楼市和房价涨跌起伏的真正信号大都是：
从九重霄，到跌落凡尘的微观反映!
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政策环境的新信号
一城一策，率先触底
半个月来，事关政策，发生了一系列的小事儿。
北京孙河土拍，取消了限价;
广州开始放宽落户政策，本科以上学历，年龄要求从35岁，放宽至40岁;
上海首套利率下调至9折;
合肥悄然调整限购，只需提供1个月社保证明，其余11个月可以补缴;
珠海悄然调整限购，社保年限从5年，下调至1-12个月;
南京高地价项目限价悄然放松，个别项目调价上涨2500元/㎡……
这一系列的小事儿，反映出一个重大的信号：
一城一策的大背景下，调控政策率先触底!
一场自下而上的政策托底，正隐匿在诸多小事中，悄然发生!
我两个月前的预测，正在逐一得到验证。
12月中旬，我在“破竹专栏”里，提到了对于明年楼市的几个结论。
我的原话是：
• 经济压力下，货币政策宽松，地方可能会出现自下而上的政策常识性松动;
• 究其原因，现阶段的经济压力下，能依靠的只有大基建;
• 大基建的执行者是地方政府，想让地方政府有钱搞基建，必须得打开城投抵押和土地财政两大通道;
• 由此，地方政府必须通过托底楼价来托底地价，大概率会出现自下而上的政策尝试性调整;
• 除此之外，提振经济，还需要一个宽松的货币环境，降准大概率会出现。
▼破竹专栏《葫芦娃观地产》
这一个多月来的一系列现实反馈，都在验证我们的判断：
开年，央行降准;1月份，11个城市调整楼市政策;限价在放松，限购门槛在降低，房贷利率在下调……
房地产问题，从来都不单单只是房地产问题。
在宏观大盘子的倒逼下，楼市政策触底了!
2
微观市场的新信号
钱在量先，量在价先
政策触底之后，微观楼市也出现了三个气息不同寻常的信号：
新的信贷产品不断出现，利率更低，甚至日息低至万分之1.5，比如光大银行烟草贷。第一批的小微企业贷款到账了，综合利率只有3%-4.5%;
社科院发布1月份住房月度分析报告， 10大一线及强二线城市的二手房成交量已经超3个月连续上涨;
1月份，北京、深圳二手房领涨核心城市。北京燕郊数十个楼盘二手房，同时出现2000元以上的涨幅，成交量连续2月上涨，挂牌成交周期缩短至3天以内，市场流动性恢复……
▼10大一线和强二线城市成交量变化图
这三件事，其实是层层递进：
先有，水龙头里的水，流到了普通人的水盆里。低成本资金，从九重霄流入民间;
再有，调控最早、基本面最好的一线城市，率先出现成交量的反弹;
之后，房价受政策打压最狠的一线城市及其周边，率先出现成交价的反弹。
两个月前，我在“破竹专栏”里，反复提醒大家：
近期，一定要重视信贷产品的利率变化、成交量的变化、一线城市成交价的变化。
因为，判断楼市行情的正确信号是：钱在量先，量在价先;先一线后二线，价格轮动。
凡上行行情，必先有低成本的货币流通，之后是成交量的上涨，最后才会反馈到价格上涨;
同时，在上行周期中，还会呈现出基础更好、调控最早、打压最狠一线城市先触底回温，之后才会轮动到二三线城市;
2019年，我们一定能看到一线城市的率先触底回温。
▼破竹专栏《葫芦娃观地产》95/98期
我对于微观市场的判断，再次得到层层递进的现实验证。
通览政策的新信号和楼市的新信号，我们会发现：
当下的楼市，越来越趋同于2014年——
先有政策宽松，再有货币流通;
成交价滞后于成交量半年;二线城市滞后于一线城市一年。
因此，我对于未来楼市的判断是：
一线已经触底回温，二线仍处探底周期。
2019，最好的机会在一线;2020，最好的机会在二线!
2019年上半年，一线城市进入挖笋期;2019年下半年，二线城市进入挖笋期!
3
资产配置的新策略
收益=正确时机*确定收益*仓位规模*杠杆效应
以上，我们聊的都是未来的楼市轮动和房价变化。
下面，我们简单谈谈：
面对如此市场，我们应该怎样做资产配置才能大概率获胜。
很多人认为，所谓的配置就是低吸高抛，频繁交易，搏差价。
交易越频繁，踏空节奏的概率越高，交易的成本越高。
资产配置大概率获胜的真正诀窍在于：
• 在行情前夜、静淡市的正确时机里，提前布局进场;
• 用体系化的选筹理论，找到优质的城市板块，用频繁探盘，建立价格体系，找到被低估的标的物，提高收益确定性;
• 用重仓和调仓思维，不断扩大仓位规模，加大收益总值;
• 在扩大资产规模的期间，配合市场节点，精准杠杆，放大收益倍数;
• 通过提高租金亩产，提高信用额度，预留防守资金，来加粗现金流，降低持有成本，提高抗风险能力。
这也就是，我在破竹专栏所提炼出的资产配置恒等式：
收益=正确时机*确定收益*仓位规模*杠杆效应
