2018年，西安的二手房可谓经历了诸多考验，从一房难求到房价上涨，价格倒挂在全国排名前列，再到需求骤降、门庭冷落。总体来说，2018年的二手房，在经历过一段时间的疯狂之后，于下半年回归理性。
区域价格上涨成交先涨后落
纵观全年，西安三四月份的新房源紧缺，曾一度造成“千人抢房”，导致二手房房价普遍比新房高出30%-40%。但随着房源供应量的增加，二手房市场出现断崖式下跌，逐渐降温。从中国行情网以及西安二手房有关数据中显示，2018年一季度二手房成交均价基本集中在8000-12000元/㎡，二季度成交均价集中在12000元/ 以上，到了三季度成交均价为12400元/㎡，四季度的成交均价为12100元/㎡。从区域成交分布来看，雁塔区、高新区二手房价格居于榜首，分别为18513元/㎡、16651元/㎡，未央区13175元/ ，长安区12664元/㎡，灞桥区11655元/㎡，临潼区8335元/㎡，高陵区7046元/㎡，城北10833元/ ，城内10033元/ 。
从最新一期的一组数据可以看出，二手房均价仍呈上涨态势。其中雁塔区2018年12月份二手房均价同比上涨41.94%，未央区同比上涨36.88%，长安区同比上涨28.31%，灞桥区同比上涨29.25%，高陵区同比上涨43.47%。但是记者走访十余家二手房门店发现，二手房成交并不乐观，多数门店表示近期房源成交下滑，很多房源有价无市，也有房东降价出售，但成交仍不乐观。记者也从有关二手房买卖网站上查询发现售价有所下滑，例如年中中铁缤纷南郡89㎡的房子，网上售价挂到195万元左右，均价为22000元/㎡，年末的时候84㎡的房子，网上售价为145万元，均价17000元/㎡。有专业人士分析，随着西安房源大幅增加、市场紧张情绪消除，二手房市场降温已是大势所趋。
90-140㎡房源受欢迎
在全年销量中占43%
那么，从2018年二手房市场成交的情况看，哪类户型最受欢迎呢？
诸葛找房有关二手房信息中显示，2018年西安二手房销售面积区间分布情况多集中在刚需和刚改，其中：
90-140㎡：占比43%，全年销售19910套；
60-90㎡：占比24%，全年销售11091套；
60㎡以下：占比15%，全年销售6879套；
140-200㎡：占比14%，全年销售6559套；
200㎡以上：占比5%，全年销售2192套。
其中，全年的成交总价多集中在100-200万元，占比48%，总销售22578套，也就是说总价走高、户型选择性大，更多的改善型置业趋向选择二手房。而100万以下的房源销售占比22%，销售10455套；200-300万，占比16%，销售7633套；1000万以上占比1%，销售341套。玛雅房屋店东委员会主席李周生告诉记者，从自己管理的几家门店成交看，2018年购买二手房的客户对100-130平米左右的三室房源需求明显增多，大约能达到2017年的2倍以上。
观望情绪渐起后市稳定
记者查询近期二手房网站的挂牌房源发现，近期标了“直降”“特价”的房源不少。21世纪高新地区博士路附近的一家门店主管王女士告诉记者，近期挂牌降价的确实不少，但是相对的购房者也越来越少。例如紫薇田园都市的一套精装修小四室房源，降价后挂牌仅为265万；锦业路有精装三室挂到了180万等等。而在高新的重点地段，同类房源上半年的单价至少都在2万每平米。她认为，二手房热度下降，急于出手的房东肯降价卖房，但是有的购房者也开始观望。也有的房东虽然觉得二手房市场变冷，但是不急于套现，挂牌价仍旧没有降。这与买卖双方的心理预期有很大关系，买房的期望降价，房东则仍希望价格坚挺，某种程度上双方都在观望。
