时光飞逝，转眼之间，2019年1月份已然走完，就在今天，2019年2月5日，我们迎来了一年一度的春节——农历己亥猪年的第一天。
回顾2018年的楼市，从上半年的“一房难求”到下半年售楼处“门可罗雀”，可谓“冰火两重天”。受市场影响，楼市调控政策也悄然转向。虽然“房住不炒”仍然是主基调，但从近日各地召开的两会可以看出，“一城一策”成为多地政府工作报告中的高频词，这预示着2019年楼市调控灵活性将大大增强。
土地市场 | 分化加剧，底价成交频现
2018年，各线城市土地市场分化加剧。近日，中国指数研究院的统计数据显示，2018年，全国300个主要监测城市土地出让金总额为41644亿元，同比增加2%。从各线城市来看，一线城市土地供需同比走低，土地溢价率同比下滑8个百分点，收金总额缩水近一成，北京、深圳同比均有下滑;二线城市供求同比走高，受调控政策影响小幅下降;三四线城市承接重点城市外溢需求，土地供求热度持续，溢价率下滑幅度领衔各线城市。
此外，根据中指土地数据库对全国300个重点城市的监测数据显示，1-12月流拍住宅用地超700宗。尤其是下半年以来，“底价成交”土地数量也一直攀升。
就济南而言，2018年土地市场热度有所下降，共成交110宗土地，其中历城区、历下区为主要成交区域。供求比也有所下降，成交价格较上年有所上涨。
从成交面积来看，2018年济南土地成交面积共8576.62亩，创2011年以来新低。
从成交土地所属区域来看，2018年历城区为主力供求区域，供应占比45%，成交占比37%，未来东部依旧为发展核心片区。
住宅市场 | 高位回落，楼市理性回归
2018年上半年，房地产市场表现依旧火热，多数城市的热点片区“一房难求”。进入下半场，房地产市场成交急转直下。核心一二线城市去化率出现不同程度的回调。尤其是进入第四季度，房企为了加速回款，“打折促销”、“精装改毛坯”、“特价房”在各地频现。
数据来源：国家统计局
据国家统计局公布的数据显示，2018年商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。
就济南而言，2018年商品住宅量跌价涨，均价高达12666元/㎡，同比上涨7.73%，成交量为729万㎡，同比上涨5.81%。
从具体区域来看，历下、市中、高新区位优势明显，资源配置较好，价格较高，高新区及长清区18年同比涨幅较大;槐荫区距离城市核心区较远，价格有所下降。
政策 | 从紧到松，“一城一策”成趋势
2018年楼市调控政策总体脉络
2018年调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等;四季度调控政策略有松动的迹象，菏泽取消限售、杭州放松限购……楼市调控登顶后政策微调逐渐向全国蔓延。
下面带大家来回顾一下去年底以来各地楼市调控政策的变化：
2018.12.1山东菏泽，取消“所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”规定
2018.12.19广州，2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象
2019.1.3 青岛高新区，暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》
2019.1.14 福建福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期
2019.1.14 安徽省，今年将继续对房地产市场实施精准调控，健全市场监测、评价和预警机制，坚持分类调控、“一城一策”，多方式推进非住宅商品房去库存
2019.1.17 河南，今年将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”
2019.1.18 浙江，将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，杭州、宁波两市今年将研究制订“一城一策”方案
2019.1.24 成都，2019年将坚持房住不炒，并将研究实行“一城一策”方案
2019.1.24 长沙，今年市住建局开展“一城一策”试点，努力让刚需人群有房可住、买得起房
就济南而言，从2016年以来房地产政策持续收紧，限购、限贷、限售、限价……直至2018年，也出现了相应调整。
2018年4月，规范销售行为，本着公开、公平、公正的原则对外销售，不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房。
2018年7月，禁毛坯变精装，严打“毛坯变精装”等变相涨价行为。
2018年12月，在全国首套平均利率23个月以来第一次出现下降的大背景下，济南首套房贷利率也悄然回调，由此前的“上浮15%”降至“上浮10%”，回到一年前的水平。
此外还规定：商品住宅项目形象进度满足预售要求的，应当一次性申请预售。不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房，不得拒绝购房人正常使用住房公积金或商业个人贷款购房，不得要求住宅销售捆绑车位及地下室。
经济基础决定上层建筑，这个规律同样也适用于房地产行业。2018年下半年以来全国楼市降温明显，多地出现的调控宽松政策是为房地产市场的平稳健康发展而做出的适时微调。2019年，在“因城施策、分类指导”总方针的指导下，预计越来越多的城市会加入“一城一策”的队伍中来，2019年楼市整体趋稳，到2020年或将迎来拐点。
2018年已然成为过去式，2019年我们仍将一路同行。在这里，小编代表【楼盘网济南】全体员工给大家拜个年。祝大家新年快乐、阖家幸福、万事如意!新年啥都能配齐~
近期，【楼盘网济南】还推出了“有奖征集买房故事”活动，只要您在下面的文章中留言，分享出自己的买房故事，便可获得不定额红包，如果您的留言获赞数位居前六名，还将获得我们为您准备的礼品一份。详情请戳下面的文章链接↓↓↓
购房路上不得不说的故事——2019年楼盘网有奖征集第一季
