日前，自然资源部办公厅住房和城乡建设部办公厅联合发布通知，在青岛等5个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。
目前，青岛试点实施方案已出炉！此外，方案中明确要求，租赁住房不能以租代售，建设过程应防止变相开发房地产或建设小产权房。
2019年2月底前在全市部署开展试点工作，城阳区、黄岛区、胶州市将开展第一批试点。
范围：城阳黄岛胶州开展第一批试点
记者了解到，此次试点范围主要包括全市范围内符合城乡规划、土地利用总体规划的大型产业园区、高校集中区域周边，此外，还有租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗教育等公共设施配套齐全的区域和轨道交通站点周边区域。试点地块由项目所在地区(市)政府确定，经审批同意后进行封闭运行，待经验成熟后逐步推开。重点在城阳区、黄岛区、胶州市开展第一批试点。
条件：申请人须为村集体经济组织
记者梳理发现，申请利用集体建设用地建设租赁住房应具备一定条件，项目选址必须符合土地利用总体规划，在城市建设用地、镇建设用地之外的村庄建设用地范围内，且不属于政府拟纳入征收范围内的土地。项目选址土地在土地利用现状库中须为存量集体建设用地，权属清晰无争议;优先利用便于土地整理的地块。 项目申请人须为项目所在地的村集体经济组织。村集体经济组织可自行建设运营，或通过入股、联营等方式优先选择与国有企业合作建设运营。选址建设项目须符合环保有关法律法规要求。在供地方案报批前，选址地块须完成权属全部注销、地上附着物全部拆除，达到“净地”条件。
方案中对具体的申请流程进行了说明，首先应对照试点申请条件，由区(市)政府牵头组织相关部门在辖区内进行调查梳理。具备试点条件的，由项目所在地村集体经济组织拟定试点实施方案，并依照相关规定经村民会议或村民代表会议通过，经街道办事处(镇政府)同意，报区(市)政府核准后，由区(市)政府正式函报市住房租赁工作领导小组办公室申请试点。试点实施方案获批后，一般应由村集体经济组织或通过入股、联营等方式成立的合作公司(以下简称“合作公司”)申请办理立项、规划、用地、环保、建设及不动产登记等相关手续。各类手续均须注明：“集体租赁住房项目，只租不售”。
要求：以90平方米以下中小户型为主
记者了解到，为完善集体租赁住房建设和运营机制，方案中提出了相应的建设要求，其中集体租赁住房项目的套型结构和面积标准可参照青岛公共租赁住房建设的有关技术规定，也可以结合区域实际，灵活安排，原则上以90平方米以下中小户型为主。项目中可安排一定数量的集体宿舍，用以解决周边为城市生产运行服务的普通劳动者住宿问题。
在运营模式方面，集体租赁住房由村集体经济组织或合作公司进行运营和管理。其中由合作公司进行运营和管理的，房屋的租赁年期、经营方式和租金分配等事宜，由村集体经济组织与合作主体协商确定，并签订书面合同，特别要强化租金管理，稳定租金价格，不得随意变动，做到透明、规范。
监管：最长租赁期限不得超过20年
记者了解到，为了加强房屋租赁监管。集体租赁住房全面纳入青岛市住房租赁市场信息化服务监管平台统一监管，租赁合同须通过市住房租赁监管平台予以备案。集体租赁住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。租赁期限由合同双方协商，但最长租赁期限不得超过20年，具体承租人不得转租。鼓励当事人使用全市统一的住房租赁合同示范文本，一次收取租金不得超过1年，不得含有自动续租条款，合同期满符合条件的可以申请续租并重新签订租赁合同。对参与运营房源的住房租赁机构加强备案管理，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合奖励和失信联合惩戒机制。
此外，项目所在区(市)政府要加强集体租赁住房租赁情况的日常巡查，指导、督促居(村)委会开展租赁管理具体事务、矛盾协调化解等工作，要求利用集体建设用地建设租赁住房建筑质量、装饰装修符合相关条件标准，不得违规使用租金贷。同时建立街道办事处(镇政府)、国土资源、房管、城乡建设、规划、财政、农业、公安、工商、税务等多部门联合监管体制，明确职责分工，在不动产权登记、租赁备案管理、税务、工商、防范非法销售等方面加强联动，构建规范有序的集体租赁住房租赁市场秩序。
优势：承租人享受教育医疗等公共服务
记者了解到，通过集体租赁住房，承租人将获得基本公共服务的权利。方案中提出，通过市住房租赁监管平台，集体租赁住房租赁合同备案信息与税务、金融、住房公积金、工商、公安、教育、人力资源社会保障、卫生计生等主管部门共享。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，享受居住地医疗保障服务项目，符合条件的随迁子女按居住地入学政策接受义务教育;集体租赁住房承租人符合条件的可纳入社保体系;依托街道(镇)和居(村)委提供计划生育、劳动就业、法律援助等人口基本服务;依托基层党、团、工会等组织开展社区文化建设。
此外，职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在青岛市行政区域内无自有产权住房(含尚未取得《房屋所有权证》)且租赁住房的，可按照青岛市有关规定提取夫妻双方住房公积金支付房租。集体租赁住房按照居民住宅水、电、气价格执行，非居住功能用房的水、电、气实行分别计价。
提醒：租赁住房非小产权房，不能以租代售
记者了解到，租赁住房享受一定的支持政策。在土地政策方面集体租赁住房以使用集体建设用地方式办理用地手续，土地用途为住宅(集体租赁住房)，使用年限70年，政府不收取土地价款。项目地块由村集体经济组织负责交付净地，并按有关规定进行补偿。项目可设置一定比例的商业服务等配套设施，建筑面积不超过总建筑面积的15%，与项目整体一并登记，使用权人不得出售，承租人不得转租、抵押、转让。在金融政策和财税政策方面，金融机构、国家开发银行等将提款贷款等支持，财政、税务部门将给予一定优惠政策
方案中提到，2019年2月底前，在全市部署开展试点工作。2019年4月底前，相关区(市)政府根据本实施方案的有关规定，研究确定试点项目地块，并按程序进行试点申请、审批;负责协调推进项目实施过程中存在的问题。2019年11月底前，按照要求组织开展试点中期评估，形成中期评估报告，2020年年底前，总结试点工作实施效果、提出有关政策法规的修改建议，形成试点总结报告。
方案中还明确了各个部门的职责分工，并提出要求，各区(市)政府是本区域集体租赁住房试点工作的责任主体。此外，方案还明确要求，严格按照规定进行项目建设，防止借机违法用地，防止变相开发房地产或建设小产权房。严格遵守租赁相关法律规定，防止以租代售。
