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“又要重新找房了，看中的一套两室两厅，就在谈价的当口被另一对夫妻抢先付全款‘截胡’了。”上海的俞女士懊恼地告诉《每日经济新闻》记者：“我应该早点下手把定金付了，但手里那套小房子还没卖出去，手上现金也不够。”
和许多置换者一样，俞女士一边看房一边等着手上的房子出手，断断续续折腾了大半年，还是没能成功。“一直在关注房价，感觉最近挺稳定，好像可以重启看房计划了。”俞女士说。而原有住房面积小、离学校远，加上租住的房子眼看着就要涨房租，也是促使她坚定地走上置换道路的重要因素。
随着房价的逐渐松动，越来越多消费者认为当前市场状态是介入的较好时机。这一结论来自上海社会调查研究中心上财分中心和上海财经大学应用统计研究中心的最新调查结果。
图片来源：摄图网
居民购房意愿及预期双双回暖
俞女士看中的这套房子位于上海市中外环间，报价728万元，房东也是急着置换。
俞女士告诉《每日经济新闻》记者：“小区同类型房子报价740万元左右。其实他开价不贵，而且房子条件很不错。”尽管与最高峰时期总价相差40万元，但与周边商品房相比价格仍算是坚挺。
就在委托中介议价的过程中，另一对夫妻抢先支付了全款715万元，折合单价72000元/平方米，从看房到付款，前前后后不超过2周。俞女士看中的同小区一套挂牌价615万元的“第二选择”房子，最近也卖出去了。
随着房价的逐渐松动，越来越多的消费者认为当前市场状态是介入的较好时机。这一结论来自上海社会调查研究中心上财分中心和上海财经大学应用统计研究中心的最新调查——《2018年第四季度上海财经大学上海市社会经济指数系列》。
该调查显示，2018年第四季度上海市消费者购房意愿指数大幅上升至61.1点，环比大幅上涨了8.9点，同比上升2.0点，达到调查来的较高点位，购房时机预期指数63.8点，环比提高了3.9点，同比下降3.7点。
同时调查还指出，居民对房地产的长期判断正在逐步形成，也反映出对市场成熟稳定运行的信心。2018年第四季度居民购房预期与购房意愿走势基本相同，并略好于当前的购房意愿。认为当前和未来一段时间不宜购房的消费者在缓慢减少，认为时机“好”的消费者为18.6%，相对于2018年第三季度的17.7%微升0.9个百分点，同比略降0.8个百分点；而认为时机“不好”的消费者为54.7%，环比下降3.1个百分点，同比上升2.8个百分点。
上海市购房者意愿结构图 数据来源：《2018年第四季度上海财经大学上海市社会经济指数系列》
在上海市中心区域，一家专营某大型楼盘二手房的中介小陈（化名）告诉《每日经济新闻》记者：“说实话，现在房子很便宜，对于买家来说是个机会。这个小区12月份我们经手的二手房，在交易中心成交18套左右，相比11月份明显增加”。
某连锁房屋中介公司上海区域经理对《每日经济新闻》记者表示：“最近市场成交量稍微上涨了一点，但还称不上回暖。”
易居地产研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“从社会调查的数据看，市场还是有所回暖的。近期市场预期稍微好了点，尤其是持续降准和各类城市政策放松，带来一定的市场机会。”
房屋置换成本高资金压力大
“当前市场预期有所调整，观望情绪明显减弱，部分区域和物业会有回暖的可能。” 严跃进说。
在政策调控之下，二手房持续降温，市场整体观望情绪明显，加上置换成本一路居高不下，同时换房机会也大大减少。2018年下半年，俞女士夫妻曾一度搁置了置换计划。
俞女士给《每日经济新闻》记者算了一笔账：由于新政下他们夫妻有过贷款记录，总价710万元的房子已不属于普通住房，因此二套房首付比例为70%，即497万元；卖出买入契税超过20万元，如果买入的房子非“满五唯一”，自己作为买家还要承担一部分营业税。因此，置换成本和资金压力相当高。
严跃进认为：“目前置换者的压力很大，一是置换的税费成本，二是新房认购的首付比例，因此也影响了二手房的交易量。后续如果银行贷款政策放松，会利好市场交易。”
上海社会调查研究中心上财分中心主任、上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥教授建议，各地政府有关部门在坚决执行中央对我国房地产市场的有关方针和政策的基础上，在进行详实地调查研究后，可根据本地区的实际情况，如出台有关政策释放有效需求，解决刚需置换过程中的政策配套问题，同时必须防止对房地产市场的恶意炒作。
