撰文=燕十三
PART1-国际品牌,特殊现象
国际知名酒店打造产权式酒店,属于稀缺品,尤其是现房销售,西安楼市之内,除了曲江温德姆至尊公寓,还有一个便是浐灞华美达产权式酒店。
稍微了解一下,就会比较清楚,曲江温德姆至尊公寓属于高端配置,不仅地段高端,装修配置极高,目前在售户型有107-267平的一室-四室,均价3.5万元/㎡。而浐灞华美达产权式酒店属于中高端标准规划,处于西大附中浐灞中学旁,打造产权式酒店及服务式公寓,价格1.2-1.35万元/㎡。
再深入了解一下,竟然发现,曲江温德姆至尊公寓与浐灞华美达产权式酒店,竟然系出同源,都属于温德姆酒店集团!
据了解,温德姆酒店属于全球最大酒店集团,总部设在美国新泽西,布局68个国家16个品牌,近7440家酒店,在国内发展十分迅猛,华美达品牌精研中高端服务。
近年来,高端酒店遍布西安各城区,例如灞河新区紫楹台旁-温德姆花园酒店、金花北路-新兴温德姆酒店、长乐公园旁爵怡温德姆酒店、曲江温德姆酒店,还有灞河岸线上在建一座。
那为什么温德姆酒店偏重于“核心城区+现房公寓”?其他品牌普遍卖期房,二者之间有什么区别?
PART2-紧靠名校,地铁加持
从投资来看,因为曲江温德姆至尊公寓属于高端投资,与大众生活相距甚远,反倒是华美达产权式酒店,满足大众投资偏好。
西安是历史名城,经济高速发展,拉动文旅消费,尤其是近年来一带一路国家战略之中,西安城市价值凸显。加上“西安年,最中国”等城市品牌营销活动,旅游流量激增,带动酒店产业快速发展。根据携程数据显示,显示平均客房入住率达到70%,投资收益清晰可见。
温德姆酒店集团为何牵手央企中国铁建?我们将原因总结为四点:
其一,合作品牌保障,中国铁建是中国乃至全球最具实力、最具规模的特大型综合建设集团之一。在“一带一路”海外工程方面,中国铁建一直是中国建筑企业的排头兵。中国铁建先后参与了一大批在国际上具有重大影响力的标志性工程。
>备注:中国铁建青秀城项目实拍
其二,区域优质规划,地处二环与三环之间,属于城市2.5环,浐灞总部经济区之侧,毗邻西大附中浐灞中学,周边3公里之内,规划有腾讯双创小镇、亚马逊AWS创新中心、丝路梦工场、欧亚创意设计园孵化中心、西安华海酒店、长安大学科技园等。
>备注:浐灞区域重点项目示意图
其三,区域消费潜力,处于高档社区之间,附近有中国铁建、保利、万科、天朗、龙湖、中海、绿地等社区,售价普遍较高,十余万中净值群体。这一居住圈,不仅消费力较强,消费视野也比较宽广,对于生活方式追求较高。
其四,区域交通环境,地处北辰大道旁,二者相距三百多米,未来北辰高架落地,将直通北三环。而地铁8号线(10、19号线交汇处2站)、10号线,即将落位于项目两侧,拉动百万级人流量,有轨道交通加持,客流量带动更大。
>备注:华美达酒店附近地铁规划
央企中国铁建携手温德姆酒店集团旗下华美达酒店,紧傍区域重磅资源,未来浐灞总部经济区成熟、区域消费力再度提升,区域交通条件改善,这一区域租赁需求将集中呈现,而处于核心位置的华美达产权酒店,当然是重要选择之一。
对比世园会板块,这一板块十余万稳定居民,消费力强劲;对比金融园区,这一板块,拥有三条地铁线,客流量密集;对比总部经济区,这一板块公寓投资品更为稀缺。
与欧亚经济论坛核心区相比(金融园区、总部经济园区、世园园区),华美达酒店所处地段,需求量更大,供给量更小。
PART3-现场实踩,品质甄选
项目因为是现房销售,可以进行实地考察。在进入10楼观察观之后,有以下三点感受:
