018年同期增长约17%；合约销售面积约为452.6万平方米，较2018年同期增长约14%。
销售虽然降速，但在拿地上，美的置业保持着去年以来的高增长。上半年新增46宗地块，新增土地储备总建筑面积达966万平方米。这个数据在克而瑞统计的2019年上半年中国房企新增货值Top100榜中，能跻身新增土地建面的Top10。
966万平方米土地花了多少钱？在业绩发布会上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐透露，上半年土地投资花了200多亿元，相对公司规模而言还是合理的。截至2019年6月30日，美的置业共有210个物业开发项目，通过合营企业及联营公司参与39个项目，覆盖全国15个省份、2个直辖市，共54个城市，拥有土地储备总建筑面积约5251万平方米，平均地价约为每平方米2677元，土地成本具有价格优势。
而美的置业5251万平方米的土地储备，也超过销售规模位于其前列的多家房企，这些土地多分布在二线城市和强三线城市，为其未来增长奠定基础。
与此同时，美的置业优化土储结构，加大一、二线城市布局，新开拓市场包括上海、天津、杭州、武汉、惠州等城市，加大在重庆、佛山、苏州等区域中心城市的布局力度。
谈及下半年的拿地逻辑，郝恒乐表示：“下半年无论是存量的现金流，还是可用的融资资源，对美的置业来说都相对比较充分，将会选择在合适的时机拿地。”
此外，在较为关注的负债方面，截至2019年6月30日，美的置业的资产负债率为87.1%，相比于2018年底的86.7%有所上升，不过大部分是合约负债增加所致；净债务与权益比率为95.6%，虽然相比2018年底的97.4%下降了1.8个百分点，但还有待继续下降。
来源：新京报
