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过去三年，中国房地产行业经历了增长最快的三年。房企通过高周转和高杠杆完成了规模的快速增长，特别是百强房企整体销售规模的年复合增长率超40%。2018年，碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首，恒大继续占据权益榜第一。各梯队房企门槛、集中度进一步提升。其中，TOP10房企门槛超2000亿，千亿房企数量达到30家、TOP50门槛近550亿元。
虽然2018年三季度以来，此轮房地产市场进入全面调整期，行业规模增速放缓。但我认为基本上每三年一次的调整，反而是中国房地产不断前行的一种动力，这股力量才是中国房地产的未来。我预计，2019年中国房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，对于更多企业而言，未来无论是投资还是运营都会更加理性。百强房企的业绩规模增速也将回落至20%-30%左右。其中，龙头房企仍将延续2018年的平稳发展，以追求有质量增长为主。千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓。
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百强房企销售规模同比增长35%
2018年，中国房地产行业整体业绩规模进一步增长，其中TOP100房企全年的销售金额进一步同比增长35%。自下半年以来，政策调控的效果开始显现，市场预期下滑、行业增速放缓。特别是第四季度，虽然房企推案量大幅增加、项目积极入市，但市场去化表现普遍不及预期。值得注意的是，即使TOP100房企12月单月销售规模创历史新高，但单月同比增速偏低，并从7月近60%大幅回落至21%左右。
2018年TOP100房企单月业绩规模及同比增幅（亿元）
数据来源：CRIC
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TOP30集中度45%近半壁江山
2018年，TOP200各梯队房企规模持续增长，销售金额集中度较去年同期均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。而TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。
TOP100各梯队房企2011-2018年集中度变化趋势
数据来源：CRIC
从2018年TOP200房企分梯队集中度的变化情况来看，百强房企内部出现分化。TOP3和TOP100之后的房企集中度较前两年基本持平。其中，TOP3房企增速较2017年放缓。TOP11-TOP50房企集中度增速仍然保持较高，较2017年均进一步提升。
TOP200房企2015-2018年分梯队集中度变化情况
备注：金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额，
其中，2018年度全国商品房销售金额是根据前11月累计同比增幅推算12月同比增幅所得。
数据来源：CRIC
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TOP10门槛2000亿，TOP30门槛千亿
2018年，TOP100各梯队房企销售金额门槛进一步提升。分梯队来看，TOP3房企门槛虽然已超5500亿元，但门槛增幅较前两年大幅降低。TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅都在44%左右。值得注意的是，2018年TOP10门槛超2000亿元、TOP30门槛已达千亿。另外，TOP100房企的门槛增长近43%达218.5亿元，而TOP200房企的门槛则继续保持在50亿元左右。
TOP200各梯队房企2015-2018年销售金额门槛（亿元）
资料来源：CRIC
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千亿房企30家，300亿或是增长瓶颈
三家龙头房企中，碧桂园全年实现销售业绩7286.9亿元，同比增长32.3%，自2017年以来稳坐榜首位置。万科和恒大累计业绩同比增幅也分别达14.5%和10%，规模增长稳定。目前，龙头房企主动进行战略调整、销售增速放缓。预计未来三家龙头房企都将以追求有质量增长为主，销售规模也会延续2018年的发展趋势，维持平稳增长。
TOP3房企2016-2018年销售规模及同比增幅（亿元）
数据来源：CRIC
除了龙头三强外，融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，以4600亿元的销售规模排在第四位。保利以4050亿元迈入4000亿门槛，绿地全年也超3800亿元。相比TOP3龙头房企，这三家房企的规模增速相对较高。
2018年3000亿规模以上房企业绩情况（亿元）
数据来源：CRIC、企业公告
2018年，千亿房企数量达到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了较大幅的增加。新城今年以来的业绩增长率较高达到74.3%，名次较2017年提升5位跻身TOP10房企行列。世茂和阳光城的排名也较去年各自上升5位。其中，阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年迈入千亿房企行列。预计千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30-35家左右。
2018年1000亿-3000亿规模房企业绩情况（亿元）
数据来源：CRIC、企业公告
值得注意的是，今年各规模梯队分布出现了明显变化。各梯队从2016年和2017年的金字塔形，演变为今年上窄下宽的沙漏型。一方面，全年业绩500亿以上的房企数量较2017年进一步增加了20家，强者愈强。另一方面，300-500亿房企的数量则逐年减少。这说明，当前中小房企把规模维持在300亿以下，仍然有一定的生存空间，但想把规模做上300亿，对投资布局、融资能力、内部管控等要求极高，因此难度较大，这个区间是目前房企发展的瓶颈。
2016-2018年各规模房企数量变动
资料来源：CRIC
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近9成房企完成全年业绩目标
2018年，百强房企中有近半数的房企制定了年度销售目标，且大部分集中在TOP50房企中。虽然2018年中国房地产市场受调控政策持续影响、企业销售增速放缓，但在这些提出业绩目标的房企中，今年仍有近9成房企按时完成了全年业绩目标。其中，金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园这7家企业在11月就提前完成了全年业绩目标。
2018年部分房企目标完成情况（亿元）
注：富力地产为权益销售数据，与公告口径一致。
数据来源：CRIC、企业公告
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百强房企权益比例下降至80%
从今年权益榜的数据能看出，行业整体项目合作情况增多。TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%逐年下降至2018年的80%。除了通过项目收并购获取土地的方式外，在目前项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，近年来房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险。分梯队来看，销售百强中各梯队房企的权益占比都呈下降的趋势。其中TOP11-30和TOP31-50梯队的房企销售权益降幅最为显著，分别达到7个和9.3个百分点。
2016-2018年TOP100房企各梯队房企销售权益情况
数据来源：CRIC
附：2018年1-12月中国房企销售榜TOP200
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