楼市早在2018年9月就已显示出调整迹象，目前，整个中国房地产市场已经进入调整期，并且这一轮的调整需要一定时间，市场应该要走完调整期，不会因为一两个政策的变动，市场就立即回暖。
在经历很长一段时间的调控后，房地产市场在2018年最后一个月释放出些许松绑的信号。去年12月以来，山东菏泽、广东广州、广东珠海、湖南衡阳、安徽合肥等地陆续传出放开限售、限价的信息，即便衡阳在发出通知后又戏剧化的撤销，外界依然认为房地产市场松绑已成定局。
丁祖昱认为，这些城市的政策调整是一个很重要的信号，过去限制性的政策可能不再适合当前的市场环境了。但其强调，“现阶段已经不是单纯靠放宽整体金融环境或者部分城市松动一点，市场就能马上回升。”
支撑他这一判断的依据是2018年9月以来的“三个下行”，首先是楼盘的去化率在下降，2018年9月之后，很多实际蓄客时间超过半年的楼盘，开盘去化率仅30%-40%。其次，土地的出让也承受较大压力，地块流拍的现象在增加，地价也在下行，整体土地市场的调整依然明显。再者是二手房市场持续低迷，进入了成交量相对较低的阶段，目前实现成交的二手房，主要是最刚需的房源，总价相对较低。
在这样的市场环境下，房企也面临着增速下降的难题。特别是龙头企业，今年销售的增速明显较过去三年有了明显下降。数据显示，碧桂园过去三年的复合增长率超过60%，恒大超过50%，万科超过30%。而2018年，碧桂园的销售增速尚不到30%，恒大刚过20%，万科甚至不到10%。在丁祖昱看来，当前环境中，房企要想保持每年50%，甚至80%-100%的增长速度，压力非常大。
实际上，近几年来，房企为了寻找新的增长点，纷纷加速多元化布局。2018年以来，包括保利、龙湖、万达、时代、朗诗在内的多家品牌房企，都将公司名称中的“地产”两字去除，大力布局传统地产开发以外的业务。
人才的兴盛是行业形势的直接体现，从人力资源的角度来分析，丁祖昱认为，接下来，房地产行业的风口或将出现在物业服务和存量物业两个领域，而此前深受开发商青睐的长租公寓、小镇以及养老等非主流地产领域或已难担大任。
“据不完全统计，上海和物业相关的人员超过100万，是其他房地产行业相关人员的2倍。这说明物业对基础人员的需求总量很高，加上形成规模的物业公司越来越多，市场对专业人士的需求也慢慢在增长。可以说，物业会是未来吸纳人才和人员非常重要的领域。”
在丁祖昱看来，存量物业运营领域包括了商业、办公、租赁等多方面业务，几乎每一块都需要专业的运营人员、技术人员，甚至和开发相关的人员。这当中，有的板块需求更大一些，比如说商业地产，这两年的商业地产，不仅没有受到电商的影响变得箫条，反而通过电商的倒逼，再上了一个新台阶。万达、新城、大悦城、华润等房企仍然在加快布局节奏。
对于近来大热的长租公寓，丁祖昱则坦言，这一行业的人员流动性更大，未来在招收人才方面也会比去年困难很多。他表示，出现这样的状况主要是因为中国的租赁市场远没有外界想象中那么大，利润水平也没有达到预期。
至于产业地产、文旅地产、小镇、养老等其他非主流地产，丁祖昱认为都有发展的机会，但还需要花很长的时间来培育人才。对于大多数房企来说，长期无回报收入是对企业的消耗。
他举例称，两三年的培育，三五年投入，七八年看不到回本，没有现金流，反而会消耗掉企业。毕竟，“谁都不愿意先花十年时间去投入，谁都不愿意先做十年的准备，谁都不愿意给别人做十年的垫脚石”。
