以上合峰会开幕为时间点，2018年的青岛房地产市场劈为两段，大牛市的终结与熊市的开启，横亘起一条明显的断崖。
2018年四大信号预示市场转向
成交规模再度下挫：CRIC数据显示，截至2018年12月16日，青岛商品房成交1858万平方米，比2017年同期下降7.3%。这是2016年峰值后，连续第二年下挫，整个市场需求规模缩量趋势明显。2018年青岛商品房成交金额2480亿元，比2017年上涨15.5%，房价上涨带动成交金额的上升，成交资金规模稳居2000亿元以上。
分物业来看，商品住宅成交1438万平方米，比2017年下降7.3%;商业成交面积微跌，而办公成交面积下降达42.2%;酒店式公寓成交面积大涨48.2%。住宅限购和价格挤压等因素，促使投资资金转向酒店式公寓，但从月度成交走势看，进入2018年7月，成交量也快速下跌，预计2019年的酒店式公寓成交量会有大幅回调。
二手房率先降速：市调情况显示，各案场到访量的明显下降出现在2018年6月、7月，除了政策高压和周期性原因外，二手房成交低迷，资金供应不济也是主要原因。CRIC统计数据显示，青岛二手房成交量2018年4月达到7239套的高位之后，5月迅速下挫至4802套，而8月之后市场一直维持在不超过3000套的低位。二手房成交低迷，令改善型购房资金“失血”。
热点区域转凉：高新区一直是2018年成交最热的区域，政府限价12000-14000元/平方米，而同区域二手房价格水平在18000-19000元/平方米，较大的价差令高新区成为青岛摇号抢房最火爆的区域，摇号中签率最低的只有4.31%。截至2018年底，高新区商品住宅成交面积111万平方米，比2017年多出一倍。但进入2018年四季度，高新区也出现了蓄客的颓势，11月部分项目已经公开传出摇号不能售罄的局面。下一步，市场价格水平达到或打穿政府限价将是大概率事件。
补库存开启：需求减少之后，供求比得到改善，2018年9月、10月青岛商品住宅供求比达到2.0以上，这是2015年以来所罕见的。全市商品住宅库存量在2018年8月达到929万平方米，触达本轮周期的底部，随后逐月回升。2018年青岛全年成交涉宅用地建面1782万平方米，是为2015年以来的新高，土地补库存规模超出市场预期。
2019年关山重重
2019年青岛房地产市场形势严峻。因过去三年需求透支，现阶段购买意愿减少，成交规模将继续下挫。按以往经验，在下行周期当中，青岛近郊区域的楼盘价格将有比峰值低20%左右的回撤，主城区也将是缩量和价格微调。
从政策角度来看，一方面仍是以稳定市场为主，所以在本地政策允许的范围内，政策环境会适度宽松，比如放宽房贷政策、隐性地放松限购政策等;另一方面，政府也可能会加强限价，防止开发商降价走量，这将会对开发商资金面造成压力和风险。从产品需求角度来看，投资、改善型客户需求退潮后，刚需将再度回归为主力。开发商为应对这个变化，必然会采取缩小套型面积、降低总价的策略。
青岛是全国城市板块轮动靠后端的城市，市场反应慢，所以目前虽然市场已经下行，但还不是最困难的时期。预计2019年的二三季度将更加困难，除了房价，土地市场也将遇冷。经过过去两年多的房价上涨，刚需人群已彻底被挤出主城区，而临近的辅城区域将承接外溢需求，城阳、高新、即墨、西海岸的临近区域将有望晋升为青岛新的流量板块，并影响未来五年的格局，到底是哪个区域，答案未定。在有些悲观的2019年预期中，这也许是最大的亮点了。
