导读：2018年7月，成为全国土地由热转冷的一个转折点，三四线城市土地溢价率出现明显降幅，从上半年的30%左右下降到下半年普遍不足10%。
21世纪经济研究院分析师 卢常乐
截至1月22日，包括武汉（楼盘）、石家庄（楼盘）在内的全国多地已经完成了2019年的土拍“首秀”，推开了今年的土地市场供应的“大门”。
2019年全国楼市调控在“房住不炒”、“租购并举”和“因城施策”等政策的基调下向深度推进。在此背景下，土地市场供应也成为楼市调控的关键力量。那么，究竟2019年土地市场会在怎样的基础上向前推进？
21世纪经济研究院分析师通过对2018年全国土地市场供应与成交的总体情况进行梳理，发现去年全国城市土地市场分化加剧的趋势愈发明显，尤其是三四线城市土地市场成交增速明显。
除此之外，在2018年的全国土地拍卖市场表现中，重点城市仍然还是“吸纳”土地出让金的市场核心，全国共有8个城市土地出让总额超过1000亿元。同时，在楼市调控政策频出的压力下，全国土地流拍率亦开始攀升，全国租赁土地市场供应量稳步提升的整体市场趋势，这些都为2019年的全国土拍市场奠定了发展基调。
土地市场分化加剧
总体来看，2018年全国土地供应面积维持着较高的增速，使得全国土地出让收入再创新高。
1月23日，财政部公布的统计数据显示，2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元，同比实现了25%的增长。需要注意的是，该增幅相比2017年的40.7%有所收窄。2018年全国土地出让收入相关支出接近7万亿元，同比增速达到34.2%。
相较之下，去年全国的土地市场供应增速则相对平缓。据诸葛找房监测数据显示，2018年全国土地市场共供应了30343宗地块，供应规划建筑面积超过24万平方米，整体供应量增加近1成，成为带动全年土地成交量及出让金收入上扬的重要基础。
21世纪经济研究院分析师通过梳理发现，2018年并非所有的城市都出现了土地出让金上涨的情况。实际情况是，2018年全国各级城市土地市场分化的现象开始愈发明显。
根据中国指数研究院的统计数据，2018年全国300个主要监测城市的土地出让金总额达到41644亿元。从各线城市来看，一线城市土地供需同比走低，受土地成交溢价率整体下滑8个百分点的影响，去年土地出让金“缩水”近一成；二线城市土地供求同比走高，受调控政策影响小幅下降；三四线城市承接重点城市外溢需求，土地供应热度持续，土地收入增幅明显。
统计数据显示，全国300个监测的城市中，2018年土地出让收入总额前50个城市中，三四线城市就占据了19个，占比达38%。其中佛山（楼盘）、嘉兴（楼盘）、南通（楼盘）更是跻身排名全国前20。
值得一提的是，4个一线城市中也出现了明显市场分化趋势。统计显示，2018年上海（楼盘）和广州（楼盘）的土地成交量增加，成交金额同比上年上涨了近30%；而北京（楼盘）和深圳（楼盘）则受供应影响，成交金额同比2017年下降了四成左右。
21世纪经济研究院分析师认为，当前土地市场的分化趋势凸显，实际与热点一线城市限地价调控政策，以及土地入市节奏等要素紧密相关。从长期来看，热点城市的楼市调控压力仍将持续，而三四线城市受重点城市外溢需求和棚改推进等政策影响，2019年土地市场分化的整体趋势或仍将持续。
卖地金额涨幅放缓
2018年全国土地市场中，热点城市的土地出让收入仍然在全国土地收入总额中占据相当高的比重。
据诸葛找房整理的数据显示，2018年全国重点城市土地出让金共41920.14亿元，土地出让金总额排名前20的城市共成交了21724.07亿元，占比超过了50%。
具体来看，2018年杭州（楼盘）、上海、北京、广州、苏州（楼盘）、武汉、天津（楼盘）和成都共计8个城市的土地出让金总额都超过1000亿元，其中杭州市更是以2501.08亿元位居全国首位，同比增幅达到了9.08%。
