中新经纬客户端1月31日电 (薛宇飞)
1月初，在外地工作的张洋(化名)早早就回了家，他决定拿出这几年的积蓄，在老家买套房，但看了好几个楼盘都不满意，感觉位置太偏了。“现在大城市的房价都在跌，我想再等等。”张洋说。
进入2019年，不少城市的房价都在下跌，但从近期公布的数据来看，多个一二线城市的新房、二手房价格下跌幅度减缓，成交量有所回升。对于楼市是否开始回暖的猜测，专家指出，限购、限贷等政策并没有退出的条件，一二线城市房价下行压力依然存在。
市场分化 重点城市略回暖
资料图 中新经纬摄
每年春节前，三四线及以下城市都会迎来一波回乡置业潮，但今年的购房热情有些消散。58同城、安居客近日发布的《2019返乡置业调查报告》显示，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，另有38.0%的人选择留在工作的大城市拼搏。与2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。
与此同时，2018年底~2019年初，多个一二线重点城市的房地产市场成交量却呈现小幅攀升态势。中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告(201901)》显示，在房价良性回调的同时，重点城市二手房成交量继续增大。监测发现，2018年12月，10大重点城市二手住房成交量指数为110.22，比上月增长5.6%。
《报告》还称，2018年12月，一二线城市房价总体继续向下调整，但下跌速度明显放缓，下跌城市数量减少。监测显示，当月一线城市房价环比平均下跌0.308%，环比跌幅比上月收窄1.6个百分点；准一线城市房价环比平均下跌0.995%，环比跌幅比上月收窄0.925个百分点；二线城市房价平均环比下跌0.701%，环比跌幅比上月收窄0.737个百分点。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2019年第三周10个重点城市(北京、上海、深圳、南京、成都、苏州、武汉、济南、大连、南宁)新建商品住宅成交数量为17228套，环比2019年第二周上涨4.64%；2019年第三周10个重点城市二手住宅成交13760套，环比2019年第二周环比上涨23.72%，10个重点城市二手住宅的成交量环比，仅苏州下跌，其余9个城市均上涨。
良性回调 一二线城市需求旺盛
资料图 中新经纬董湘依 摄
对于重点城市的价跌量升，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组认为，这是住房市场的良性调整。近两个月重点城市住房成交量随着价格下降而上升，表明房地产市场基本面较为稳健，潜在的住房需求仍比较旺盛。在价跌量增的背景下，不仅市场整体风险可控，而且居民购房负担有所减轻，房地产调控取得了预期的效果。
“年底各类城市推盘节奏加快，整个市场的供应量保持较高水平，会使交易数据有所反弹。从部分大城市的表现看，二手房交易略有回暖，随着购房者换房需求得到满足，新房交易也容易被带动起来。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬说。
严跃进称，热点城市房价下跌幅度趋缓与成交量上升同时出现，本质上与需求有关，即说明需求依然强劲，“数据反弹也说明部分观望者不再等待，选择积极入市”。
网签备案政策的放松，亦让房价出现上涨“假象”。诸葛找房认为，2018年末部分热点城市出现的房价上涨，与住建部门对新房价格的审核放松有关，这使得一批高价项目以正常价格进行网签，拉高了新房均价。国家统计局公布的数据显示，2018年12月广州新房价格环比上涨3%，涨幅位居70个大中城市之首，与当地政府放松网签备案价格有较大关系。
难言宽松 上涨与下行压力并存
资料图 中新经纬贾亦夫 摄
虽然有一些市场人士认为，面对较大的经济下行压力，中国房地产调控政策有可能再次放松。
不过，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华认为，限购、限贷等行之有效的管控政策仍应保持相对稳定，住房需求管控政策没有整体退出的条件。但在“房住不炒”的前提下，可以根据市场形势变化，对政策进行微调，使房地产政策体系更为科学合理。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组认为，面对错综复杂的经济形势，一二线城市房价上涨的动力与下跌的压力将并存。一方面，受全球资本市场动荡加剧、国内经济增长预期调低及严厉的调控政策的影响，一二线城市房价短期内仍存在一定的下行压力；另一方面，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾在城市化阶段长期存在，部分一二线城市如北京、上海、厦门等经历了2017年以来的持续调整，房价下跌风险已经得到一定程度释放。目前一二线城市房价上行主要受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境，一旦外部经济环境有所改善，部分一二线城市楼市可能会率先缓慢回暖。
严跃进表示，2019年上半年新房的供应规模较大，短期市场交易难反弹。从这个角度看，预计房企依然会坚持以价换量的策略。换而言之，在库存规模没有被积极消化、政策没有明显松动的情况下，房企定价依然会比较谨慎。
同时，市场分化不可避免。上述项目组认为，2018年12月三四线城市房价平均环比下跌幅度在扩大，这类城市房价短期也将以继续向下调整为主。
