随着房地产行业“马太效应”愈演愈烈，土地市场分化趋势愈发明显。据中指院统计数据显示，2018年1-12月，TOP50房企拿地总金额为16763亿元，同比下降25.5%，拿地总面积为43168.1万平方米，同比下降19.7%，房企新增土储金额和面积双双回落。
据蓝鲸房产观察发现，2018年，以中国恒大(HK：03333)、万科(SZ:000002)、碧桂园(HK:02007)、保利发展(SH：600048)为代表的头部房企，拿地金额、面积较2017年均有较大幅度回落。与此同时，以新城控股(SH：601155)、绿地控股(SH：600606)为代表的中型房企，加紧布局，进一步抢占市场份额。
房企的拿地态度，呈现出明显积极与保守的分化，行业进入精细化竞争阶段。2018年，土地市场的真实状态究竟如何?2019年，土地市场又将有何趋势?
2018年土地市场供应量加大，温度下降
2019年1月23日，财政部公布2018年财政收支情况。其中，2018年土地出让收入达6.51万亿元，与去年同期相比增长25%。这预示着，2018年，全国卖地收入再创新高。
但从各地土地成交的情况来看，卖地收入的增高主要是2018年全国土地供应量加大，这并不能代表土地市场出现了升温。据中原地产研究中心数据统计，2018年1-12月，一二线城市住宅土地年内土地流标合计高达382宗，较去年同期上涨167%，创6年来流拍新高。并且，50个典型城市平均楼面价为2277元/平方米，相比2017年下调13.3%，其中，有47个城市出现溢价率下调，占比高达94%。
对于2018年土地市场的表现，易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示，2018年土地出让收入同比虽然增加了25%，但该增幅与2017年的40.7%相比有所收窄，而且土地市场流拍现象增多，说明土地市场是降温的。
安居客首席分析师张波也向蓝鲸房产表示了相同观点，他指出，2018年土地溢价率同步降低，也一定程度显现出土地市场的降温行情。张波分析称，影响土地溢价率的因素包括政府干预，重点在土地出让环节进行相应调整，例如限房价竞地价土地出让模式;另一个重要因素是房企对于房地产市场预期变得更为谨慎，也会影响拿地溢价信心。
事实上，土地溢价率下调，体现出的是房企对土地信心不足的信号，而这种信心的传导源则出自于对房地产行业成交量的不确定因素。据克而瑞研究中心数据显示，2018年TOP100房企拿地销售比为0.38，较2017年的0.59平均水平相距甚远。
头部房企降速，中型房企追赶
在土地市场整体降温的大趋势下，各家房企拿地态度明显出现分化。据中指院数据显示，2018年全年新增拿地金额超千亿的房企仅有3家，较2017年减少2家。另据蓝鲸房产梳理发现，2018年全国房企拿地金额TOP25中，有56%的企业，拿地金额较2017年有所减少，其中，中国恒大新增土储排名下降最多，拿地金额降幅高达71%;而在2018年全国房企拿地面积TOP25中，有44%的房企，拿地面积较2017年有所减少，其中，不乏有保利发展、招商蛇口(SZ：001979)等规模房企的身影。显然，随着房地产市场趋于理性，房企拿地态度亦更加审慎。
与此同时，2018年，土地市场持续保持产品结构调整节奏，加大保障房配建比例、收紧限价条款，极大的限制了土地的溢价空间。这导致企业拿地热情减退，拿地金额及面积均出现不同程度的下降。
据中国指数研究院统计数据显示，销售额5000亿以上房企拿地金额同比下降51.9%;1000-5000亿房企拿地金额同比下降22.41%;500亿以下房企拿地金额同比下降12.0%。不过，部分销售额在500-1000亿之间的企业为保证规模扩张，采取逆势拿地策略。土地市场保守派、激进派分化态势愈发明显。
保守派以龙头房企表现较为明显：万科、碧桂园、保利虽然连续两年蝉联全国房企拿地金额榜单前三，但从同比数据来看，其拿地金额和拿地面积均呈下降态势。据中国指数研究院统计显示，2018年，中国恒大拿地金额为382亿元，拿地面积为2297万平方米，较2017年的1319亿元、5330万平方米分别同比下降71%、57%。万科、保利等拿地金额降幅也在30%左右。
