1
融资将“井喷”？NO,趋势尚未改变
2018年以来，房地产市场金融监管加强，房企融资压力不断增大，融资成本上升。2018年，房地产行业信用债融资规模达到5284.61亿元，同比增长52.2%。具体来看，2018年上半年房企融资规模为1985.88亿元，下半年房企融资规模为3542.71亿元，较上半年增长78.4%，融资有所回暖。
从融资成本看，2018年房企总体融资成本为6.26%，较去年同期增长0.22个百分点，其中上半年融资成本为6.42%，下半年融资成本为6.07%，融资成本有所下降。2019年以来，房企平均融资成本为5.88%，融资成本继续小幅降低。
图：2018年房地产企业信用债发行规模及月均融资成本
数据来源：WIND数据、中指研究院整理
房企进入棚户区改造、保障房等民生领域将获得更多融资支持。2018年12月12日，国家发改委在其官方网站上发布了《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（发改财金〔2018〕1806号），该文件明确提出要“提高直接融资比重，增强企业债券服务实体经济能力，打好防范化解重大风险攻坚战，推动经济实现高质量发展”。《通知》提出募集资金禁止用于房地产投资，支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目。由此，《通知》为房企开展棚户区改造、保障房、租赁住房等业务领域带来更多政策倾斜，从而利好企业相关业务的快速发展。
2
“优质”企业融资将获得更多支持
“优质”企业融资规模与成本占优势。《通知》提出支持“优质”企业直接融资，自《通知》发布至目前，保利发展、招商蛇口、新城控股、富力地产等“优质”企业先后共有13笔信用债发行，融资规模达208亿元，占上市房企融资规模的28.96%。
表：2018年12月以来部分房地产企业信用债发行情况
数据来源：WIND数据、中指研究院整理
3
发债用途：多用于偿还原有债务
通过对房企发债情况梳理，发债用途主要分为四大类，即偿还贷款，资金补充、住房租赁项目建设和其他项目建设。其中，房企发债用于偿还贷款的比率最高，占比接近70%。2018年12月，中南置地发行20亿元债券全部用于偿还到期或者投资者进行回售的公司债券,及置换已到期债券还款。其他方面，住房租赁项目建设占比3.2%，企业用于补充资金占比2.1%，用于其项目建设占比0.7%。
表：2018年12月13日以后部分房地产企业发债用途情况占比
数据来源：WIND数据、中指研究院整理
4
房企融资应对策略：诚信·合法·合策·应势·财务优
伴随发改委指导意见的出台，房企发债总体规模保持平稳，并未呈现“井喷”式增长，但“优质”企业获得了金融机构更多的青睐，表明开展支持性业务的优质企业将获得更多的融资支持。房企应以政策指引为抓手，以诚信、合规、合法、提质、稳健为方向，打造优质企业特质，积极拓展支持性业务领域，才是未来融资获得支持的重要保障。
打造优质企业可以从三方面入手：一方面，房企需保持良好发展步伐，规模与效益并重，并积极拓展国家支持性产业，从而获取更大发展空间；另一方面，房企应强化风险管控，把高质量发展放在首位，提升居民的满意度水平和对外诚信，提升企业总体信用水平；最后，品牌企业应合理控制杠杆水平，科学优化借贷资金的比例结构，实现企业持续稳健增长。
