2019年7月15日，深圳市市场监督管理局联合深圳市住房和建设局，利用智慧市场监管指挥中心在全市开展学位房虚假宣传专项治理“7.15”统一执法行动。
根据7月13、14日的线索摸排情况，深圳市市场监管局市场稽查局和11个辖区监管局共出动执法人员335人次，检查楼盘71个，检查房地产中介企业53家，现场责令改正14家，拟立案27宗。
《南方日报》就学位房虚假宣传采访了我，以下是我在新浪网做的一期关于学位房的直播节目。
买房大讲堂 ‖ 购买学位房如何避“坑”？
嘉宾：颜宇丹律师
时间：2017年2月23号下午3点
地点：新浪乐居直播间
简介：
最近，深圳的学位房又火了，上周末百花学位看房量达至高峰。2月18—19日，两天时间成交约17套。家长为了孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一套属于教育质量好的小学学区的房产。
深圳学位房主要集中在罗湖、福田、南山等片区，其中以百花、东门、翠竹、香蜜湖，竹子林、蛇口、南头、前海以及科技园南区为主。这些热点片区的名校学位房的房价一直是居高不下，有些名校片区的学位房每平方米售价甚至高达16万元。
家长花高价买来的学位房到底是否值得？学位房等于100%直读率吗？买了学位房后却发现孩子上不了，怎么办？买学位房应该要注意哪些“雷区”？
颜宇丹律师做客新浪乐居直播间，普及关于学位房的法律知识，你该如何避“坑”？
主持人：买了学区房就一定能入学吗？
颜宇丹律师：学区房是指教育行政主管部门根据每年片区入学生源划出来的一个范围，在这个范围里学生可通过享受义务教育免试就近入学。学区房每年招生范围会随着片区各社区入住率及人口变化或政策因素等而略有调整，故不能百分之百地保证能够就读所谓的名校，因为面临着巨大的政策风险，不稳定性较 强，建议购买学区房要慎重，曾经在广州就发生过花700万购买的学位房，遇教育局学区调整，最后竹篮打水一场空的情况。
主持人：学区房和学位房有什么区别？
颜宇丹律师：很多购房者对学位房都有这样一个认识误区：只要房子周边有学校，就意味着是学位房，只要有学校上就是学位房，只要买了学校附近的房子就一定能上学。首先我们要区分学区房和学位房，所谓“学位房”，是因业主在买房后能获得相关学校“学位”而得名。一般来说，楼盘项目有“学位”名额是往往是因为其引进了学校，或与某些“名校”有联建、合作方面的关系。这种情况下，业主子女入读指定的学校无须跟别的孩子一起参加入学考试、电脑派位等程序。但有的“学位房”由于名额有限，并不能保证100%的直读率；还有一些楼盘，其实只是在“名校”招生范围内，却将自己包装成“学位房”。
“学区房”是政府根据生源情况来划分的，按最新政策规定，如若业主户口已迁入“学区房”，那么其子女可以按规定入读在户口所在地分配的学校，即“免试就近入学”。但“学区”存在变数，原规划的学校有可能政府原因变更规划，也有可能原来的学校由于需要扩大规模而搬迁换址。买了学位房，孩子就能够进入家长期望的“目标学校”，房子自带学位（即入学资格）；而学区房一定可以就近入学，但由于各种条件限制，并不确定地能进入“目标学校”。
主持人：怎么判断一个楼盘是不是真的学位房？
颜宇丹律师：开发商开发一个楼盘项目往往需要一个周期，在其交付房屋给业主入住以后，有时还会发生因行政机构划定区域变化而发生学区或学位变更的问题。学校的学位是根据接纳量来决定的，而不是开发商决定的，对于教育部门来说，从来没有明确的“学位房”概念，所以开发商无权也无法承诺所售楼盘是不是学位房，除非开发商与学校有相关协议，学校明确承诺给开发商出售的楼盘多少个学位名额。
目前，深圳市划定义务教育阶段学校的招生地段，是按地段招生的方式落实就近入学政策。具体学校的招生地段由所在区教育局根据辖区人口分布等情况，按道路和住宅小区的边界等进行划分。每年各区教育局都会根据辖区学位供需情况，对学校的招生地段进行一些必要的调整。越是名校学位越紧张，有的学校学位实行排名制，有的则按优先入户时间。所以购房者购房之前应当向教育行政主管部门和目标学校了解清楚方能更能实现自己的购房目的。