其一,公区设计:华美达酒店公区规划比温德姆至尊酒店公区小,大致有金花北路-新兴温德姆酒店大堂的一半,但比一般精装公寓奢侈太多。此外,酒店走廊、电梯、楼梯间等空间较大,舒适度较高。
此前,体验过深圳、杭州、西安十余家温德姆酒店,对于公区品质、装修风格、材料运营等方面,还是比较有信心。
其二,户型设计:华美达酒店公区,采用3梯12户设计,梯户比舒适度高,户型面积约52㎡/55㎡/63㎡/105㎡/110㎡,户型方正,层高在3.6米,使用率高。
>备注:青秀城·华美达产权酒店大堂装修效果图
>备注:青秀城·华美达产权酒店公区装修效果图
通体看完之后,户型设计有三点价值与一般公寓产品不同:一则,采光,一般公寓采光不足,但华美达酒店不仅采光好,还有宽窗设计,每户均有阳台,采光充足;二则,舒适,一般公寓追求紧凑,面积控制在50㎡以下,空间逼仄,而华美达酒店空间大,大中客房设计。三则,可变,典型如110㎡户型2+1房设计,便是两种场景设计,如果打造居住场景,便是2房+1大阳台,如果是办公场景,便是3房设计。
>备注:青秀城·华美达产权酒店51.97㎡酒店客房设计效果图
>备注:青秀城·华美达产权酒店110.91㎡酒店客房设计效果图
其三,服务设计:华美达酒店物业全部由酒店提供,也就是说,无论是办公、长租、自用,都将享受到温德姆酒店服务,更为系统,更为亲和。
据了解,中国铁建·青秀城项目一共五栋楼,4栋住宅楼,1栋公寓楼。公寓楼B座,打造为中国铁建总部办公,公寓楼A座,打造为国际品牌华美达酒店。华美达酒店,因为现房销售,装修即可营业!
PART4-重磅签约,赢跑市场
据悉,整个项目一共204套房源。与动辄千套房源的项目相比,十分稀缺。
其中,1-2层,属于华美达酒店大堂,3-14层,规划华美达酒店客房,19层,规划酒店行政楼,15-18层规划为商务公寓,配套商业面积4142㎡,停车位877个。
商业配套上,作为央企与国际品牌联手打造,在业态规划上严格把控,配备充足车位,形成以酒店为核心的完整产业链。
华美达酒店,建筑形象高端,采用干挂石材,是西安少有的国际标准酒店设计,参考过往温德姆酒店设计,这一酒店交付值得期待。
按照目前市场现状,未来华美达酒店客群主要来源于签约客户、商务、旅游、散客等,因为毗邻地铁,未来客流量或将远超世园会板块。此外,区域潜在不少轻量级企业办公、教育陪护群体、青年办公租赁等需求,租赁需求也比较旺盛。
考虑一下,同为温德姆酒店品牌,曲江温德姆至尊酒店公寓3.5万/㎡,而浐灞华美达酒店公寓1.2-1.35万/㎡,价格相差2.5倍,虽然定位不同,但价格差距更大。如果按照毛坯来算,性价比超过总部区公寓产品。
考虑一下,西安公寓类投资产品不少,但租金超月供的项目实在稀缺,没有品牌,缺乏溢价,增值困难。反倒是大品牌酒店托管更为直接,例如华美达产权式酒店公寓,一旦托管之后,不仅收益稳定,而且年收益颇高。
参考以往案例,一般年回报率大概在5-7%,核心地段项目,大概在15年105%的收益率,相当于15年净赚一套房。虽然不如一线城市房价翻倍增长,但却领跑公寓市场。
目前,3公里之内,高端写字楼/社区较多,例如中国铁建、旭辉、万科、保利、龙湖、中海等房企,还有即将开发的旭辉,十余万稳定消费群。加上地铁8号线、10号线、19号线规划,让区域发展更加值得期待。
央企巨子中国铁建,携手温德姆酒店集团旗下华美达酒店,打造市场罕有投资臻品,一次性签约15年,没有空档,长租收益,跑赢市场!
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