长期主义之金地威新8号桥：以“改”为“造”，赋能城市更新- 400房产网

　　房地产步入变革深水区，行业加速洗牌，房企进退分化。依靠高杠杆实现快速扩张的激进型房企被迫离场，战略稳健、底盘扎实的稳健型房企则实现逆势生长。

　　后者之所以能在行业承压下保持高质量发展节奏，关键在于坚持“长期主义”发展战略，立足企业发展、行业进步、城市更新的全局视角，从产品研发、工程展示标准化、建筑产业化、绿色科技、智能化、赋能城市等多元维度，夯实企业健康发展的底盘，提供企业持续前进的动力。

　　随着城市化发展进入中后期阶段，一二线城市内部发展空间的逐步饱和，城市更新已经成为盘活存量，破解发展空间不足难题的重要手段，也是激发城市运行活力的一大推动力。

　　为顺应城市发展趋势，同时助力企业自身更长期的稳定发展，不少房地产开发企业积极参与到城市更新中。其中，金地商置集团有限公司(以下简称金地商置)在投身城市更新的同时，通过改造城市工业遗存用地耕耘产业，先后落地上海·金地威新8号桥、杭州·金地威新8号桥。

　　8号桥以先进设计理念打造用“桥”链接全球资源的空间载体，为城市的产业升级带来新的动能，并不断发挥金地强大的资源优势、布局优势拓展自身内涵，带动产业升级，积极与社区、街区相融，推动产业和城市融合，成为长三角地区乃至全国范围的产业升级提供了学习、借鉴的范本。

　　下文将从8号桥的先天优势、设计打造及后期运营三方面进行具体分析。

　　资源、布局双双赋能抢占产业地产发展制高点

　　发展产业地产方面，金地商置具有先天优势。

　　·强大资源持续赋能

　　作为一家集地产开发与资产管理于一体的综合型房企，金地商置业务多元，通过产业园区、精致商业、长租公寓、精品住宅等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营，为企业和个人提供集成式空间与服务。同时，金地商置通过与国际化设计机构、国内外各类品牌强强联合，积累了强大的产品研发、招商管理、综合运营等经验与能力，拥有了丰富的上下游产业资源。

　　其母公司金地集团，业务范围更加多元，涵盖房地产开发、商用地产及产业园区开发运营、房地产金融、智慧服务、体育产业运营、家装产业、代建产业、教育产业等。广阔的产业布局下，金地集团致力于成为“综合型的城市服务提供商”、“产城融合发展的新城区发展商”，为今后在复杂的环境中长久稳健发展奠定了基础，也为金地商置的发展提供了丰富的资源支持。

　　·前瞻布局抢占先机

　　在金地集团强大资源的支持下，金地商置在布局方面也更具优势。

　　早在20世纪80年代，金地便高瞻远瞩，积极投身产业园区的开发运营。1988年，金地从深圳起航，运营管理金地工业区，开启深耕中国产业园区的宏伟蓝图;而后在2016年收购上海8号桥并持续开发、运营，率先为全国城市更新相关企业树立了文创园范本。

　　金地商置延续了母体的产业基因，于2016年成立专注于产业园开发的综合平台——金地威新，为企业提供高品质的落地空间、优质的资源体系和全周期的企业服务体系，助推企业快速成长。

　　如今，金地威新已实现全国化布局，且于2021年跻身克而瑞全国产城发展运营商TOP5行列。

　　在资源和布局的双重优势加持下，金地商置对于发展产业地产有了丰富的经验，在产品设计、资源导入、运营服务方面也成功构建起自己的优势，并成功打造了众多高品质的特色园区。

　　精设计、优资源、强运营打造高品质产业园

　　位于黄浦区的上海·金地威新8号桥，是金地商置城市更新的典型案例之一，在政府的支持下对旧厂房实施开发、改建、招商、管理，发展成为如今的创意产业园示范区，自开园以来先后吸引逾50批中央领导和超1000批省市级领导视察参观，荣获“全国创业孵化示范基地”、“全国工业旅游示范点”、“上海市A级创业孵化示范基地”、“上海市对外文化交流基地”、“上海老厂房改造节能降耗示范点”等多项荣誉。

　　之所以能够获得如此殊荣，得益于8号桥特有的产业园打造逻辑，其摒弃了完全标准化的产品复制的打法，采用创新框架型产品设计方法，立足项目在地性特点进行建筑设计，同时挖掘、分析区域的产业需求特征，进而导入与之适配的资源，通过后端运营赋予区域产业标签。

　　▲精设计

　　在建筑设计方面，上海8号桥的设计团队立足园区地处历史风貌保护区的地理属性，协同知名设计师万谷建志进行了精细的在地化设计。

　　这一特点，在外立面上便有直观体现。从旧房子上拆下青砖重新组合而成的外立面，取代厂房原有的白墙面，以凹凸相间的砌造方式突出纹理，既保留了建筑的主体结构，又赋予了其新的特点。

