2018年我市房地产市场从上半年局部火热到下半年明显降温，走出先扬后抑的行情。14日下午，市房地产业协会举办总结研判会，认为市场整体会延续稳定态势。
调控成效：去年下半年市场降温是平稳回调
2018年尤其是下半年以来，市场开始出现降温迹象，企业拿地愈加谨慎，全年超过八成的土地为底价成交。对此，市房协相关负责人表示，从2016年10月开始，我市本轮调控政策实施近两年多时间，局部过热现象得到一定抑制，销售价格企稳，市场实现了平稳回调，基本达到政策预期。住宅市场成交量与去年基本持平，价格同比增速放缓，新房均价在1.3万元左右，去化周期回归合理区间。
去年下半年以来，新房市场主要反映为部分项目降价促销，购房者观望情绪明显。一方面是由于政策端调控和预期走低的叠加效应显现，供应端多个新增项目、持销项目供应量持续增加，市场货量充足，竞争压力较大，加之面对年终业绩指标，企业通过降价促销以加大回款力度;另一方面从需求端来看，由于部分市场需求从2016年市场过热时的提前过度消耗到目前呈现疲态，观望情绪浓厚。
从2018年的土地成交和新增供应来看，2019年全年的供应量会保持在一定的规模，预计在900万平方米左右，市场萎缩和持续下行的情况不会出现。“我市房地产市场一直是以刚性需求、改善需求为主，这两部分需求保持在80%以上，对稳定市场规模的支撑力，短期内也不会发生改变，因此2019年市场整体应该会延续稳定态势。”该人士说。
市场表现：4房企销售“百亿”，比2017年多两家
从2018年市场表现来看，我市全年共成交商品房1751.74亿元、200709套、1467.85万平方米;成交商品住宅1216亿元、76426套、935.36万平方米，均价13003元。截至2018年12月底，市区新建商品住宅可售存量约800万平方米，去化周期约为10个月。
山东财经大学省房地产业发展研究中心孙大海博士表示，自2018年下半年以来，持续调控和市场观望的叠加效应显现，预期不断下滑，前20名房企业绩全年业绩平均增长超过30%，但下半年增速放缓，传统的“金九银十”不再。全年TOP10企业销售金额和销售面积进榜门槛分别为50.51亿元、35.16万平方米，较2017年分别上升了16.01亿元、4.08万平方米。
具体到各家企业，融创通过并购优势，以销售额149.56亿元，超出第二名绿地山东30亿元，第一次坐上我市市场头把交椅。绿地山东、中海、龙湖商品房销售额均达百亿量级，百亿企业数量由2017年的2家增至4家。但今年的TOP10中，企业梯队分布出现明显变化，由2017年的销售额50亿以上每10亿档次有2家企业、50亿以下有5家企业的倒T形，变为百亿规模房企4家、50亿规模企业4家、60-80亿企业有2家的“沙漏形”格局，说明企业格局分化明显，竞争日趋激烈。
从销售户型来看，120-160平方米户型成交套数占比接近40%，改善性需求稳定增长;100平方米以下户型成交套数占总比为20.76%，比2017年下滑4.77%。
政策走向：坚持“房住不炒”，调控会精细化差异化
2018年12月18日，菏泽市住建局发文对限制转让住宅松绑。仅过了3天，山东省住房和城乡建设厅就召开了各市房地产市场调控主管部门参加的专题会，传达的主旨精神就是要“保持调控政策的连续性、稳定性、严肃性”，此次专题会上强调了“有关工作制度规定”。有参会人士透露，这次现场会也是省厅向各地调控主管部门的一次摸底，从了解到的情况看，短期内其他城市暂无考虑调整政策的打算。
上述市房协有关人士认为，去年8月住建部在沈阳召开座谈会提出“三稳”的目标，到当年年底的住建部全国工作会议继续提出坚持这个目标，因此，从政策层面来看，坚持“房住不炒”定位不会变，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房继续保持调控政策的连续性稳定性是未来很长一段时间的工作重点和方向。“对地方城市来说，下一步政策实施将更加精细化和精准化，针对刚需和改善、投资和投机等购房行为做出差异化的调整。”