值得注意的是，截至2018年10月末，碧桂园、万科、中国恒大、融创中国、保利发展的总土储面积均已达到亿万级以上。这意味着，即便规模房企土地储备出现放缓态势，其在行业中的领先优势仍旧比较明显。
对于房企拿地降温表现，严跃进向蓝鲸房产分析表示，第一是房企资金回笼速度放缓，花钱拿地会更谨慎;第二是当前很多房企对于限价和配建等政策把握不够准确，拿地会相对保守;第三是部分房企的可供开发土地较多，在房地产行情不明朗的环境下，保持稳健发展策略。
严跃进强调说，不同企业的定位不一样，部分房企为了快速做大规模，所以会持续拿地。并且，近期很多土地溢价率不高，存在“抄底”的可能性。
根据数据表现来看，在龙头房企持稳的拿地态度下，部分中型房企如新城控股、绿地控股、中梁地产等反而在冲刺规模的诉求下掷重金补仓，加快了拿地节奏。此外，包括中国中铁(SH:601390)、华侨城(SZ:000069)等“国家队”也在积极补仓，拿地金额同比增长均超30%。
对此，苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸房产分析说，房企拿地分化最重要的原因是，不同房企之间资金水平不同。对于龙头房企来说，现阶段最核心的关键点是降低风险，让整个资金可以持续运行下去，所以相对而言对，龙头房企的拿地意愿会有所降低。而中小型房企本身对规模增长的意愿较强，势必对土地储备量更加迫切。
龙头房企持续推进全国化布局，中小房企聚焦区域深耕
在龙头房企与中小房企拿地策略出现分化的同时，各家对企业的短期和中长期战略部署表现的更加重视，这使得房企在拿地策略及城市布局战略上更加审慎。
从数据中可以看出，龙头房企凭借先天的资源优势，继续坚持全国化布局策略。而中小房企则更偏向于聚焦区域、深耕城市发展定位。
龙头房企以万科、碧桂园为例，于环渤海、长三角、珠三角、中西部区域皆有布局。其中，万科以1316亿元的拿地金额位居榜首，其分别在长三角和中西部区域榜单中以444亿元及436亿元位列城市新增拿地榜首;碧桂园以1204亿元的拿地金额位居第二名，其在环渤海和中西部拿地均居首位;中型房企如龙湖集团(HK：00960)拿地分别在长三角和中西部;小型房企如北辰，拿地相对更为集中，其在环渤海做了重阵部署。
而从这份房2018年房企新增拿地的城市排行榜来看，未来，房企仍将一二线城市作为“主战场”。据中国指数研究院数据指出，2018年，杭州、上海、武汉、广州、北京、苏州、郑州等城市仍受房企关注，代表企业进入数量超过10家。其中，杭州以2443亿元的成交总价位于全国土地成交金额TOP10城市榜单首位，上海和北京分别以1909亿元和1683亿元的成交总额占据榜单第二、三位。
与此同时，蓝鲸房产梳理发现，2018年以来，包括中国恒大、正荣地产(HK：06158)、旭辉集团(HK：00884)、金隅集团(HK：02009)、中国海外发展(HK：00688)、中梁地产等纷纷公开表示对一二线城市表示乐观看好。
房企的土地布局分化态势，会对2019年房地产市场带来怎样的影响?同策研究院总监张宏伟对蓝鲸房产指出，2019年一二线城市的调控力度不会放松，而三四线城市会进入新一轮的去库存周期。他认为，在房地产市场调控不放松的背景下，2019年前三季度房企热衷布局的二线城市还会继续下行，预计到明年四季度交易量会有所好转，但交易价格难有较大提升。
而对于2019年土地市场的行情走势，江瀚向蓝鲸房产强调说，2019年土地市场会呈现平稳的发展状态。在“房住不炒”理念的指导下，房地产市场已经进入了居住型的市场环境。所以，未来土地市场纯粹的商业开发用地可能会放缓，而政策导向型，如租赁属性的用地可能会持续增加，这也会对房企拿地造成一定的影响。
土地储备作为房企的生存之本，进退之间意义重大。随着2018年房企或降速、或继续加大土地投入，2019年房地产市场势必将迎来更加激烈的“争位赛”，我们拭目以待。