　　与此同时，在旧厂房改造的过程中，设计团队也将“8号桥”所寓意的“沟通”融入到建筑设计当中，将建筑打造成开放、连接、交互的平台，具体体现在三个方面：

　　一是不同楼栋、不同楼层之间均打造了用于连接的工业风室外连廊，形成“桥”的概念，更大限度地增加园区内部通达性，进而将各层人流的动线形成交错，增加人与人之间的互动与交流。

　　园区不仅随处可见名义上的“桥”，也打造了一座实际意义上的天桥。这座桥由玻璃与钢材打造而成，高24米，很好地横跨建国中路将一期与二期串联，成为两个园区沟通、交互的纽带。

　　二是不盲目追求建筑面积，而是在室内外均预留了足够的公共空间，创造更多共享平台，进而提高租户办公的灵动性。

　　室内以灵活、开放的功能空间为主，例如园区五期一楼的展示体验区、各层走廊的公共展示平台，以及中庭公共区域的全彩LED通透屏，为企业产品展示、活动举办提供了更多可能;室外则主要打造休闲空间，例如园区中庭，通过景观设计与垂直绿化、室内生态空间结合，更大限度上增加了绿植的观赏面，另外还打造了空中花园、中心广场等空间。

　　三是立足租户的个性需求，利用原厂房结构打造多种层高的产品，致力于为入驻企业提供可自由分割的商业、办公空间。

　　大部分呈上下双层的LOFT产品，层高普遍约在3.5-6米之间，租户能够在此基础上对空间进行任意分割，打造夹层、半夹层，自由设置功能区，为创意企业营造了一个兼容创新与时尚的工作空间。

　　此外，针对层高要求较高的租户，8号桥也打造了部分层高约9米的大平层产品，在内部空间的分割、风格打造上也有了更多可能性。

　　▲优资源

　　正因开放、连接的建筑特点，加之集团强劲的资源支撑，上海8号桥的入驻企业也更加多元，并呈现三大特点：

　　·租户数量庞大，入驻率高：园区内汇集了百多家企业，聚集了5000多位优秀文创科创人才，首期开园入驻率高达70%;

　　·租户国际化：众多入驻企业中，除占比约64%的内地企业与占比约18%的港澳台企业外，其余的企业涉及美国、日本、英国等数个国家;

　　·租户多元化，且文创类占比高：租户所涉及的行业类别众多，除管理咨询、商业配套、建筑设计这些传统企业外，还有大量的文创类企业，包括时尚设计、广告传媒、网络科技等，细分则更甚。

　　租户中不乏包揽四项国际设计顶级大奖的中国设计公司LKK洛可可、全球知名的办公家具制造商Herman Miller与电器公司戴森;同样，也有知名建筑与室内设计公司，包括SOM、ennead、朗道，均是上海8号桥的长期住户。这也侧面体现了这些企业对上海8号桥建筑理念的高度认可。

　　▲强运营

　　随着逐渐壮大的园区规模与日益增加的企业数量，金地商置在运营上持续发力，对园区、企业自身以及行业均产生了深远的影响。

　　在园区运营上，金地商置致力于挖掘入驻企业的个性化需求，秉持“全流程、全方位服务”的理念强化运营服务，并提供政策、资金、管理等方面的支持：

　　·政策方面，除提供租金优惠政策外，还在园区内设有“政策专家”平台，联合各地区政策实施主体及服务团队，为企业提供全面、及时、精准的政策咨询及申报服务;

　　·资金方面，园区内设有“金融专家”，联合银行、证券、基金等专业机构，为企业提供股权、债权等专业金融服务，引导资本市场服务实体经济;

　　·管理方面，则由金地物业统一园区运营服务管理，包括组织园区活动、协助发布招聘岗位等，为企业提供个性化服务和解决方案。

　　其还致力于通过孵化器进行企业孵化。例如针对当时进入中国市场仅1年的戴森，提供了高端人才和资源协助，通过协助企业多次举办全国性行业交流、峰会论坛与培训活动，帮助其产品更好、更快地打开新市场。

　　在企业自身的运营上，金地商置则借助基金模式，撬动资本的力量，完成从园区开发者向资产管理者身份的转换。

　　凭借集团强大的市场公信力和资金实力，以及自身与资本市场的紧密关系，金地商置成功发行上海8号桥“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”ABS产品，在为项目获得高评级和更多资源支持的同时，实现了资产的证券化退出。

　　金地商置在行业中的表现更是可圈可点，是少有的既是产业园区运营商，又愿意主办产业领域行业大会的企业。其在2021年，曾联合财新会、上海市人工智能技术协会举办《2021人工智能产业发展创新论坛》，并发布了《2021年人工智能行业发展蓝皮书》，立足自身经验，从现状、分析、区域格局等专业维度，深度解析行业未来发展趋势与未来运营思路，具有较强的先见性。

　　基于上海的成功经验，金地商置将布局范围扩大到长三角区域，率先在杭州落地，打造了杭州·金地威新8号桥。