前几日看新闻，发现一个问题：
土地财政就是块臭抹布，用的时候可劲儿造，用完之后，谁提跟谁急!
比如，某岛说自己未来绝不依赖土地财政，不让房地产一业独大;某旅游重镇也高调表示，要旅游不要地产，决不走土地财政的老路……
刚需们认为，是土地财政推高了房价;
投资客认为，是土地财政掏空了溢价，对土地依赖度越高的城市，经济基础越差，房价风险越大。
去年，还搞出来个百城土地财政依赖度排名，以此倒推城市价值。
其实，都是扯淡。
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土地财政，是中国城市崛起的必经之路。
下面这张图就是曾经广为流传的土地财政依赖度排行榜。
全国土地财政依赖度排名
通过这张图，我们发现：
• 荣登榜首的基本上都是二线城市，譬如南京、杭州、合肥、郑州、武汉……
• 其次，就是房价跳涨幅度较高的三四线城市，譬如湖州、嘉兴、温州……
• 而广州之外，鲜有看见一线城市的身影。
由此，便引申出来所谓的“两重意思”：
二线城市的房价全是泡沫，都是被土地财政推起来的，欠崩!
广州就是“垃圾”，身为一线城市，还得靠卖地!
这两重意思的背后，还有一层引申含义：
深圳就是“牛X”，依赖度只有20%，全国最低!
很抱歉，以上三重意思，都是胡扯。
土地财政，是中国城市崛起的必经之路。
分税制改革，极大的压缩了地方财政的来源;近两年全面开展的营改增，再次进一步压缩地方。
财政来源。
但与此同时，城镇化浪潮和地方基建洪流的执行者又是地方政府。
钱从哪来?
只能从土地中来!
是土地财政，让地方城市完成了城镇化的资本原始积累!
现在，一线城市先后进入了城镇化的中后期，城市爆满了，经济转型了，各项数据上来了，自然对土地财政的依赖度就低了。
而二线城市刚刚进入城镇化的峰值期，地铁还要建，CBD还要整，时不时还想搞个亚运会、世博会啥的，这都是烧钱的玩意儿。
号称土地财政依赖度全国最的深圳，1987年从香港引入“土地有偿使用模式”，由此开启了内地土地财政之路。
对，恰恰就是这个浓眉大眼的小伙子，打开了潘多拉魔盒。
大哥吃饱了，刚撂下筷子。
小老弟们刚刚夹块肉，就要被人嫌弃吃相难看了?
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去年底，去南京考察回来之后。
我最大的感受就是：
建议所有的二线城市执政者，最好来南京好好考察一圈。
南京的城市进化模式，被称为“卖地皮模式”。
• 从市中心开条地铁，直接杀到20km的远郊;
• 引入一级土地整理商，地铁运营公司参股，先搞商场，再引学校，政府提供资源;
• 之后，拍地、拍地、拍地……
曾经，我也一度认为这样的模式是存在极大问题的，人为助推之下的房价，存在巨大的泡沫破裂风险。
然而，实际情况是，南京除了个别空有概念的远郊之外，绝大多数区域的房价仍旧坚挺。
至于原因，其实很好理解：
卖地皮的背后，是地铁运营公司在全力落地地铁轨交;是一级土地运营商在积极落地商业、路网等基础配套;是区政府在积极推进名校教育资源的分校落地……
土地财政的背后，是轨交、学校、商场等诸多城市资源的落地!
土地财政的背后，是城市框架越拉越大，城市越来越饱满，城市能级越来越高!
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南京模式的背面，是一个反面案例。
郑州杨金板块。
郑州杨金板块区位图
单纯从位置上来说，堪称绝佳。
距离郑东新区北龙湖这个地王窝只有一路之隔，北龙湖的平均楼面价在20000元/㎡以上，而杨金板块的房价均价才18000-20000元/㎡左右。
但历经数年，杨金板块却像被所有人遗忘一样，藏在地王窝附近的角落里。
规划多年，却鲜有落地。区域内的部分区间道路年久失修，坑坑洼洼;已有项目入住多年，暖气却始终进不去;全城都在大建地铁，但却像长了眼睛一样，避开杨金;区域内既有军用机场，还有污水处理厂，更有火车编组站……
很多人都不明白——
这么好的位置，为什么就搞不起来?
有人说，是机场无法搬迁;有人说，是连霍高速的区隔;有人说，这是城市进化的边缘;还有人说，是安置房影响太大……
以上都不是根本原因。
郑州杨金板块的根本原因是：土地全卖完了。
数年之前，杨金板块的土地就以各种形式被协议出让一空，目前的区域内，几乎没有一块可以正常招拍挂的土地。
现在的杨金板块被各种概念的产业园、安置房、机场、编组站、商墅牢牢把控着，可开发可拍卖的住宅用地几乎没有。
也就是说，哪怕杨金板块地铁修的再多，道路维护的再好，引入的学校再棒……政府也没有土地可供拍卖，在这片区域，无利可图。
自然，规划落地和配套跟进的力度就极其滞缓。
一个没有配套落地和支撑的区域，哪怕位置再好，未来也是堪忧的。
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土拍，是规划落地和配套跟进的发动机。
诸位一定要深刻理解这句话。
我们去做规划、修地铁、引学校、铺设道路管网、盖医院、搞地下廊道和海绵城市……等等一切，都需要海量货币的支撑。
这些钱从哪来，大头必然从土地中来。
因此，自然就希望规划落地和配套跟进的区域，有大量的土地可供拍卖。
那么，板块运营和土地整理的真正逻辑是：
在成熟区的边缘寻找有大片可开发用地的区域，核心景观开挖，地铁规划落地，学校配套介入，土地开拍，有人抬轿，有人捧场，地价越来越高，配套越来越多……
配套落地的源动力，其实就是土地。
有土地，才有配套落地的可能。
如果一个版块没有大片可开发的用地，如果一个板块的土地已经提前被各种方式协议出清了。那么，这个板块的配套落地源动力就大概率消失了。
配套上不来，房价自然也就缺乏有力的支撑。
杨金板块就是极其典型的反面案例。
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梳理完“南京模式”和“杨金陷阱”，我们再来看土地财政的锅。
这种模式对于城市崛起和房价浮沉来说，究竟是弊大于利，还是利大于弊?
和平年代里，一个城市，乃至一个国家的崛起背后，必然是几代人的血泪奋进。
土地财政，就是这么一段历程。土拍背后，看得见的是房价的跳涨，看不见的是海量货币的进场，只有货币的进场，才能带来配套建设、产业落地、经济起飞，乃至最后的经济转型。
再之后，才有真正的房价托底基础。
驱使一切崛起运转的背后，都是永不眠的资本、利益和金钱。