有业内人士表示，今年新房政府限价，但二手房市场可谓是真正的市场定价。经过一段时间的调整，二手房价格逐步在向自身实质价值回归，市场后续购买力面临一定挑战。
目前，二手房在经历了一段时间的下滑后，近期已经趋于平稳。李周生表示，根据一些门店的上客量和成交情况来看，最近比十月十一月稍有增加，但总体成交量仍旧不高，属于市场正常增加。而且，他认为今年的返乡置业可能对二手房市场不会有太大的促进。“从今年的成交客群对比来看，返乡置业一直存在，已经不像之前几年那样有明显的时间段。”每年元月和二月都是二手房中介业绩最低的时间段，腊月和春节对行业影响较大。短期内，市场将继续理性平稳，不会有大的波动。而相对的，这两个月买房子会好买一些，可选房源多。
全年二手房市场关键词
2018年二手房前半年市场火爆，玛雅房屋店东委员会主席李周生预估成交量同比2017年在二倍左右，特别是四五月份成交量可能达到2017年同期的三倍以上。而“房价上涨”“需求暴涨、倒挂明显”“开店、关店潮”等也成为2018年二手房市场的几个关键词。
关键词：房价上涨
诸葛找房网上的数据显示：2018年1月西安二手房挂牌均价为12000元/平米，8月份时，二手房挂牌均价上涨至全年最高，为16000元/平米，随后开始下降，到12月下降至15800元/平米左右。2017年5月份购买了万科金域曲江176平米房子的古先生表示，同面积在2017年底售价为290万，自己在5月份购买时已经卖到了368万，而同一栋楼的另一户买家在7月份购买时已经涨至400万左右。
由此可见，上半年二手房价格出现快速上涨，虽然在下半年因二手房买卖“满五满二”调整为“满三满二”后，大量二手房源入市缓解供应紧张，且同时期新房市场供应增加，使得二手房市场逐渐恢复理性，价格有所回落，但全年的价格走势仍为上涨。
关键词：需求暴涨倒挂明显
由于上半年新房市场供应不足，导致二手房需求量快速上涨，在2018年4月至6月表现十分明显，市场上经常出现“几人抢一套房”，由此导致二手房价格快速上涨，倒挂现象明显。从价格上看，倒挂较严重时，新房、二手房之间的价格差距，一般区域每平方米高出500-1000元，有的区域甚至高出2000-5000元。宜居中国集团克而瑞西安公司总经理朱郁表示，二手房倒挂与城市区域功能的均好性不同有关，如果区域拥有强配套、资源便利，并有很强的发展延展性，那么均好性就高，二手房倒挂的价格、范围以及倒挂的价格比例都会相对其他区域高一些，例如曲江、高新和浐灞。
当然，二手房市场疯狂也导致在一段时间内市场乱象丛生，中介暗箱操作、房东临时毁约现象亦不在少数。西安市房管局也在年内对违规中介机构进行数次检查处罚，对于房东临时毁约亦有多宗法律案件判决结果表明，支持购房者的合法权益。
关键词：开店、关店潮
在上半年二手房市场火爆期间，很多中介店铺应时而开。曲江新区新开门附近长期从事二手房市场的经纪人刘祥表示：“原来这条街有三四家中介门店，就在四五月份连续新开了好几家，这附近四五个小区最多的时候有9家，竞争很激烈。”而在下半年市场平稳之后，房价上涨回归理性，二手房的成交量也开始一路下滑。
某品牌中介负责人表示，与3-5月份的火爆期相比，西安有些中介门店在下半年二手房买卖业务下滑已达80%以上。这也间接导致因市场火爆而扩张的门店逐渐关闭。
李周生分析：“去年二手房门店开得快，关得也快。究其原因，与市场变化和中介实力相关。市场需求暴涨，很多中介也疯狂扩张，但市场的需求暴涨跟政策变化有关，并不是稳定持续的上涨，所以在市场回落时，不可避免的出现一批中介门店退场。”
