□大河报·大河客户端记者孙煊哲实习生冯子雍
2018年的尾声，几个城市开了放松调控的口子，这让2019年的楼市变得扑朔迷离。2019年楼市走向如何？房价会涨还是跌？跟哪些因素有关？大河报记者结合郑州楼市大数据，邀请业内专家进行解析。
中央定调
每年的楼市走向，各地都会以中央精神为基准，因城施策。可以说，风往哪吹，市场往哪走。
分析：
“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）被列入住建部2019年十项重点任务之首，其重要性不言自明。对于房地产市场来说，稳定压倒一切。需要指出的是，稳定其实是双向调节，大涨不是稳定，暴跌也不是稳定。日前召开的中央经济工作会议也提出，要构建房地产市场健康发展长效机制。
中央经济工作会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。住建部2019年十项重点任务中明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，这些基调再次给刚需购房群体吃了定心丸。
河南财经政法大学工程管理与房地产学院秦秀红副教授认为，2019年在内外部环境影响下，经济下行压力增大，积极的财政政策和适度宽松的货币政策将持续，楼市工作的重心是稳地价、稳房价和稳预期，“房住不炒”的基调不会改变，因城施策、分类指导，调控政策更加精细化。连续五次降准，房贷利率或有松动，但程度不大，刚需和刚改仍是市场需求的主体。
祝福地产营销中心相关负责人张南宁认为，从历来郑州调控政策的严格程度来看，2018年已到达历史低点，根据2018年的实际成交情况来看，整体成交依然旺盛，结合近几年来政府文件及新闻报道，受各地整体经济下行压力影响，房地产政策调控将在明年或有松动。
供求关系
商品的价格是由供求关系决定的，过去5年里，从住宅的施工面积来看，地市级、县级城市的增速远超郑州。后果就是，在人口流入、房屋需求比较大的郑州，相对于销量来说，供应是不足的，因此房价不断上涨。
分析：
2011年以来，郑州年增长人数在15.5万~23万人。2019新年伊始，据权威数据显示，郑州人口已经突破1000万。郑州成为中部六省省会中第二个加入人口“千万俱乐部”的城市。随着智汇郑州人才政策持续深入、外来人口落户门槛逐步降低，郑州未来人口将会继续大幅增加。《郑州建设国家中心城市行动纲要》中提出，到2020年，郑州常住人口规模为1100万人，2035年达到1350万人。
而在供应方面，张南宁给出了一组数据，2018年全郑州的商品房成交数据，年内供应1469万平方米，同比-18%；成交1317万平方米，同比+14%，实现价格13767元/㎡，同比+11%，价格涨幅较大。年内供应商品住宅1100万㎡，同比-13%；成交1096万㎡，同比+20%，实现价格13723元/㎡，同比+13%。结合郑州迈入超千万人口大市，依然可以看到旺盛的商品住宅居住需求，人口红利依然存在并且强劲。
地价带动
郑州房价疯涨的主因除了商品房市场需求旺盛、供不应求现象突出外，土地供应偏紧，地块争抢也会导致社会对房价上涨的预期快速攀升。
分析：
2018年，中国卖了多少地？据中国指数研究院统计，仅300城卖地收入就高达4.17万亿元，全国卖地总收入估计高达5.5万亿元以上。这一数字，超过2017年，相当于全国企业所得税与个人所得税的税收总和。郑州在2018年土地共卖了1063.6亿元，比2017年增长了24%，排名全国第六。
郑州地产专家王振东称，卖地换来收入，支撑城市扩张，这是过去20年土地财政的根本逻辑。面粉贵过面包，转而刺激面包价格上涨，这也是房价持续上涨的一大因素。
银行态度
普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。
分析：
近期，央行宣布扩大定向降准范围，对于楼市也是重大利好。此举一出，意味着此前不符合定向降准范围的机构有望补上“降准”福利，随着未来央行降准，释放资金，今后银行的资金流动性势必不再紧张，房贷或房贷利率上浮较高的局面也会有所缓解。
记者走访发现，目前郑州市广发、民生、中信等商业银行首套房房贷利率已下调至上浮25%，中、工、农、建四大行首套房贷利率依然上浮30%，但农行个别支行、平安银行、郑州银行可视情况调整为20%。业内专家认为，2019年郑州房贷利率仍有下调的可能性。
租赁增加
住建部2019年十项重点任务中指出，人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。对于租房族来讲，这可是个好消息，供应的增加将使租房更为轻松，租赁或将成为更多人的选择。
分析：
1月11日上午，河南省人民政府新闻办召开新闻发布会，对被列为2018年河南重点民生实事之一的青年人才公寓建设情况向媒体进行介绍。
在实际建设中，2018年省直和郑州市共开工建设青年人才公寓约5.14万套。其中，省直开工建设约2.58万套，主要位于郑东新区龙子湖组团、金水区科教园区、经开区、航空港区等10个区域，主要设置了60平方米、90平方米和120平方米三类户型。与此同时，项目区域基本都配套建设有幼儿园、中小学、停车场、医院、商场超市等公共服务设施。截至2018年底，10个项目施工单位已全部进场施工。
在郑州市方面，目前也开工建设约2.56万套。租金方面，相关负责人称初步考虑租金标准不高于同等地段市场租金的70%，并会根据相关因素变化适时调整。可以说，随着政府对租赁保障住房的持续加大投入，未来势必会冲抵房价的走高。
房地产税会不会来
2019年最大的悬念，将会是房地产税。
不少业内人士认为，房地产税的开征已经不存在技术上的障碍。不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并、70年使用权自动续期，这些事项已经全部落地，开征房地产税，将不会存在技术层面的限制。
“开征房地产税，需要一个稳定的市场环境。”北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清认为，如果经济持续下行，开征新税，就很难得到整个社会的认可，房地产税的推行必然阻力重重。如果楼市下行趋势加剧，房地产税贸然出台，将犹如催化剂般，加剧楼市下行的可能。
楼市越是稳定，房价越是高涨，房地产税越会尽早到来。楼市越是低迷，房地产税就越是谨慎。显然，2019年房地产税，可能会开始征求意见，但离正式落地还有一段距离。
哪些区域会热
随着房企融资难道加大，分化明显，迫于现金流压力推盘速度会加快，多种营销手段发力，预测2019年全年新盘成交量与2018年相比保持平稳，总体价格略有回升，但板块分化明显。
张南宁分析称，结合2018年的实际成交情况来看，区域价值和刚需价值是坚实基础，单盘近60亿元的销售充分体现了这点，在郑州市区范围内出现了量价齐升现象。同时也看到了因外围区域出现了大幅增加。结合一级土地市场成交数据，再结合二级市场销售情况，未来2019年郑州环线区域如航空港区、荥阳为外围热点区域，市内高新区、管城区、金水区等区域将出现新盘扎堆。
