聊房子的品类大家都能理解，但是不太会有人思考我们买房人自己这个群体的划分。
我们先来看一张买房人分层的结构图，来自于真叫卢俊。
去掉最底层的低购买力无效需求之外，剩下的要买房子的人群区隔度依然很大，刚需、改善、炒房客、高净值人士。
不知道大家有没有想过，这张图的纵轴是以什么来区分的，也就是说划分买房人圈层的维度是什么。
市面上普遍的区分方法是按照房子的多少来分：刚需小白一般是首套上车，投资改善往往是第2到6套，再到了6套以上就是资深炒房客了，高净值客户虽然也有很多房子，但他们的主战场已经不仅是房子，还有更多赚钱的通道。
这样的分法不会犯大错，房子买多了一般都经验丰富，很有可能是高阶的买房人。
但是我觉得多少还是有些不精确，我也见过有很多套房子的朋友，还在用初级的方法在买房。
其实在我看来，划分买房人能力圈层的是他们买房时物化房子的程度。
越是初级的买房人，越是把房子当做一个家。因为房子对他来说的确是个家，他会用自住的眼光来挑选房子，极度依赖自己的喜好，忽略最重要的接盘侠的感受。越到中后期的买房人，越是把房子当做一个物件，本质上看它和理财产品没什么两样。
事实上，在房圈大咖们内部，是把房子说成单子的。比方说，欧神经常会说某年做了一张单子，现在收益率如何如何。暗含的意思是，买房子就是一单单的生意。
弄明白这一点非常重要。每个买房人都应该对照着上面那张图看看自己所处的阶段。
因为不同阶段，关注的点是完全不同的。
如果你是刚需和改善的话，你就应该关注房子本身的产品力和上班通勤的便利，记住你的初心，就是要住进漂亮房子里。那些投资属性你不用关心，事实上你关心了也没用，没有三五套房的积淀，弄明白了也搞不定。
如果你是投资的话，那就只要考虑涨幅、流动性、杠杆就行了。到了这个阶段，没有不能买的房子，只有不能买的价格。赚钱是第一位的。
给大家透露一个秘密，遇到了真正的大牛市，大部分城市板块的房子涨幅是差不多的。比如这一轮，全国房价都是翻倍的。所以不管是刚需改善还是投资，大家买的房子都是涨幅可期。刚需改善不要担心房子不会涨，该有的都会有。
只不过投资的朋友更会倒腾杠杆和找折扣房子，优化出更多利润，这都是花了一些功夫得到的额外收益，更像是一种资源变现，没什么好羡慕的。
举个金融的例子，大家就能理解了。
金融市场里对交易是区分为场内和场外两种的。
比如炒股就是标准的场内交易，大家在上交所深交所里集中买卖，想买的人就把买入价挂上去，只要价格合适自动就交易了，几分钟轻轻松松。
而很多金融衍生品都是场外成交的，就是没有一个地点集合所有人。买家需要找个经纪人，在无数的金融机构间反复沟通，撮合交易，有的时候谈上个把月都有可能的。
这两种方式让我想到了刚需改善买一手房和投资客买二手房。
一手房有点像场内交易，你锁定了一个标的，跑到售楼处，集中出价就能买到了。而买二手房就是场外交易，你先要找个中介去帮你找房子，不一样的房东调性不同，要谈好多个。
很多人以为场内交易好，省心省力，这个的确没有错，场内交易你不用考虑对手问题，只要把钱交了就行。但就是因为你做的是标准交易化，你只出了钱，当中的风控，谈判，撮合你都没花心思，这意味着你规避了风险和麻烦的同时，也放弃了大量的利益，比如深度折扣和杠杆。
买一手房的刚需改善拿到的就是标准化之后的利润，大概是所在城市大盘的平均涨幅。
而二手房交易是典型的非标交易。投资客从看房开始，每一个环节，都在找盈利空间。选筹得到10个点，砍价上得到10个点，融资上放大10个点，这样叠加起来最后的利益可能惊人。这当中也需要各路资源支持，比如自己搭建御用中介体系、找到信贷顾问或者找管家公司。对这些内容有兴趣的可以关注下文章末尾的买房学堂栏目。
买二手房的投资客之所以能得到超额的收益，全靠自己的心力投入和资源变现。
从来没有躺赢的事情。
搞明白自己的诉求之后，最后我们来聊聊当下该做些什么。
根据这段时间我们对市场的观察，大格局上呢，市场的底部的确是在慢慢构筑。
细化到微观层面，我遍历了各个城市的新房和二手房的比价，发现大部分新房的定价还是合理的，新房就在周围次新二手房价格的基础上，再加10个点来卖。考虑到新房更新的房龄，更强的产品力，特别是暗含着一个处房权，我们认为今年新房的性价比是过去几年以来最高的。
而再看二手房，因为周边新房开出的都是良心价，二手房的价格直接被压制，所以房东们报价是有上限的。总体较低的价格上，还会有不少有诚意卖的愿意进一步让价，这就是那些投资朋友的机会。投资界一直有一种说法是，底部往往伴随着的是跌出带血的筹码，那现在这些就是了。
所以如果要我给建议的话，那就是：
1、不要在本该买房的日子，选择安逸租房。
2、自住的朋友一定要把握住今年市场静淡的机会，薅一把新房的羊毛。
3、资金富裕的朋友，胆子可以大一些。在房产上，只要扛得住现金流，我从没看过抄底亏钱的。
4、你不知道怎么办的时候 ，就去看房，新房二手房交叉着看，看多了就会明白自己要什么。
之前看到一句话，我非常喜欢，用来做结尾正合适。
不要浪费任何一个经济退潮的机会，它能告诉我们什么才是真正重要的东西，而那些没那么重要的东西则会被自行淘汰。
