随着房地产行业竞争转向“零和博弈”，上市公司价值管理意识被唤醒。我们以2019年3月29日上市房企市值表现为基础，分析资本市场投资逻辑，并透过成功案例剖析价值管理手段。
01市值走势大市震荡调整，2019年伊始价值回归
2019年以来，得益于政策、融资环境友好，房地产市场稳定发展，房企业绩增长，上市房企股价开始攀升。3月末，171家房地产上市公司（111家沪深上市房企和60家大陆在港上市房企）总市值达到4.8万亿元，与去年同期持平。
▌大陆在港上市房企市值率先修复
2018年1月-2019年3月地产股市值均值及增速
数据来源：WIND，中国指数研究院整理
2018年，地产股市值均值一直呈现下行走势，第四季度总市值较年初缩水34.6%。进入2019年，政策和融资环境有所宽松，地产股反弹，市值均值已追上去年同期水平，其中大陆在港上市房企平均市值接近400亿，升至2018年以来第二高位，价值率先修复。
▌10家千亿市值企业撑起半边天
2019年3月末不同阵营地产股市值分布
数据来源：WIND，中国指数研究院整理
2019年3月末，千亿以上市值企业升至10家，占比5.8%，而总市值却占到48%，撑起半边天；数量最多的（52%）百亿以下市值企业，总市值仅贡献9%，两极分化趋势明显。
▌行情震荡中凸显龙头房企抗跌保值能力
2018年3月-2019年3月不同阵营地产股市值均值变化
数据来源：WIND，中国指数研究院整理
房地产上市公司第一阵营（千亿市值）10家房企市值均值为2304.9亿元，同比下降3.2%，主要是受到新成员加入影响；第五阵营（百亿以下）企业平均市值同比下降10.3%，降幅最为明显。
个股表现02高盈利、低风险、资源足的房企表现抢眼
2019年3月末500亿以上市值的内地房地产上市公司及同比情况
数据来源：WIND，中国指数研究院整理
2019年3月末，中国恒大、万科A、中国海外发展、碧桂园、华润置地总市值最高，且均超过2000亿元，平均市值3028亿元。通过对市值表现优秀的房企进行梳理，我们发现以下因素发挥着重要作用：
销售和盈利指标优异的公司市值增幅突出。中南建设预告归母净利润增幅220%-270%后，市值同比增32.1%，金科、新城、朗诗、时代等归母净利润增幅超过50%，奥园、华发销售业绩增长超过80%，市值增长20%-50%；而融创合约销售由3600亿+增至4600亿+，归母净利润提升55%，业绩和盈利双增长，市值增长30%。
市场严控环境下，资本市场对房企经营风险敏感度提高。恒大多重措施降杠杆，净负债率降低31.8个百分点至151.9%，高负债问题和基本面得到有效改善；泰禾净负债率大幅下降90个百分点，2019年一季度继续下降106个百分点，显著降低系统性风险。
布局广、资源优的房企获得更高估值。新城发展控股全国版图持续优化，年末总土储超过一亿平米，三大国际评级机构均给出评级上调，促使股价逆市上扬，3月末市值同比增45.5%，新城控股A股市值超千亿。
多元手段提升管理水平，推动市值最大化
上市公司在价值创造和价值经营方面实现较大突破。
▌价值创造
经营状况和盈利能力是上市公司市值创造的基础。2018年，被投资者看好的投资方向主要体现在：业务多元化，行业内拓展物流地产、城市更新等，跨界拓展科技、教育、体育等朝阳产业；产品加强创新、优化产品线；布局着眼城市群。
以业务策略为例，顺应产业及消费趋势的多元化为市值持续增长奠定良好基础。2018年以来多家房企因多元布局趋于成熟而更名，以反映公司真实价值。“保利地产”更名“保利发展”，致力于打造“不动产生态发展平台”；“龙湖地产”更名为“龙湖集团”，符合四大主航道业务的发展架构；此外，向农业、科技、大健康等领域进军的公司基本面都相对较好。
▌价值经营
并购重组、拆分上市、战略合作、股权回购等成为上市房企价值经营的主流方式。
上市房企通过并购、资产重组等实现市值非线性增长。2019年2月25日，中粮地产完成对大悦城地产的重组，股价不断创下2019年新高，3月26日宣布更名大悦城，月底股价冲高至6.56元，市值达258亿元。
旗下子版块拆分上市有效推动隐性资产显性化，推动估值上行。2018年，雅生活、碧桂园服务、新城悦、永升生活服务等在香港主板上市，股价几乎一路高歌猛进，总市值比上市初增长共64%。远洋亿家、蓝光嘉宝、保利物业已从新三板摘牌等待转板。
引入战略合作，充分利用双方优势，拓宽增长空间。一方面实现主营业务的快速增长，另一方面快速打开新业务布局，还可优化股权结构、完善公司治理水平、获得资金支持、提升盈利水平。
回购自家股票增强市场信心、提振公司股价。2018年股市受挫，叠加调控继续收紧，地产股急速下跌，大批上市房企展开回购自救，恒大7月共斥资33.6亿港元回购1.6亿股，市值“一站式”升至8月末的3670亿。
中国房地产行业已步入精细化管理的新时代，上市房企需要更为严格和科学的企业管理能力，价值管理就是其中之一，发生了万科股权纷争这样导致市值剧烈波动、公司发展曲折的事件之后，这种需求更为迫切。未来，上市房企还需重视构建价值管理体系，对公司价值的长期稳定发展进行系统化、组织化、制度化的管理，达成市值合理最大化的管理模式。