在去年土地出让金总额排名前20的城市中，长沙（楼盘）、西安（楼盘）和青岛（楼盘）三座城市成为“黑马”，分别以同比82.65%、71.79%和67.49%的卖地收入增幅跻身全国前20城市榜单；与此同时，北京、南京（楼盘）和重庆（楼盘）虽亦在卖地收入全国前20榜单中，2018年的土地收入增幅则出现了明显的回调，分别以-39.81%、-45.03%和-30.84%呈现出较大幅度的负增长态势。
21世纪经济研究院分析师认为，总体而言，热点城市仍为土地出让的市场核心地区。在此基础上，抛开不同城市的推地节奏影响，2018年热点城市土地出让金的市场情况，也一定程度上体现出该年度范围内，其所对应城市在宏观调控下的楼市发展趋势，具体表现在北京、重庆等上年度房价上涨过快的城市土地供应出现明显降温；对比而言，长沙、西安和青岛等此前房价相对平稳的城市则通过加快供地节奏，推动市场平稳快速发展。
另一方面，2018年全国土地出让的平均溢价率持续走低，特别是下半年三四线城市的土地成交溢价率降温明显。
据诸葛找房监测数据显示，全国重点城市的土地出让的平均溢价率在2016年达到55.1%的高峰之后，便开始持续下滑，至2018年全国土地出让平均溢价率仅有15.04%。
全年一二线城市土地成交溢价率垫底，三四线城市溢价率则普遍高于一二线城市。其中2018年7月，成为全国土地由热转冷的一个转折点，三四线城市土地溢价率出现明显降幅，从上半年的30%左右下降到下半年普遍不足10%。
受其影响，2018年全国土地流拍数量显著增加，尤其体现在下半年土地溢价率快速下滑的三四线城市。
据中国指数研究院监测数据显示，去年全国300个城市合计流拍土地达到1809宗，其中一线城市流拍21宗；二线城市流拍519宗；三四线城市流拍1269宗，占比达到超过了7成，且多集中在中部三四线城市及部分东部地区，其中江西、河南流拍的土地宗数居首。
21世纪经济研究院分析师认为，从土地流拍的地域分布来看，这些城市往往对去库存政策较为依赖。2019年随着棚改货币化改革等政策的调整，以及楼市调控政策的持续深化，房企拿地将更加谨慎和理性。由此，未来三四线城市的土地流拍现象或持续加剧。
租赁用地供给增加
2018年的租赁土地市场在政策与市场的双重推动下，也迎来了快速发展期。
统计数据显示，自2017年7月上海首次推出两宗100%自持纯租赁宅地以来，至2018年底全国已经累计推出纯租赁土地115块，全国纯租赁土地累计出让超过了700万平方米，推动着保障住房租赁产业持续健康发展。
过去一年中，上海、南京、杭州、深圳等热点城市都在加大租赁土地的市场供应量。从纯租赁土地的出让结果来看，上海以61块纯租赁用地，累计规划建筑面积395.45万平方米的市场供应量，位居全国纯租赁土地供应的首位。
从地域分布上来看，截至2018年底，全国纯租赁地块供应最多的地区都基本集中在长三角地区，排在上海之后的南京、杭州与合肥（楼盘），其成交的纯租赁土地面积分别排在全国范围内的第二、第三和第五位。
21世纪经济研究院分析师梳理发现，苏州、济南（楼盘）、安庆（楼盘）和青岛均在2018年上半年推出了当地市场中的首块纯租赁地块，为其他城市的政策跟进起到了很好的示范作用。
而从成交的土地平均价格楼面价来看，不同城市的梯队分布也较为明显。其中一线城市中深圳以平均成交楼面价7579元/平方米领先全国；上海、济南和广州则以平均楼面价超过6000位于第二梯队；杭州和苏州的租赁用地成交平均楼面价则在3000元/平方米左右，位居第三梯队，其他城市均未超过3000元/平方米。
21世纪经济研究院分析师认为，2018年成为全国租赁土地供应加速的一年，从各城市租赁用地成交楼面价与住宅用地的成交楼面价对比来看，纯租赁土地的价格优势十分明显。随着国土局发布的《2018-2020年住宅用地供应三年滚动计划》的落地推进，未来租赁土地的市场供应将持续加速，成为保障“租购并举”的重要推动支撑力量。
