最近这段时间，各位应该看过不少关于2019念楼市的预测，可看过太多预测，大多却依然买不好房。
其实这没什么，如果在天桥上算命，能发家致富，算命的瞎子应该在帝国大厦顶楼指点江山，而不是两小时唠嗑，收点手续费。
但却无法否认，从当下看，2019年，黑天鹅时不时振翅，灰犀牛蠢蠢欲动，面临的不确定性依旧越来越大。
在坚持楼市中最实用的逻辑，一定是简单而有效的。
关于理念
1、踏上买房路上的第一个念头，先告诉自己，我不会占到小便宜。
2、买房本质上是体力活，没看过100套房子就想捡便宜，那都是韭菜。
3、有钱人都是花钱买时间，如果你的房子能让你省下时间，那么你会越来越有钱。
4、如果犹豫是因为太便宜，不要买，如果犹豫是因为太贵，买下它。
5、爱笑的女孩运气一般不会太差，买了一套房的女孩通常能找到手上有N套房的男孩。
6、你能咬牙够的到最好房子就是你的第一套房子，因为没人会不换房。
7、不要太抗拒中介，也不要相信没有中间商赚差价，最好的决策就是信任一个好中介，然后有商有量的把房子给买了。
8、适合你的房子或许没几套，所以别在意别人喜欢不喜欢。
9、再资深的买房客也会买错，所以买错了就别难过，下一套就会赚回来。买房这条路上最大的傻叉就是什么都想要，希望你不是。
关于周期
1、2019年第一件大事，就是央行降准。无需盲目乐观，不用迷信很多牛鬼蛇神。经济路线图无非通胀和通缩交织进行，通胀过度时收紧，通缩难捱时放水，这才是常识操作。反应到房价上，通胀时上涨，通缩时收窄，但有趣的是，大部分时间都是通胀战胜通缩，同时房价的曲线也俯卧撑式的上扬。
2、通胀有没有被战胜的可能呢，通货膨胀之所以叫通货膨胀，是因为大部分人跑不赢的通胀指数，才叫通货膨胀。
3、刚需无周期，要用的东西是产品而不是资产，某种程度上还没有资格谈论周期。但刚需可以无视周期，但务必敬畏现金流。
4、楼市有周期，不同周期有最佳应对策略，上涨时适合套现，回调时适合投资，平稳时适合置换，回头想想，你会发现，无非“成本最低”的四个字。
5、没必要去神话那些一掷万金的开发商们，有时候拿地没什么精妙计算，一拍脑袋，拍卖时脑袋一热，就成了。某种程度，他们和股市中追涨杀跌的股民没两样，有时候，出了地王，也不代表你这有什么重大利好，兴许就是冲动了。
关于地段
1、楼市是分化没错，但分化从来不是按照一二三四线城市进行划分，除了公认的北上广深四大一线外，二线城市本质上都是没有标准的，有政治的，有经济的，每个人都有自己心中的一套二线门槛，而且通常谁也说服不了谁。三四线城市更复杂，简单来说还要看傍了大腿的和不傍大腿的。
2、二线楼市的投资超额收益，大多都在重点打造的新城。当然，扩张期的强二线如果有余力，再造的新城，回报率通常也很可观。三线以下的新城大概率是伪命题。
3、除了各种N线地级市之外，县城们才是中国城市底色，这些城市楼市问题在于以后谁来接盘，如果要押宝就压升级型产品，因为这里的杠杆不高但生娃意愿高
4、平均收入和房价真的没关系，只有一个作用，限定城市的租房水平的天花板。
5、地段的价值不是恒定不变的，很多地方的市中心，市政府搬了之后就不再是市中心了定义。
6、改革开放四十年，城市格局基本上算固化了。目前留下唯一的两个口子，一个叫城市群，一个叫棚改，前面那个慢但稳，后面那个快但……呵呵。
7、学区，是房子最具刺激性的字眼，政策给你的，也能拿回去。不过，学区-房中，有种一种叫生源好，但是名声还没打响的学区。这样学区周围大多是一些卖相不错的新小区，时间一长，回报惊艳。
8、房子一分钱一分货大致是对的，没有错买也没有错卖，但是高价拿地接盘的，卖高价则实属逼不得已，希望你买这种盘的时候不是逼不得已。
9、地铁的本质是杠杆转移，投资的回报，是从城市地价溢价中收回，但通常只在开工前释放。另外千万别以为地铁开工就是万无一失，施工后半段突然修改规划的城市，我见过。
关于产品
1、物业往往是交房后，最能直接影响房价的不稳定因素。如果投资的话，尽量避免超级大盘，没有能力的物业，往往是群租房泛滥的前提。
2、公寓这种产品，套路太多，自住本来就不多，投资又嫌麻烦，既然麻烦，那请把精力留给住宅吧。
3、车位不要迷信太多车位比之类数据，自己人肉感知最实际。虽然车位是拿来用的，不过很多时候，回报率往往超过同小区的住宅。
4、神户型的就是让你第一眼心动，是看过千百回，还是心动的户型。而就市场来说，不同城市的刚需户型也各不相同，一线的两房是无奈，二线的三房是咬牙，三四的四房是常态，有得必有失，有失必有偿。
5、投资往往要比刚需更看重上面这些因素，刚需往往需要妥协，投资需要未来接盘人的感受。
6、其实说穿了，也没什么，自己多看看盘，非常非常多的那种，熟能生知，楼市也不例外，谁也没有比谁优越。对了，多交几个靠谱的楼市一线人员做朋友，真诚点，多聊聊，学到不比大V的少。
以上观点，不代表是什么正确答案，住的舒不舒适，就像鞋子好不好，只有脚知道，自己有数就行;投资回报如何，拉一拉收益率，自然明了。
而唯有自己沉淀之后，才能找到合适自己，并愿意坚守的楼市原则。
最后一句，买房子是为了让你生活更好，而不是更艰难，想清楚这句话，很多额外的烦恼也就没那么多了。如果还要再加一句，那么我希望你可以记住这句话：从概率论上来说，大部分男人都是女人买房路上的绊脚石。
别不信，问问你身边的朋友，总有这样的过来人。往往男人更理性，女人更感性，但中国的楼市和股市有一点一样：理性你就完了。