主持人：如果购买了所承诺的学位房，最后却没有学位读，购房者可以要求开发商或二手业主承担违约责任或者退房吗？
颜宇丹律师：如果买卖合同明确约定如买方无法获得得学位，有权解除合同，卖方承担违约责任，买方当然可以依照合同追究卖方违约责任。未约定在合同内的承诺构成要约也可追究法律责任，如果学位房是属于在开发商规划范围内，所做的承诺或宣传广告等具体确定，并且对购房者购买房屋的房价和购房合同的签订产生了重大的影响，即使没有签到合同里面，也具有法律上的约束力，在合同法里称为要约。如果购房者接受了要约，而开发商却没有实现该要约，则购房者是可以追究开发商的违约责任的。
但是，根据国家工商总局发布的《房地产广告发布规定》（2016年2月1日起实施）第三条的规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。第十八条规定，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
二手房的出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的，应予支持。因为迁户对合同目的实现有重要影响，应认定是出卖人的主要义务，出卖人不履行的，买受人可以据此要求解除合同、赔偿损失。
主持人：学位房有哪些常见的纠纷，能否讲讲您曾接手的一些典型案例？
颜宇丹律师：因学位房产生的法律纠纷我接受咨询的案例较多。比如，有一位女士，为了买学位房，在交定金时售楼处介绍说有学位房，而在交完定金之后，改口称这所学校规划没在小区里面，还是小区外面。如果在小区里面，是属于开发的规划范围内，这样明确了以后却没有分到学位，是可以要求承担违约责任的；但如果是开发的规划范围外，开发商无法承诺但却承诺了，业主也无法就此追究开发商违约责任。假如这位女士不再继续履行下去，定金可能会被“吃掉”；如果继续履行下去，但最初购买学位房的目的又不一定实现。
主持人：购房者买学位房，有哪些常见的“陷阱”？
颜宇丹律师：有些购房者购买期房，要等一到两年后才可交房办理房产证，这时销售人员却在推销房源时预测或称已收到消息一年两年交房后，距离项目很近的某重点学校会被划进学区。但是，学区是否变动，会如何变动都不是开发商所能决定的，如果区域内当年入学的学生数量超过区域内教育资源承受范围，学区就会进行相应调整。
主持人：请从法律方面给购房者一些关于购买学位房的建议。
颜宇丹律师：在与开发商签约前应到房屋所在地的相关部门查询是否能获得学位，如果开发商承诺可以有学位，要在合同中对此约定，并约定如果没有获得学位开发商应承担的违约责任。如果购买的是二手房，还要先了解房屋内是否有他人落户，到相应的地段学校查询名额是否被占用，应在房屋买卖合同中约定房屋产权转移后多少日之内卖方户口迁出，该房屋相应的某某学校的入读名额未被占用，否则视为卖方违约，买方有权解除合同，卖方应退还房款，赔偿契税、中介费等一切损失，并支付一定比例的违约金给买方。
主持人：购买学位房需要注意哪些问题？
颜宇丹律师：（1）学位有人数限制。正常情况下，在楼盘规划改建之前，按照一定的教育配套措施，在附近的小学有一定的学位配套，但是这种学位并不一定能够满足所有业主子女的要求，因此开发商在销售楼盘时，就会有先到先得的情况。
（2）学位有年限。部分学位是有年限限制的，有可能等到业主的子女长大，准备入学的时候，才发现该学位已经过期了。
（3）学位被占用。这主要是针对购买二手房的购房者，在购买前要先了解清楚该楼房的学位和户口是否已被使用，如果户口已经被使用，则要求前业主迁出，以方便自己户口迁入后子女获得入学学位。因而，家长们在给孩子购买学位房时，一定要记得查清楚该房子的学位使用情况和原户主是否已经将户口迁出等。
广东丹柱律师事务所主任律师、创始合伙人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市贵州瓮安商会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
